[摘要] 陈国栋：尊敬的嘉宾、女士们、先生们，下午好！欢迎大家来到这里参加第三届中国土地大会论坛，土地与房产是社会经济发展的支撑和繁荣的基础，也是社会大众、政府、企业，以及行业界、理论界十分关注的话题，今天我们就这一重大的话题聚集在这里交流和讨论，这是非常有意义的，这有是中国房地产报、中国国土资源报，以及住交
主持人：谢谢黄先生对现行制度深刻的剖析，以及对未来趋势的分析。他刚才提到了核心的几个关键词，比如说寅吃卯粮、透支未来、分配不公等等，这确实是现在土地制度中存在的比较严重的问题，也是影响行房地产行业健康发展的基础性问题，我们也期待着这个制度能够更快、更有效地得到改进。刚才黄先生谈到了土地金融的问题，今天我们邀请到的叶教授就在土地金融创新方面有他的深刻见解，有请叶教授做演讲。
叶剑平：很感谢前面两位嘉宾的演讲，他们为我下面的演讲已经做了很好的铺垫。刚才黄院长把中国土地制度的形成以及未来的发展方向做了非常全面的总结和展望。陈社长也对未来的发展进行了一些探讨。我结合土地财政的问题试图做一些深入的分析。
从大的方向来说，刚才说了，城市化是中国未来的**，集约节约保护耕地又是重中之重，土地财政是中国土地制度所产生的一个制度性的办法，这是中国特色，虽然国外有各种各样的财产税，但是与此还有一些区别。在这样的过程中，政府在改革过程中充当了非常重要的角色，它也带来了各种各样的弊端。随着财产不断的扩大，民众对财产权的认识也越来越重要，所以政府和民众之间的博弈越来越大。如何做一个更清晰的界定，使得政府管政府的事，民众还是在这样的制度上创造出更多的财富，可能是未来发展的**，而不是官和民争利。
在这个前提下，我主要讲以下几方面的内容。土地财政是伴随着我国土地出让制度建立普及的一个词，这个词反映的不仅仅是一种体制，更重要的是中国当前地方政府的生存之道。与分税制改革并行的土地出让收入分配制度实际是当前地方政府财政赖以生存的根本之一。土地可以创造巨大的财富，问题是这些财富怎么用，用于哪里。如果土地应有的价值一定要把它压到低于市场价值，这实际上是对市场的扭曲，所以关键要看怎么分。我们的社会财富增了，但是民间的财富没有增。社会才能的增加从这一点来说是好事，但是关键要看是给谁增。所以它有负面的一些影响。正因为有负面的，所以就需要改革，如果没有负面的，我们就不需要讨论。
土地财政的现状问题，刚才黄小虎院长已经谈了很多土地在地方乃至中央财政中占有很重要的地位，从补充的角色一直到了主导地位，也就是说从地方的小金库收入，变成了地方财政的支柱。随着民间对财产权的认可，这种支柱的确是不可持续的，会造成各种各样的问题。土地财政引发的问题，一个是短期行为，再一个是中央和地方的利益诉求不一样，所以使得宏观调控和房地产的调控都不太理想，这样也降低了政策的效率，降低了土地的管理效率。
在这样的前提下，大家都呼吁土地财政制度要改革。
土地财政的市场根源与基础：地方政府行为企业化，作为一个公共管理部门，如果要做这样的事，那么就会损失一部分的利益，这样就看老百姓是否答应，老百姓如果不答应，就会造成社会的不稳定。如何使这些利益真正落实到民众？这就是未来改革的一个思路。至于融资、贷款、土地财政所引发的未来政府信用和金融危机等等，有的制度本身都可能产生。
下面我主要讲讲未来的发展。在目前的财政制度下，政府把土地征收上来拿到银行担保，甚至有的地方政府还没跟农民谈好，就把这块土地进行了规划，然后拿着这个规划文件去银行贷款。另外这种融资的方式其实也是很简单的，就是通过银行的贷款来融资，它是以土地未来作为质押的形式来体现的，缺乏市场的调节，只是政府和银行在进行交易。没有一个有效的市场融资的渠道，这就造成政府巨大的财政压力，这种压力在目前已经显现出来。随着房地产的低迷，造成的土地的流拍，所以政府的压力很大。为了保证金融机构的安全，也保证政府的可持续运行，所以必须要进行改革。从地方政府的发展需求来说，资金极其稀缺，所以在这种情况下如何保证土地能够适时的推出来，是否有其他的力量可以借用，使得我们的城市化进程能够持续下去。
土地产权特点对土地开发及区域发展投融资模式的要求。目前的土地金融很简单，同样的土地不同的权利，集体土地与国有土地的权能不同。同时所有权也不一致，所有权与使用权分析，所有者缺乏对土地资产的实际控制权。这就导致我们农村土地的产权不稳定，这就使得未来的预期没有，这种交易就不可能形成，所以在这种情况下，就是产权体系的缺失导致了控制不同权能土地的主体间权利义务的不明确。这种不明确，在金融里表现为缺失。我这里画了一幅图，土地的产权是一个权利束，它包括很多的权利，这些权利都可以化为价值，在城市里把这些权利都分解给私人，比如说我们买了一个房子，你可以拿它去抵押、经营等等，这都是私人的权利。公共也有权利，公共拥有的是管制权，如果呢买的是一块工业用地，你要把它变成商业，政策就会管制你。还有用地的计划，给你一块地，如果没有计划**，就不会让你干，这是公共权利，公共权利实际上是由政府来完成的。我们国家和德关键问题是这两个权利的边界都有越界的行为，当然越界的情况有的是因为法律本身边界不清晰，有的是因为权力能够越界，有的根本就没有边界，所以造成了现在的各种各样的争夺，包括上访、围追堵截等等各种各样的情况，如果有了边界，这些问题就好解决了。所以我们国家需要在制度上有所界定。制度界定清楚了，裁判员就到裁判员的队伍站着，运动员就让他到市场里去，所以这是一个关键。
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