[摘要] 陈国栋：尊敬的嘉宾、女士们、先生们，下午好！欢迎大家来到这里参加第三届中国土地大会论坛，土地与房产是社会经济发展的支撑和繁荣的基础，也是社会大众、政府、企业，以及行业界、理论界十分关注的话题，今天我们就这一重大的话题聚集在这里交流和讨论，这是非常有意义的，这有是中国房地产报、中国国土资源报，以及住交
叶剑平：土地市场是区域化的，不要看一两个城市卖不出去了就认为都不好卖了，它不像家电这样是可以移动的，土地是不可以移动的。比如说文登也没感觉到难买，也没感觉到难卖。你刚才举个例子说北京降低了卖地的门槛，这就说明里头聚集了一些风险。土地市场在这个地方差一点，在另外一个地方也许就好一点，所以我们不能一刀切，正因为这样，政策也不能一刀切，因为某些城市出现了一些流标现象就说整个市场都完了，也不能因为某个城市出现了一个地王就认为这个市场就来了，都不能这样判断。
主持人：还是教授看问题更全面一些。既然我们没有办法有全面的信息，我也把局部的信息给大家讲一下，今天上午我和业内进行了沟通，他说深圳有一个大的开发商明年准备一块地都不拿，以应对目前资金的难关。另外深圳本地今年的土地出让金收入也有很大的下降，我看到的数据是前11月的土地收入比去年下降了三成。我想这个数字还是能直接说明一个情况。
表象是一方面，最主要的还是要看到后面的原因，找到原因，找到解决问题的方式。市场的这种变化究竟是供应端造成的，还是需求端的变化造成的？
黄小虎：我不是这个方面的专家，所以我也说不好，上午也有网站采访我，让我谈谈对明年的房地产市场走向的判断，我觉得有些事没法预测。今年以来房地产市场这么冷，我认为显然是政策的，就是中央对房地产市场的发展做出了一个很明确的判断，就是因为地产业出现了泡沫，采取了一些措施解决不了，再采取新的措施，直到今年出台了限贷、限购的政策，这两项政策对房地产且是要命的。对于购房者的心理也发生很大的变化，中央下这么大的决心要把房价控制住，从控涨到要下降，有这样的政策，买房者肯定就会观望，这样房子就难卖了，他们手里的资金不够，他也很慢买地，政府的地也就难卖了，所以就是这么一个连环套套住了。明年的趋势是什么，我认为在这个问题上肯定是存在博弈的。因为现在我们这种土地财政形成了以后就有依赖性，地方要发展自己的地方经济，这是很正常的想法，但是它是在什么样的制度下发展呢？是在我们现行的征地制度和现行的政府经营土地的制度下形成的土地财政，这个事也不能怨地方，因为它只能在这样一个制度下发展，它只能形成这么一个东西，你说它不好，必须要从制度上改变。制度一改变，这个牵扯就太大了，所以这个事也不是太简单的事。在这样的前提下必然存在一个问题，就是地方政府非常着急，不要说中央宣布本轮房地产调控结束了，你只要不说了，他肯定会反弹。所以我觉得我说不好，只能说如果现在这个政策就这么持续下去不变，明年房价肯定要往下走。
主持人：至少您说了一个事实，就是因为政策的影响，开发商销售回款不好，所以他现在也没钱买地，所以这个需求实际上是被抑制了，那就是需求端有问题了，那么供应端（卖地的一方）是不是资金上也有问题？他得把地整理好才能卖，他有没有钱整理？
黄小虎：这肯定是存在问题的，因为他的资金很多是靠银行信贷的，他也有一个资金循环的压力，但是相对来说政府的事好一点，要拖也能拖下去，因为现在拿土地去抵押贷款严格来说就是违法的，因为法律没有允许政府这么做，没有允许政府做的事情，对政府来说就是不能做的事情。但是现在大家都这么做，已经这么做了，现在很难去追究了，没办法，已经形成这样的局面了。各个地方的情况可能也不一样，有的地方是财政拿出比较多的钱投入，有的地方财政根本不投钱，就是你拿土地去抵押，那么他的压力就更大。这个情况也是千差万别，这里面还涉及到一个问题，现在我们的住房供应在开发商缺失的这一块准备用保障房来补，当然这是另外一个问题，在这里就不说了。
主持人：社长认为保障房的土地也是一个大的问题？
陈国栋：中央提出十二五要建3600万套保障房，去年是560万套，今年1000万套，从供地这个角度来说，叫做"应保尽保"，今年总的建设用地的规模大概是690亩。保障性住房现在还是一种划拨的方式，从国土资源的角度来说，应保的尽保。今天谈这个难买和难卖的问题，一方面我们感觉到老百姓很迫切地需要住房，特别是在一些大城市显得更加紧迫，很多年轻人要成家了，他们却买不起房子。另外一方面又感觉到难卖。就我了解到的信息，一些卖房的企业前几年拿了地，地到手了但是没有拿出来开发，他们在等待时机，这方面的情况也有。我认为土地市场现在已经到了一个需要从制度上改的问题，包括《土地管理法》要结合现在的情况和下一步的市场运行，进行一些改革。还有一个就是现在集中在国有建设用地和集体用地的流转上。如何通过流转，一方面实现土地的价值，另外一方面还要让老百姓的权益得到维护。
主持人：刚好社长把我下面想问的问题就带出来了，目前这种既难卖又难买的局面怎么打破，社长说必须要进行制度改革，其实刚才叶教授在演讲中也特意提到了创新的一个模型，其实您讲的时候我就想问您，这个改革的阻力在哪儿？改革的基础是否存在？
叶剑平：刚才陈社长已经说了，土地法需要改革。在现行的法律体系下，农村土地是不能买卖的，但是在一些领导人的讲话里对此是鼓励的，所以说明我们的法律制度上还是跟不上。从改革的条件来说应该是具备的，一个是修改法律，一个是市场有这个需求，包括民众都有这个需求，条件是具备的，就是往前推的问题，而且我们也必须这么做。
主持人：本周有一条新闻，国土资源部提出，招拍挂这个制度还要扩大范围，还是在既有的制度上往前推，而对于您刚才说的改革的方面还没有一点推动。
叶剑平：扩大范围进行一些改革，以前有一些地是直接划拨给企业的，现在说扩大范围，是这些地都要进行招拍挂，这和改革是不矛盾的，包括农民的地也可以放到市场上招拍挂。市场就是有一个公平的效率，搭建一个平台，我们现在的情况是不公平，你的可以放到这里，我的不放到这里，这就不公平，扩大招拍挂的范围也是一个公平的做法。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
