[摘要] 陈国栋：尊敬的嘉宾、女士们、先生们，下午好！欢迎大家来到这里参加第三届中国土地大会论坛，土地与房产是社会经济发展的支撑和繁荣的基础，也是社会大众、政府、企业，以及行业界、理论界十分关注的话题，今天我们就这一重大的话题聚集在这里交流和讨论，这是非常有意义的，这有是中国房地产报、中国国土资源报，以及住交
主持人：感谢叶教授对后土地财政时期的思考，尤其是对土地投融资体系创新模型的建议，我听到了里面很大的商机，一个是房地产企业后期的转型，还有个人投资的一些机会，大家都可以好好回味一下叶教授的发言，找找跟我们的关系。
我们下一位嘉宾就是前三位演讲者当中一再提到的当今土地交易的主体，就是地方政府的代表，山东文登市土地开发运营中心的毕建超主任，他给我们带来的题目是"地方政府和房地产企业如何在转型中抓住市场机遇"，它背后的潜台词也是二者如何实现供应，有请毕主任！
毕建超：我作为基层运营土地的政府机关的职员，在此简单跟大家进行一个交流，我的发言仅代表个人意见。
今天大会的主题是土地"熊"市下的危与机，房地产市场没有永远的冬天，也没有永远的春天，冬天也是畜势待发的时候。
我首先介绍一下的是转型，从房地产转型和政府如何转型谈谈。首先我认为房地产目前的转型，在当前的情况下，一个是要适应住宅的需求，更要偏重百年的品质和服务的理念。过去房企的竞争主要是钱和地，而在现在这个情况下，应该把产品的竞争力作为一个关键。
建好房，造经典是房企今后发展的核心竞争力。房企要拓展开发业态，服务型地产业态将成为房企转型的新增长点。市场有需求，房地产企业需要进行相关的产业的转型，根据客户的需求来建设一些房产。同时还要转变开发的模式。以前房企盈利的根本是土地溢价和城市的发展，目前房企再想低价拿地、囤地，或者是通过城市的发展带动项目盈利也已经很难，这就考验企业的综合开发的能力，也就要求房企必须找到有利于企业新的开发模式，像很多大型房企就进行联合开发的模式。同时要考量开发布局，从一线城市为**转向均衡布局的形态。随着城市化进程的不断加快，一、二线城市的房地产市场受调控政策影响已经出现了明显的降温，房地产开发企业也正在加快进入三四线城市的布局。去年我们市出来推荐城市的时候，就呼吁广大的开发商不要只注重一、二线城市，要关注三、四线城市。当然这么多三、四线城市也不可能全部布局，这就需要开发商考量优先进入发展潜力大的城市，而三、四线城市也希望知名开发商进入，既可以带动经济发展，又可以为群众提供优质的房源，而房企也可以快速回笼资金，促进平稳发展，这是一个双赢的事情。几个大的开发商上半年的热销，主要是因为他们几年前开始布局二三线城市，包括四线城市，所以在调控的情况下才能保持稳定的增长。我觉得今后的房地产企业除了要抓好一、二线城市，更要看他们在三四线城市占有多大的市场份额。比如说恒大[简介动态]集团上半年开发了22个项目，三、四线城市的项目开盘占了70%，回笼资金占了30%，在吉林他们已经进入了通化、辽源等4线城市。最后一个是创新的开发融资，从单一的信贷融资拓展到更多的直接融资渠道，这一块我没有深入研究，但是我想就是拓展投资的渠道，转变观念，多元化融资，减少国家信贷收紧房企就过冬的现象。
政府的转型，在这里列了4个方面，我主要谈谈当前我们市的一些情况，我们市有5个方面的做法：是转变方式，调整结构，提升城市水平。现在国家也要求转方式、调结构，刚才各位领导也提出了土地财政，文登属于百强县第14位，城市财政60%由工业税收来提升，所以土地财政还占的不太大，我们也积极转变方式、调整结构，加快三产的发展，特别是加快文化、旅游、养生三大**产业的发展，促进一二三产业的协调发展。第二是高度规划，确认主题，积极实施建设。有些城市没有一个详细的规划，屁股决定脑袋，规划的高度要比较高，确定好城市的发展主题，积极实施建设，才能给开发商和购房的人群比较好的未来。大多数人到一个地方发展，非常看中的是这个地方未来得发展，所以要高度规划。以文登为例，去年我们就请**大学做过养生之都的战略规划，所有的产业必须按照设计来进行开发，引进相应的配套。第三是要打造品牌，加强宣传，推广城市。想让土地增值，开发商将来要促进他的销售，有利于他进行开发，首先要让他知道这个城市，并且让其他人也知道这个城市，所以必须要确定好品牌，加强宣传，让更多人了解这个城市。第四是换位思考，提速增效，全心服务企业。目前有一些土地财政的政府，包括一些开发商，现在都有一些困境，各方面都要换位思考，促进协调发展，达到共赢的目的。第五，我认为要集约用地、合理用地，改善土地的配置方式。我们文登现在也有限购的政策，不是所有的开发商有钱就可以来，他要符合我们的城市战略规划，并且符合我们的要求，我们才给他们土地。我们集约用地土地，既增加了土地的利用效率，也增加了被征地农民的。
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