[摘要] 陈国栋：尊敬的嘉宾、女士们、先生们，下午好！欢迎大家来到这里参加第三届中国土地大会论坛，土地与房产是社会经济发展的支撑和繁荣的基础，也是社会大众、政府、企业，以及行业界、理论界十分关注的话题，今天我们就这一重大的话题聚集在这里交流和讨论，这是非常有意义的，这有是中国房地产报、中国国土资源报，以及住交
时代发展及产权固有缺陷要求对未来的投融资体系进行创新。如果用未来的地不是自己的地，或者把未来还不确定的地拿到银行抵押，实际上就把风险转嫁给银行，要化解这个转嫁，就需要提供第三方，也就是请一个运动员（经营者）过来，这个经营者能够很好的经营土地，也能够化解风险，也能够承担风险。如果有这样的经营者，政府就回到了裁判员的角度，就不要去承担一些不该承担也不能承担的风险，因为政府承担的风险最终还是由民众来承担的。通过机制设计来弥补当前不完善的土地产权，所以新的模式需要有一个明晰的市场和政府权能的边界，要采取一个新的投融资模式，渐渐地使老的模式进行制度变迁，从而实现新与老的对接。
这样的一个对接，在现实中有很多的实例，也做了很多的探讨。新的模式，以土地开发整治为例，政府作为主体，它提供监管、提供服务平台，也就是为民众、为企业服务的平台，政府不要自己冲到了运动员的位置上。市场的主体性就是投融资的平台，通过市场来获取资本，市场自己会承担风险。这里面由第三方来运作，打造一个运营平台，通过打造运营平台，通过创造一个市场的投融资平台，通过政府的监管和服务平台，这样来共同发展城市、整理土地，使得土地能够按照城市发展的需要实时提供。这就是把政府的角色定位好，从而化解市场面临的风险，通过市场来有效选择资金，而不是简单依赖银行，在现有的体制下，政府还要确保农民土地所有权的。
第三方介入的优势很简单，就是政府的公益性角色与市场的投资角色分离，市场的东西有很多人可以做，政府没有必要把着，所以可以通过专业化的运营，由第三方主体实现土地开发与区域发展的一体化经营，实现规模效应。通过运用市场的资金规避仅仅通过贷款进行的融资，降低宏观经济的压力。政府和社会一条心，真正做到全心全意为人民服务。
政府就是要当好裁判，为公共福利想办法，提供很好的公共产品和公共服务，如果做到这一点，我们的政府就是全心全意为人民服务的政府，这不是口号，这实际上是要靠制度的设计来体现的。口号谁都会喊，但是如果没有一个有效的制度保障的话，口号也就是喊一喊而已。
政府保证市场发展的有序、稳定和公平，而且要维持市场的参与方依法经营，而且要保证参与方的诉求，所以它起到的是监管作用，而不是实施主体。实施主体做得不对，就打他的板子。各自的需求都能够通过市场的调节来得到满足，政府维持公共的目标，市场的盈利目标由第三方来实行，农民的目标、企业的目标等等通过确定的产权，通过市场的交换来实现。所以每一个人以市场为纽带，通过第三方的运营，能够起到各自的利益，事实政府的公共目标，企业的盈利目标得以实现，农民应该得到的目标也能够实现。如果都能够实现的话，我们社会就和谐了，而不是有事就找他，这样也不符合裁判员的角色。这是一个机制的变化，这样就能够做到共赢。
第三方主体的特点就是灵活的市场投资，有地方政府进去，有了一个投融资的平台，充分利用民间资本及市场性资金解决区域发展及土地开发的难题。民间有强大的资本，可以让它们产生强大的生产力，然后强大的生产力为老百姓服务。这些资本可以通过市场的机制把它引入到生产领域，生产更多的产品为我们的生活服务。如果能够有一个有效的制度，使这些钱流到为老百姓服务的领域，他自己得利了，他也从善了。把这些资金利用起来，他也赚钱了，别人也有东西拿到了，这就是好的。所以我想我们现在并不是钱多了、地多了卖不出去，只是没有有效的配置。没有有效配置的根源就是没有一个有效的制度保障，所以我想未来的改革不管是土地方面还是其他方面，实际上是营造一个使各种资源都能够有效配置，这样才能达到社会和谐。
如果我们能够构建一个机制，有钱的出钱，有力的出力，有地的出地，然后由政府统筹这些资源，劳动力要素、土地要素、资本要素、公共资源要素如果能够很好地进行结合，我们就能创造无尽的空间，这个空间就可以提供给老百姓生产、生活。一方面我们说耕地稀缺，坚决要保护，一方面我们又有很多土地被浪费了。有一个学者研究中国目前的城市土地使用效率，他认为这个效率在世界范围内是偏低的。政府要做的就是把所有的资源激活，这就需要有一个好的制度。
未来土地制度的改变就是在于如何做好政府的工作，如何发挥市场的效率，如何集聚更多的资本，创造更好的空间，使得市场的各个参与主体都能够获益，不是损失一方而保证另一方，所有的不是共赢的游戏都是不可持续的。下一步就是需要政府退出直接投资这个主体，变成监管的主体，也就是变成裁判员，引入第三方，让社会资本进来，让农民参与，达到市场繁荣、农民高兴的局面。我们的城市化是半城市化的状态，土地城市化了，人还没有城市化。在计划经济的时候，土地城市化与人的城市化是同步的，你只要征地，就必须把农民变成市民，现在的做法就是给农民补点钱，而没有做到人的城市化。
今天我就简单的讲这些，其他的模式我就不展开讲了。在整个市场发展过程中，目前在土地财政这样一个局面下，按现有的制度是不可持续的，是不能保障的，但是中国要往发达国家迈进，我们要赋予城市化的基础。城市化的基础或者动力就是土地，没有土地，这些都是空的。我们的土地又稀缺，如何用好它？前面几十年的经验已经不行了，要有新的经验来进行，因为整个社会环境已经发生了变化，在这种情况下，我们要通过新的模式来促使新的土地运营模式和促进整个城市的发展。新的模式就是政府退出、第三方进入，让民间的资本也进入，银行也要退出，不能用银行直接贷款，要创造更多的金融工具。这些金融工具可以使民间资本进入，由民间资本共同创造我们美好的未来、美好的城市。
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