[摘要] 陈国栋：尊敬的嘉宾、女士们、先生们，下午好！欢迎大家来到这里参加第三届中国土地大会论坛，土地与房产是社会经济发展的支撑和繁荣的基础，也是社会大众、政府、企业，以及行业界、理论界十分关注的话题，今天我们就这一重大的话题聚集在这里交流和讨论，这是非常有意义的，这有是中国房地产报、中国国土资源报，以及住交
主持人：对于叶教授的说法，毕主任您作为地方政府的代表，您怎么看？如果要做这种改革，让政府只是作为监管的角色和服务的平台，而把投融资、运营这一块剥离出来，我不知道您自己怎么看这个问题？
毕建超：对于这个问题，我还真没有深入研究和了解。
主持人：主任说这个改革是必须的，所以现在您必须得想。
毕建超：因为土地是在一方政府的管辖内，由国家来控制，如果由政府运营的话，我感觉会更好，因为国家不可能到一个地方来帮你运营这块土地，国家是从政策层面加以控制，由地方政府运营，保证一些农民的利益，包括征地方的利益，能促使土地的价值增值，并且集约的利用它，我感觉这是地方政府要做好的工作。
黄小虎：我就这个问题说两句，我们主张要改革政府经营土地的模式，不要既当运动员又当裁判员，确切地说就是说，你是管理部门你就做管理，你不能经营，因为经营的目标和管理的目标是不一致的。我们国家还有一个特殊情况，我们的城市土地是国家所有，现在所有权的代表就是国土资源部，既然是土地国有，土地的肯定也得有人管，比较现实的是要先成立另外一个政府部门，由它专门负责经营，负责管理的部门就只管管理，我对哪一块地都是一个规则，不管是国家的地还是集体的地，我都采用一个规则。确切地说就是规划、产权保护，这是两个核心职能，经营的东西可以成立类似于国资委这样的机构，比如说成立土地资产管理委员会，由它来进行市场的操作。把这两件事交给两个不同的部门处理，就会形成制订的制约，现在都在一个部门里，所以很难制约它。所以比较现实的改革路径应该是这样设计。
主持人：您认同叶教授做的那个改革模型吗？
黄小虎：我理解他也是这个意思。
主持人：万达[简介动态]是开发企业中大布局的代表，是拿地大户，您又是拓展部的总经理，在这个过程中，您怎么看待这个市场，这个僵局怎么打破？你们对这个改革的需求强烈不强烈？
范光耀：我先澄清，万达不是买地的大户，我们一般买一两百亩就够了，成千上万亩我们是不买的。对于主持人问我怎么看待这个问题，我认为有两个问题是很重要的，一个是要可持续，第二是要跟地方的产业导向一致。能够长期经营的房地产企业，在现在这个冬天它就可能诞生，只有真正把它作为产业来经营，他就不会追求暴利，他会追求社会平均利润率，或者是通过把房地产开发变成一种产业性的开发。比如说纯粹的销售性物业和持有性物业的结合，或者是逐步以房地产为载体向文化转移，或者是向旅游转移，这样的企业就可以持续很久。那么就可以回答那个问题了，比如说农地的流转会不会做，目前它的产权还不完整，投资也不清晰，模式比较固化的企业不一定会从事这样的行为，但是我们会关注，因为我在各地长期在跑，我也接触到这样的信息，比如说有一些城市已经进入了这样的实践，农地可以有一种制度创新的流转，农村集体用地的**可以固化，固化以后进行农地的整理，整理完了以后使农民上楼，存量的集体建设用地可以搞一些农村需要的社会公共设施，或者是农家乐的文化旅游设施，这样的行为已经有一些城市在做了，但是还没有推广的示范效应，现在实践已经走在前面了，所以我们相信这个状态肯定有一天会到来，只是时间的长短问题。所以我认为只有持续经营的企业，有长远目标的企业，在这种情况下，他才不认为是熊市，他认为现在有很多的机会。
主持人：今天我们台下这么多嘉宾，坚持了半天的时间来参与我们的论坛，大家辛苦了，我也想借这个机会给大家一个和我们专家对话的机会，如果你们有什么问题现在可以提出来。
提问：叶教授您好，您刚刚提到由第三方来做独立的运营，那么这个第三方跟政府之间的关系应该是什么样的？如果成立一个新的政府部门，它还是基于同一个政府之下，它有什么不同呢？
叶剑平：它就偏重于服务外包式的，政府可以委托他做，委托之后就可以公正地进行监督，要把运动员和裁判员剥离，产生一个第三方，不管是政府派生出来的，还是在市场上找的，服务都是一个标准。
就像我们开会一样，专家可以是外请的，也可以是自己的，但是要求是一样的。
提问：范总对明年土地市场的冷暖是怎么看的？有什么样的预测？另外万达集团[简介动态]明年的拿地策略是什么样的？
范光耀：对于我们企业的策略，这是一个机密。对于明年土地市场的预测，我们认为应该是喜忧参半。喜是喜在一些产业的用地会俏，忧的是一些纯开发、纯型的用地会很平淡。原因就在于它们的盈利模式的不同导致这样的根本的不同，这就在于企业的盈利模式和生产要素的组织不同导致的。为什么说产业用地有可能会很俏呢？国家"十二五"规划提出了很多新的发展方向，新能源、新科技、文化、旅游，有可能十八大还会向文化层面引导，这样的用地，各地政府也不会在这种地上获取更多的土地，因为它是一种长期行为，要用战略的眼光看它，所以这样的用地，明年的供应量会增加一些。对于纯粹型的用地要分城市和地域，比如说刚才提到北京市场的出让金下浮得很厉害，降低了出让的门槛，这是因为这个城市的限购已经到了很严格的程度，在这种情况下出现了这种土地出让的情况。向中心集聚的城市，刚性需求很旺的城市，它的土地还是有供应量的，而且也是有市场的，所以这种城市是不难卖的。有些沿海发达地区的土地出让肯定会很冷。再按为一二三线城市来划分，为什么文登的市场很好？因为它的产业很健康，现在打造的养老产业，很多企业过去做旅游地产，这样也可以使得地产企业很好的发展。
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