[摘要] 陈国栋：尊敬的嘉宾、女士们、先生们，下午好！欢迎大家来到这里参加第三届中国土地大会论坛，土地与房产是社会经济发展的支撑和繁荣的基础，也是社会大众、政府、企业，以及行业界、理论界十分关注的话题，今天我们就这一重大的话题聚集在这里交流和讨论，这是非常有意义的，这有是中国房地产报、中国国土资源报，以及住交
时 间：2011年12月10日13:30-17:00
地 点：深圳会展中心5层玫瑰3厅
一、活动主题：土地“熊”市下的危与机
二、内容简介：聚集多位专家学者，政府代表、企业代表，共同探讨土地"熊"市下的危与机，深度剖析现行土地调控、政策法规、土地投融资等话题，为政府推地、企业拿地提供参考。
主持人（地产中国网总编辑谢红玲）：尊敬的各位来宾，大家下午好！我是来自地产中国网的谢红玲，受组委会的邀请担任CIHAF2011第三届中国土地大会的主持人。在座各位都是行业内的人士，大家知道，土地是房地产最重要的生产资料，也是我们视同为行业两大命根之一的地根，所以能够担任这么重要的一个主题论坛的主持人，我感到很荣幸。今天开会的场地叫"玫瑰厅"，俗话讲"与人玫瑰手有余香"，我希望今天各位嘉宾畅所欲言，不保留自己的思想、知识和智慧，和各位共度有价值的时光。地产中国网总编辑谢红玲担任主持人
下面隆重介绍我们的来宾，他们是：中国国土资源报陈国栋社长；住交会组委会秘书长、中国房地产报总经理单大伟先生；中国土地学会副理事长、国土资源部咨询研究中心咨询委员黄小虎先生；中国人民大学土地管理系主任叶剑平老师；山东文登房协副会长、文登市土地开发运营中心主任毕建超先生。
陈国栋：尊敬的嘉宾、女士们、先生们，下午好！欢迎大家来到这里参加第三届中国土地大会论坛，土地与房产是社会经济发展的支撑和繁荣的基础，也是社会大众、政府、企业，以及行业界、理论界十分关注的话题，今天我们就这一重大的话题聚集在这里交流和讨论，这是非常有意义的，这有是中国房地产报、中国国土资源报，以及住交会组委会和优博集团四家联合举行这次论坛的目的所在、希望所在。今天我们将听取专家学者们的精彩发言，通过专家们的发言，会使我们了解当下我国的土地现状，以及有关的政策法规的现状、下一步改革的方向、今后的走势，特别是土地的走势有一个了解。可以给我们所思所想，有助于领悟到我们对土地制度的改革和房企发展的路径有一个全方位的把握。在此我衷心祝愿这次论坛获得圆满成功，祝在座的朋友们今天能够有更多的收获！
主持人：下面有请单总给大家致辞！
单大伟：尊敬的各位嘉宾、各位新闻界的朋友们、女士们、先生们，大家下午好！作为本次论坛的主办方之一，我谨代表中国住交会组委会、中国房地产报社，以及优博集团对各位来宾的光临表示热烈的欢迎和衷心的感谢！
房地产企业的开发和发展离不开城市的发展，城市的快速发展能让地产企业获得更多的机会，城市环境的改善也能让房地产企业获得更大的产品溢价。对于房地产企业来说，了解一个城市的发展轨迹，顺应一个城市的发展趋势往往能够帮助房地产企业实现更好、更快的发展，站在城市的角度，一个的房地产企业，一个的房地产项目，能够带动一个区域的发展，进而推动整个城市的建设，从这个意义上讲，土地开发既是政府一方的事，也是政府与企业双方的事。合力开发城市、合力规划城市土地，将是未来城市土地开发的重要趋势。今天光临论坛的嘉宾既有各地政府的代表，也有国内知名开发商企业的代表，还有城市规划设计机构、投资机构的代表，以及一些学者和专家，我相信有这么多专家与学者的参与，这场论坛将是一次对土地开发对城市一次深入的对话，我希望今天的土地论坛，大家能够在探讨土地开发的模式的同时，进一步对城市综合开发、城市发展定位等问题畅所欲言，让我们齐心协力把企业做好，把城市建设好，最后再次感谢本次论坛的各位嘉宾和与会代表，感谢大家关注这场论坛，希望大家能够在今天的论坛中充分的交流，为我们的城市找到新的方向，为自己的企业发展找到新的思路，也为中国房地产业未来的城市发展找到新的路径，在此预祝本次论坛圆满成功，谢谢大家！
主持人：感谢两位领导的慷慨致辞，下面进入主题演讲环节，首先有请陈社长再度上台，为我们介绍我国城镇化进程中的土地制度改革。
陈国栋：今天我发言的题目是"城镇化进程中的土地制度改革"。
城镇化是推动经济发展的强大动力，是生产力发展的客观要求和必然趋势，也是一个国家现代化程度的重要标志，从我国总体发展水平来看，未来一段时期的城镇化进程仍将快速推进。在这个推进的过程中，与土地资源约束的矛盾会更加突出。来到了深圳，看到这个城镇化的进程，包括对面的香港，使我想到这么一个问题，我们在城镇化过程中土地如何节约、集约的利用，现在深圳的建成区已经达到46%，下一步的土地开发要往哪儿走？为了这个会，前段时间我和我们的记者到了佛山，了解了一些旧城改造的项目。
对比一下香港，香港现在1100平方公里的面积，24%划为城建区，76%的地区用来改善环境，作为郊外用地。我们下一步的城镇化对土地怎么办？我们不能光要一些高楼大厦。香港的地产是全球最贵的，但是人们愿意支付，因为它的环境好，人们的居住是高度密集的，但是人们生存的环境又是十分优美的。
我们的"十二五"规划纲要明确提出，我国的城镇化水平要在"十二五"末再提高4个百分点，也就是说到2015年末，我们的城镇化率要达到51.5%。从全球来看，仍然低于全球的平均水平，现在世界平均水平已经达到50%，发达国家的城镇化率是70%-80%。作为发展中国家，的内需在于城镇化，的发展潜力也在于城镇化，所以我们的城镇化发展的空间还是很大的。
随着城镇化的进程不断加快，土地资源消耗的速度和规模也随之加快。城镇化进程中，建设用地的规模过度扩张，空间开发的无序，用地结构不合理等现象带来的一些其他社会问题，比如说交通的拥堵、住房拥挤、资源短缺、环境恶化、贫富分化、农民权益的维护等等问题已经显现。对比国家"十二五"规划明确提出的要求，我们要"坚持走中国特色城镇化道路，科学制定城镇化发展规划，促进城镇化健康发展"，"合理确定城市开发边界，提高建成区人口密度，防止特大城市面积过度扩张"。在城镇化的水平提高4个百分点的情况下，加上我们建设的一些项目要在"十二五"落地，预计新增建设用地需求总量约为4659万亩，而"十二五"的规划中新增建设用地的总量要控制在3450万亩，相当于有1209万亩的**没法落地。这无疑对我国耕地的保护，乃至整个国土资源管理带来了很大的压力。
"十二五"开局之年，中央领导同志对完善我国土地管理制度，提升土地对经济社会的保障能力做出了一系列的重要指示，土地制度改革正着力转变土地利用和管理的方式，进而引导和推动城镇建设走集约式发展的道路。
城镇化进程中的土地制度改革问题。一个是城镇化用地的基础前提，很重要的一点就是18亿亩的耕地红线是坚决不能碰的，这是最严格的耕地保护制度，这是我们子孙后代的口粮田。一方面是我们的土地利用规划计划管控和用途管制制度要得到进一步强化，一方面，划定的基本农田，严控各类建设占用耕地，坚持不占或少占耕地。另一方面，还得加强土地的督察和执法监管，甚至运用一些高科技的手段，积极防范违规占用、人为损毁和变相征占耕地的情况。二是耕地占补平衡制度将更为严格和完善，对确需占用耕地的，严格实行"先补后占"，并严格要求补充耕地数量质量双平衡。与此同时，规范农村土地整治，大力推进高标准农田建设，在实现占补平衡的同时加强耕地的质量建设和生态管护。最近有一些地方的动作很好，也值得我们思考，比如说云南，它有96%的土地是山坡、丘陵，只有5%左右的是平坝。今年云南省做出了一个决定，要把平坝留出来给子孙后代。因为现在上任何项目都是喜欢在条件好的平原区，包括农民建房也是如此，所以现在他们提出了工业上山、城镇上坡，做出这么大的决定，把我们剩下的不多的平原留给子孙后代，而且动作非常大。还有浙江，经济也是十分发达的，现在没有土地了，要发展经济，也是向低、丘、缓、坡要土地，这也是对土地的节约集约进行了探索。三是耕地保护责任追究制度将进一步健全。包括地方党委政府、各相关部门乃至社会公众的责任将进一步明确和强化，责任考评**体系将进一步完善，执法督察和责任追究的力度也将加大。四是耕地保护的经济补偿制度将在推进共同责任机制落地中发挥更大的作用，财政的转移支付、税费的调整、专项资金补偿等多种经济手段的综合因此，将充分调动各方面的力量保护耕地的积极性和主动性。从总体看，完善最严格的耕地保护制度的主体思路主要是强化管控性的保护，加强建设性的保护和探索鼓励性保护三者相结合，确保耕地总量不减少，质量有提高，生态有改善。
城镇化用地的主要出路：要集约式发展，要在节约集约用地上挖潜。土地制度改革将紧紧围绕"十二五"期间单位GDP建设用地面积降低30%的目标要求。坚持最严格的节约用地制度，推进城市化发展。一是健全以土地利用总体规划为核心的国土空间规划体系，实行供需双向调节，坚持规划引领、有保有压、区别对待，统筹安排土地供应的总量、结构、布局和时序，促进城市建设用地的结构优化。二是要建立健全各行业节约集约用地标准体系，提高国土空间的利用效率。一方面积极向地上地下要发展的空间，通过旧城改造和建设用地的整理，提升现有存量土地的利用效率；另一方面，在科学规划的前提下，鼓励开发低丘缓坡、荒山荒滩、盐碱地等未利用地，拓展新的用途空间。特别是一些发达的地区，旧城改造的潜力是非常大的。三是探索激励与约束并重的节约集约用地奖惩机制，在科学考评的基础上强化节约集约用地责任。通过价格、税费、金融等手段加大对地方政府、用地企业和个人的经济激励。健全节约集约用地的考评**体系，鼓励节约集约用地型工程技术措施的研究、推广和应用，并加大对闲置浪费土地的责任追究力度。从总体上看，大力推进节约集约用地的主体思路，坚持开源和节流并举，落实节约优先战略，落实土地利用节约集约发展的长效机制。
城镇化用地的挂钩试点。增减挂钩政策将规范有序实施。这项政策设计有着城乡发展双赢的初衷，本意在于以城带乡、以工促农。从今年7月20日到28日，国土资源部与有关部委组成的联合检查组对增减挂钩试点和农村土地整治清理的检查来看，有几项问题是值得重视的，包括尊重农民的意愿，保障农民权益，做好资金管理和收入分配。从中长期来看，城乡建设用地增减挂钩政策将严格限制在试点范围之内稳步、有序、规范推进，既能强化土地保护，又能为城市化用地开拓空间，促进城乡统筹。城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩。现在我们的做法恰恰相反，一方面城镇化的过程中大量的土地被使用，另外一方面农村的宅基地也在增加。城市的用地增加与农村的用地减少要挂钩，这个提法在2006年国发28号文中出现，目的是鼓励农村建设用地整理，统筹城乡协调发展。2006年到2010年，批准试点共涉及27个省份，试点效果来看，有助于破解城乡一体化发展的问题。对此，2010年国务院发布了关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知在肯定试点成效的同时，对各种违法违规行为有针对性的进行了严格的规范。
城镇化用地的市场化改革。城镇化土地有偿使用制度的改革，不仅为城镇建设提供了大量的资金支持，还有效地促进了节约、集约用地。随着城镇化进程加快，土地供需矛盾日益凸显，更应该进一步显化土地资源的价值，建立完善反映资源稀缺程度和环境损害成本的市场价格和税费机制，通过经济杠杆促进节约集约用地。土地制度市场化改革深入推进有三大着力点，可以归纳为缩小一个范围，划分一个界限，统筹城乡土地市场。深入推进市场化改革，一方面我们要逐步缩小划拨用地的为，逐步扩大有偿用地的范围，力争将所有经营性用地纳入有偿使用范围，甚至最终要消除双轨制，从国际经验来看，包括国家机关、政府部门、一些公益性的事业也是要有偿使用，这样才能避免权力机关对土地资源的浪费和滥用。再一个从我们国家的豪华办公楼、宽马路、大广场等城镇规模扩张浪费突土地的实际来看，土地有偿使用和市场化配置更应成为改变的主流趋势，当前阶段的改革广见是要严格界定公益性的用地范围，严格划分公益性与经营性的用地范围。深入推进市场化改革，另一方面是要构建城乡统一的土地市场，依法有序推进农村集体建设用地有序流转。我国城镇化建设**要放在统筹城乡协调发展的不法商，着力构建城乡统一的土地市场，消除城乡土地"剪刀差"。目前，集体建设用地流转在一些地区已开展了试点探索，今后将从法规制度层面推进其依法有序的流转，进而建设城乡统一的土地市场。
城镇化成果"城乡共享"。城镇化建设推进必然涉及征占土地和群众合法土地权益的维护，涉及被征地农民的城镇化问题。简单说征地问题的关键有4个：一是通过严格界定公共利益，逐步缩小征地范围，二是严格规范征地拆迁程序，确保被征地群众的知情权，严禁强征强拆，探索征地纠纷裁决机制，维护社会稳定。三是完善征地补偿安置机制，确保被征地群众的土地权益和长远生计有保障。前天我们在佛山的一个村了解，它有5000多亩地，其中有1000亩是作为耕地保护的，剩下的就加入到旧城改造中。我们跟村民、村干部了解情况，3000多人的一个村，集体土地流转以后每年分红按照20%的速度递增，去年每人分了7000多，今年一人分1万，村长说明年要分到12500，所有的老百姓都加入了养老保险，如果满了60岁，没有加入土地流转的，村里会给他们发生活费。在城镇化推进过程中，维护老百姓的土地权益至关重要。还有一点就是在城镇化的推进过程中，要把老百姓的物质生活和文化生活质量同时提高。我们去看这个村，它这个村有一个体育馆，投资1500万建设，还有灯光球场、博物馆、图书馆。这个村长说他们村有17个灯光球场，还有网球场，他说：我们富了口袋，还要富脑袋。中国的城镇化当然不可能达到这么高，但是我觉得我们起码得有这么一个方向。四是农地城镇化和被征地农民城镇化要相协调，让那些生活在城市边缘的半城市化和未城市化的被征地的农民享受市民的待遇，将被征地农民城市化作为补偿安置制度改革的**之一。最近河南郑州在这方面也有重大的探索，前天国土资源报的头版头条专门谈到了如何解除农民的后顾之忧，解决他们的长远生计问题。
国务院164次常务会议要求，要认真贯彻落实国有土地上房屋征收与补偿的条例，加快规范农村集体建设用地管理，力虽然没有涉及集体土地的征收与补偿，但从公共利益的界定、规范征地行为和程序，完善征收补偿机制等领域的立法精神却为征地制度改革提供了进一步探索的空间。总体来看，我国征地制度改革的大方向是既要继续有效保障城镇化进程合理的用地需求，又要防止耕地减少过多、过快，还要保护被征地农民权益，尤其是持续生存和发展的权利，维护社会的稳定发展。在这方面，重庆流转土地收了100多亿，其中有80多亿用到了被流转土地的农民的身上。所以一方面我们要加快推进土地流转，另外一方面我们要保障我们的口粮田，另一方面就是要保障被征地农民的权益，维护社会的稳定，同时使我们的有效资源能够得到节约、集约的利用。
大约自90年代开始，开发区热逐渐兴起，渐成燎原之势，到90年代中后期已是遍及，开发区的征地属于批次征收，一征就是一大片，导致完全失地的农民数量越来越多，开发区一般又都处于城乡的接合部，生活成本高，虽然就业机会也多一些，但农业劳动力的素质低，找到稳定的工作并非易事，因此失地农民普遍遇到生计困难，征地引发的社会矛盾越来越突出，成为全社会关注的热点问题。到90年代中后期，党中央提出了城镇化发展战略，1998年政府机构改革和换届以后，进入21世纪这一战略才全面的实施，在许多地方党委和政府的心目中，所谓城镇化就是大张旗鼓地搞城市建设和城市扩张，城市扩张要占用农地，城市建设的资金要靠征地后的招拍挂，于是批次征收愈演愈烈，被一脚踢出去的农民与日俱增，过去的开发区热中虽然也有楼堂馆所等建设，但毕竟还是以发展实体经济为主，而这一轮城市建设中，诸如那些堪与日月同辉的行政中心，那些大广场、大花园、大酒店，那些穷奢极欲的豪华娱乐设施如烈马奔腾一发而不可遏，对这一类建设项目所体现的利益取向，广大农民心里难以平复。农民抵制和抗击政府征地的情况普遍发生，因征地而引发的矛盾全面激化，成为一大社会难点问题。最近国务院发展研究中心一个研究员做了一个案例分析，他从媒体的报道中，把征地引发的群体事件的案例集中起来，看了他的报告，确实感觉触目惊心。这是关于现行征地制度的分析。
下面再看看政府经营土地的制度。上世纪80年代，我国逐步改革城市土地使用制度，主要改革的方向是有偿使用土地，有偿使用的方式，开始的时候是比较灵活的，有土地使用权出租、出让、入股，还有资本金挂帐等多种形式。之所以是多种形式，着眼点是为了搞活经济，而不是仅仅考虑如何增加政府的收入。我国的土地出让制主要是借鉴香港的土地批租制，但是香港的土地管理和土地批租分属不同的政府部门，而这一点我们却没有学，可以说学香港只学了一半，甚至不到一半。80年代中后期国家成立了国家土地管理局，逐步推行有偿使用土地的制度，但是当时的国土局还是一个副部级的机构，在官场上它的权威就不够，在长期计划经济的惯性作用下，许多地方政府和一些中央的政府部门不买国家土地局的账，不愿意实行有偿用地的制度，所以这个改革进展缓慢。举个例子，北京市直到1999年还没有搞土地有偿使用，因为它一直就是无偿用地，张百发一下令就把土地划给他的城建集团了，城建集团盖酒店、盖厂房，修桥梁。在这样的情况下，国家要推土地有偿使用，谁来负担这个土地经营呢？除了国土局没有别的部门，可以说在当时的条件下是历史的必然。那时候也没有土地财政，所以运动员、裁判员集于一身的弊病还没有显出来。但是1998年政府机构改革了，成立了国土资源部，土地管理升格了，情况就不一样了，各个地方也换届了，新上来的领导干部也没有那个牛劲了，过去北京市委书记是政治局委员，他不把土地局放在眼里，现在国土资源部就厉害了，到这个时点上，土地有偿使用的制度才正式确立。到这时候和征地制度结合在一起，才逐步形成了我们现在多有批评的土地财政和土地金融。也是到这个时候，政府经营土地特别是管理土地的部门经营土地的不断才日益显露出来。
以上对历史的回顾是为了说明我们现行征地制度和政府经营土地制度相结合，有一个逐步发展的过程，矛盾的积累也有一个量变到质变的过程。
第四，我国现行征地制度与政府经营土地的弊端。现行征地制度与政府经营土地的方式也不能简短的否定，它也是有利有弊，矛盾也有一个逐渐发展转化的过程。近十几年间我国的城市建设突飞猛进，奥秘就在各城市政府通过征地和经营土地集聚了大量的建设资金，城市经济飞速发展，城市居民的生活质量不断的提高，带动了周边农村经济的转型与发展，吸引了大量落后地区的农民进城务工。我们这一轮的城市建设取得的成绩就是这么取得的，恐怕你不能简单的否定它。但是我们也要看到，在取得这些辉煌成绩的同时，我们在积累着新的矛盾，积累着经济、环境、社会的乃至政治的矛盾，而且积累的越来越多，以至于已经到了非解决不可的地步。一是土地利用粗放，浪费严重。改革开放以来，特别是近十几年间我国的城市快速发展，主要依托与土地的外延扩张，据土地资源战略课题组研究，1996-2008年，城镇用地增长了52.21%，增加的土地主要来自于农村。
据相关统计数据，2000年到2007年，建成区面积年均增长6.44%，而同期人口城镇化率的增速为4.55%，相差了两个百分点。而我国的统计**是将大量的常驻流动人口纳入城市人口，加上市管县、县改区，使许多农业人口被城市化，所以我们的城市化统计是有很大水分的。实际上土地城镇化的速度高于人口城镇化的速度绝不仅仅是两个百分点。城市土地扩张了，人却没有增加那么多，人均占地就多了，所以我国城市人均土地面积2000年是117平米，到2008年增加到134平米，而一些发达国家的人均土地面积是82平方米。外延扩张的结果是土地资源的浪费、粗放，一方面城市存量土地大量闲置，另一方面土地利用效率低下，我国土地利用最集约的上海，2006年每平方公里工业用地的产出约20亿美元，而1996年香港的工业用地的产出就是每平方公里30亿美元。近些年香港的工业用地产出提高到80亿美元/平方公里，而香港已达300亿美元。日本东京2001年每平方公里工业用地的产出已经是523亿美元。我国工业用地的容积率低，只有0.3，的也只有0.6，而国际平均水平的容积率是1，因此我国城市工业用地所占的比重也普遍比较高，为20%-30%甚至更高，而国际的平均水平是15%，美国的城市平均用地是8%，当然这是因为美国的工业转移出去的比较多。城市的快速扩张不仅导致耕地资源的流失，还产生水资源稀缺、能源压力以及挤占生态用地等问题。我国已经是世界上生态脆弱区分布面积、脆弱生态类型、生态脆弱性表现最明显的国家之一。城市土地的外延扩张，利用粗放，与现行的征地制度有直接关系，国家征用农民的土地补偿标准很低，大大降低了城市建设与发展的成本。相比而言，利用城市存量土地拆迁改造的成本要高得多，因此无论是政府还是企业，都热衷于征地，而不愿意利用存量土地，严格保护耕地早已成为国策，节约集约用地的口号提出多年，但是耕地保不住，城市土地粗放浪费趋势没有根本改变，主要原因就在这里。征地的成本太低了，谁去做存量建设？
这个问题不解决，保护耕地集约、节约就是一句空话，落不到实处。
二是透支未来。透支未来的主要表现是土地财政和土地金融。土地财政的主要构成是土地出让金以及与土地有关的税收，土地出让金是土地的地租，属于社会一次分配范畴，对于企业而言，一次缴纳多年的地租，属于负债经营。企业如果经营得好，有稳定的盈利，可以逐步清偿这笔负债，如果经营不好或者破产，这笔负债就不能清偿，如果企业的再生产中断，最终转化为银行的坏帐，成为整个社会的问题，按照有关的制度，企业可以把剩余年期的土地出让权转让出去，但是这不过是负债在企业之间的转移。房地产业的情况有些特殊，开发商在出售住房的同时，把对土地使用权的负债也转移出去了，甚至还可能从中大赚一笔，但接手这笔负债的不是企业，而是消费者，一般的工薪阶层都要向银行贷款才能支付房价，负债的性质也是一目了然的，消费者要用今后数年乃至数十年的收入才能逐步偿还这笔负债，个人和家庭的消费能力、生活水平也都会因此改变，这期间如果因变故而无力偿债，不仅是个人和家庭的不幸，也会增加银行的坏帐，成为整个社会的问题。政府用土地出让金搞建设，就是以透支用地企业或个人的未来为前提的，实质上是依靠透支未来谋取眼前发展的一种发展方式，用一个形象的说法就是寅吃卯粮。
土地金融则是政府直接负债经营，用未来的逐步偿还，本质上也是寅吃卯粮，有的一届政府的负债，下届甚至下几届的政府都不能偿还。按官方统计，2010年我国地方政府各类融资平台总负债10.7万亿，其中绝大部分以土地为抵押或质押，属于土地金融。有学者认为，官方统计数据偏低，实际的负债额比统计数据要高得多。建立在企业和个人信用基础上的透支，应当说在市场经济中是一个很平常的现象，有利于调动企业和个人的探索精神、创新精神，有利于增加经济发展弹性活力。凡是市场经济发达的国家，各类透支活动都极其活跃，本质上说就是用别人的钱谋自己的发展，用明天的钱谋今天的发展。我们国家发展社会主义市场经济过程中很多的企业和个人也都有类似的经历，但是凡事都有度，这个度就是实体经济，如果脱离了实体经济的制约，一味搞资本运作、资本经营，玩资本腾挪，其结果必然对经济造成严重的危害，美国次贷危机重创全球就是一个有力的证明。
这种透支未来的发展方式集聚了极大的金融和社会风险，如果说土地财政的风险是由社会分散承担的，那么土地金融的风险则集中于政府，导致政府的财政和信用的危机。据有关研究，地方政府负债的安全线一是负债总额不能超过当年地方财政总收入的70%，二是当年到期债务本息总和不能超过一般预算收入的30%，目前我国政府的负债情况还是比较严重的，很多地方政府偿债能力不足，就靠借新债来还旧债，这种局面显然难以维持，如果不加改变，难免有一天会发生类似欧美那样的债务金融危机。
三是社会分配不公。改革开放30多年，蛋糕做大了，但是分配不公，这是当前的突出矛盾，导致分配不公的矛盾很多，现行征地制度和政府经营土地是其中十分重要的原因。首先是城乡差距，一方面国家不允许集体建设用地进入市场，极大地限制了农民自主实现城镇化的积极性。纵观这几十年来凡集体经济搞得好或发展快的农村，都突破了现行征地制度的限制，土地或公开或隐蔽的进入了市场。另一方面国家征收农地不管是用于基础建设，还是商业项目，一律按政府的价格确定，农民没有谈判的余地。政府经营土地，用卖地收入搞城市建设，城市居民的生活质量提高了，政府工作人员的工作生活条件极大地改善，而被征地农村却无缘分享城市文明，城乡差距更加扩大，导致日益严重的社会问题。其次是城市内部的贫富差距，当前住房短缺，房价高昂是大多城市面临的普遍问题。这与土地制度也有关系，由于制度的原因，形成开发商垄断的地位，他就可以谋取暴利，结果少数开发商和投机者是富者越富，广大的市民是贫者越贫，或者沦为房奴。本世纪初就有专家提出，当时我国政府的各种收入加起来已经占到GDP的30%以上，达到甚至超过了发达国家的水平，政府收入占GDP比重过高，一方面导致农民的收入增长缓慢，另一方面抑制了社会投资。后来中央采取了很多的举措发展社会投资，但是没有取得什么效果。政府通过征地和经营土地获取了数额巨大的土地出让，2009年1.6万亿土地出让收入约占当年GDP的5%，占当年地方本级财政收入的48.8%，到2010年土地出让高达2.9万亿，占当年GDP的7.3%，相当于当年地方本级财政收入的71.4%。政府的收入过高严重抑制了居民收入正常的增长，导致消费需求不多，上世纪80年代我国消费率曾达62%，之后呈下降趋势，2005年降为52%，其中政府消费占14%，居民消费仅为38%。2008年居民消费率进一步降为35.3%，而金融危机爆发之前的2008年，世界的平均消费率是78%，美国是85%。无论是与历史水平相比，还是与世界水平相比，我国的消费水平，特别是居民消费水平都实在太低了。消费需求不足，经济的发展主要靠投资和出口拉动，发展的成果不能由全体人民共享，这样的发展是难以持续的。
以上是我讲的现行征地制度和政府经营土地制度的弊端，而且它的矛盾逐渐在积累。
最后谈谈土地制度未来的走势。党的十六大以后，中央对我国所处的发展阶段做出了新的重大判断，提出科学发展、统筹发展的新发展观，提出转变发展方式的战略任务，中央领导多次指出，我国从总体上已进入工业反哺农业，城市支持农村的发展阶段，特别是十七届**全会的决定，明确提出了改革征地制度和逐步建立城乡统一的土地市场的任务。这都为今后土地制度改革指明了方向。在中央精神指引下，各地纷纷探索征地制度改革，创造了许多新做法、新经验，地方的许多探索大大突破了现行征地制度的桎梏，凸显了法律制度层面改革的滞后，总体看改革已是大势所趋，箭在弦上。这些年，地方创造了很多的经验，成都、重庆、天津、大连、北京等地这一轮的村镇改造，他们的做法都已经突破了现行征地制度。对这些经验，我觉得我们应当认真总结、加以重视，我不赞成有些人高高在上，对人家的经验指手划脚、指指点点。我认为成都的做法就很好，在成都的城郊结合部已经看不出它的城乡差异，当然成都有它的条件，就是做了灾后重建，但是这也得有人谋划，对这样的成绩不肯定，老是在那里指手划脚，我对此很反感。
改革的理想模式是适应社会主义市场经济的要求，赋予农民完全的土地财产权，其要点：一是构建城乡统一的土地市场，允许农民在国家规划引导下自主的参与工业化、城市化进程。二是对必须征为国有的土地赋予农民谈判权，参照市场家协商补偿标准和补偿方式。由于利益关系调整比较大，改革不一定能够一步到位，但是方向应该明确，不能含含糊糊。改革方案应该有一定的弹性，尽可能反映各地方的经验，鼓励地方继续探索，避免一刀切的弊病。对于改革政府经营土地制度，目前一些地方试行的工业用地年组制等等已经有所触及，但是还是少了根本性的改革探索，总的来看这方面的改革还处在理论探讨方面，从趋势看，这个制度也是非改不可，否则征地制度改革也可能改不下去，因为任何经营活动都是以追求化为目的，政府如果从事经营活动也不可能例外。政府经营土地的来源于农民转移的极差，这样就必须压低农民的土地价格，并且将农民的土地进入市场加以限制。可见问题的根本在于政府成了市场主体。现行土地制度与政府土地经营政策互为表里，道理就在这里。在城市化的过程中，必然有一个政府主导的阶段，但是随着时间的推移，政府必须退出，市场经济的地位才会确立，否则国家将面临滑向官僚权贵主义的境地。改革政府经营土地制度涉及干部制度、财税制度等更深层次的问题，难度更大，可以考虑分步实施。步就是要把经营土地的职能从土地管理部门分解出去，管理部门只负对城乡土地按统一规则实行管理的责任，经营土地的职能则交由另外的部门来承担，至于如何承担，可能有多种方案逐步的**、摸索、完善。
主持人：谢谢黄先生对现行制度深刻的剖析，以及对未来趋势的分析。他刚才提到了核心的几个关键词，比如说寅吃卯粮、透支未来、分配不公等等，这确实是现在土地制度中存在的比较严重的问题，也是影响行房地产行业健康发展的基础性问题，我们也期待着这个制度能够更快、更有效地得到改进。刚才黄先生谈到了土地金融的问题，今天我们邀请到的叶教授就在土地金融创新方面有他的深刻见解，有请叶教授做演讲。
叶剑平：很感谢前面两位嘉宾的演讲，他们为我下面的演讲已经做了很好的铺垫。刚才黄院长把中国土地制度的形成以及未来的发展方向做了非常全面的总结和展望。陈社长也对未来的发展进行了一些探讨。我结合土地财政的问题试图做一些深入的分析。
从大的方向来说，刚才说了，城市化是中国未来的**，集约节约保护耕地又是重中之重，土地财政是中国土地制度所产生的一个制度性的办法，这是中国特色，虽然国外有各种各样的财产税，但是与此还有一些区别。在这样的过程中，政府在改革过程中充当了非常重要的角色，它也带来了各种各样的弊端。随着财产不断的扩大，民众对财产权的认识也越来越重要，所以政府和民众之间的博弈越来越大。如何做一个更清晰的界定，使得政府管政府的事，民众还是在这样的制度上创造出更多的财富，可能是未来发展的**，而不是官和民争利。
在这个前提下，我主要讲以下几方面的内容。土地财政是伴随着我国土地出让制度建立普及的一个词，这个词反映的不仅仅是一种体制，更重要的是中国当前地方政府的生存之道。与分税制改革并行的土地出让收入分配制度实际是当前地方政府财政赖以生存的根本之一。土地可以创造巨大的财富，问题是这些财富怎么用，用于哪里。如果土地应有的价值一定要把它压到低于市场价值，这实际上是对市场的扭曲，所以关键要看怎么分。我们的社会财富增了，但是民间的财富没有增。社会才能的增加从这一点来说是好事，但是关键要看是给谁增。所以它有负面的一些影响。正因为有负面的，所以就需要改革，如果没有负面的，我们就不需要讨论。
土地财政的现状问题，刚才黄小虎院长已经谈了很多土地在地方乃至中央财政中占有很重要的地位，从补充的角色一直到了主导地位，也就是说从地方的小金库收入，变成了地方财政的支柱。随着民间对财产权的认可，这种支柱的确是不可持续的，会造成各种各样的问题。土地财政引发的问题，一个是短期行为，再一个是中央和地方的利益诉求不一样，所以使得宏观调控和房地产的调控都不太理想，这样也降低了政策的效率，降低了土地的管理效率。
在这样的前提下，大家都呼吁土地财政制度要改革。
土地财政的市场根源与基础：地方政府行为企业化，作为一个公共管理部门，如果要做这样的事，那么就会损失一部分的利益，这样就看老百姓是否答应，老百姓如果不答应，就会造成社会的不稳定。如何使这些利益真正落实到民众？这就是未来改革的一个思路。至于融资、贷款、土地财政所引发的未来政府信用和金融危机等等，有的制度本身都可能产生。
下面我主要讲讲未来的发展。在目前的财政制度下，政府把土地征收上来拿到银行担保，甚至有的地方政府还没跟农民谈好，就把这块土地进行了规划，然后拿着这个规划文件去银行贷款。另外这种融资的方式其实也是很简单的，就是通过银行的贷款来融资，它是以土地未来作为质押的形式来体现的，缺乏市场的调节，只是政府和银行在进行交易。没有一个有效的市场融资的渠道，这就造成政府巨大的财政压力，这种压力在目前已经显现出来。随着房地产的低迷，造成的土地的流拍，所以政府的压力很大。为了保证金融机构的安全，也保证政府的可持续运行，所以必须要进行改革。从地方政府的发展需求来说，资金极其稀缺，所以在这种情况下如何保证土地能够适时的推出来，是否有其他的力量可以借用，使得我们的城市化进程能够持续下去。
土地产权特点对土地开发及区域发展投融资模式的要求。目前的土地金融很简单，同样的土地不同的权利，集体土地与国有土地的权能不同。同时所有权也不一致，所有权与使用权分析，所有者缺乏对土地资产的实际控制权。这就导致我们农村土地的产权不稳定，这就使得未来的预期没有，这种交易就不可能形成，所以在这种情况下，就是产权体系的缺失导致了控制不同权能土地的主体间权利义务的不明确。这种不明确，在金融里表现为缺失。我这里画了一幅图，土地的产权是一个权利束，它包括很多的权利，这些权利都可以化为价值，在城市里把这些权利都分解给私人，比如说我们买了一个房子，你可以拿它去抵押、经营等等，这都是私人的权利。公共也有权利，公共拥有的是管制权，如果呢买的是一块工业用地，你要把它变成商业，政策就会管制你。还有用地的计划，给你一块地，如果没有计划**，就不会让你干，这是公共权利，公共权利实际上是由政府来完成的。我们国家和德关键问题是这两个权利的边界都有越界的行为，当然越界的情况有的是因为法律本身边界不清晰，有的是因为权力能够越界，有的根本就没有边界，所以造成了现在的各种各样的争夺，包括上访、围追堵截等等各种各样的情况，如果有了边界，这些问题就好解决了。所以我们国家需要在制度上有所界定。制度界定清楚了，裁判员就到裁判员的队伍站着，运动员就让他到市场里去，所以这是一个关键。
时代发展及产权固有缺陷要求对未来的投融资体系进行创新。如果用未来的地不是自己的地，或者把未来还不确定的地拿到银行抵押，实际上就把风险转嫁给银行，要化解这个转嫁，就需要提供第三方，也就是请一个运动员（经营者）过来，这个经营者能够很好的经营土地，也能够化解风险，也能够承担风险。如果有这样的经营者，政府就回到了裁判员的角度，就不要去承担一些不该承担也不能承担的风险，因为政府承担的风险最终还是由民众来承担的。通过机制设计来弥补当前不完善的土地产权，所以新的模式需要有一个明晰的市场和政府权能的边界，要采取一个新的投融资模式，渐渐地使老的模式进行制度变迁，从而实现新与老的对接。
这样的一个对接，在现实中有很多的实例，也做了很多的探讨。新的模式，以土地开发整治为例，政府作为主体，它提供监管、提供服务平台，也就是为民众、为企业服务的平台，政府不要自己冲到了运动员的位置上。市场的主体性就是投融资的平台，通过市场来获取资本，市场自己会承担风险。这里面由第三方来运作，打造一个运营平台，通过打造运营平台，通过创造一个市场的投融资平台，通过政府的监管和服务平台，这样来共同发展城市、整理土地，使得土地能够按照城市发展的需要实时提供。这就是把政府的角色定位好，从而化解市场面临的风险，通过市场来有效选择资金，而不是简单依赖银行，在现有的体制下，政府还要确保农民土地所有权的。
第三方介入的优势很简单，就是政府的公益性角色与市场的投资角色分离，市场的东西有很多人可以做，政府没有必要把着，所以可以通过专业化的运营，由第三方主体实现土地开发与区域发展的一体化经营，实现规模效应。通过运用市场的资金规避仅仅通过贷款进行的融资，降低宏观经济的压力。政府和社会一条心，真正做到全心全意为人民服务。
政府就是要当好裁判，为公共福利想办法，提供很好的公共产品和公共服务，如果做到这一点，我们的政府就是全心全意为人民服务的政府，这不是口号，这实际上是要靠制度的设计来体现的。口号谁都会喊，但是如果没有一个有效的制度保障的话，口号也就是喊一喊而已。
政府保证市场发展的有序、稳定和公平，而且要维持市场的参与方依法经营，而且要保证参与方的诉求，所以它起到的是监管作用，而不是实施主体。实施主体做得不对，就打他的板子。各自的需求都能够通过市场的调节来得到满足，政府维持公共的目标，市场的盈利目标由第三方来实行，农民的目标、企业的目标等等通过确定的产权，通过市场的交换来实现。所以每一个人以市场为纽带，通过第三方的运营，能够起到各自的利益，事实政府的公共目标，企业的盈利目标得以实现，农民应该得到的目标也能够实现。如果都能够实现的话，我们社会就和谐了，而不是有事就找他，这样也不符合裁判员的角色。这是一个机制的变化，这样就能够做到共赢。
第三方主体的特点就是灵活的市场投资，有地方政府进去，有了一个投融资的平台，充分利用民间资本及市场性资金解决区域发展及土地开发的难题。民间有强大的资本，可以让它们产生强大的生产力，然后强大的生产力为老百姓服务。这些资本可以通过市场的机制把它引入到生产领域，生产更多的产品为我们的生活服务。如果能够有一个有效的制度，使这些钱流到为老百姓服务的领域，他自己得利了，他也从善了。把这些资金利用起来，他也赚钱了，别人也有东西拿到了，这就是好的。所以我想我们现在并不是钱多了、地多了卖不出去，只是没有有效的配置。没有有效配置的根源就是没有一个有效的制度保障，所以我想未来的改革不管是土地方面还是其他方面，实际上是营造一个使各种资源都能够有效配置，这样才能达到社会和谐。
如果我们能够构建一个机制，有钱的出钱，有力的出力，有地的出地，然后由政府统筹这些资源，劳动力要素、土地要素、资本要素、公共资源要素如果能够很好地进行结合，我们就能创造无尽的空间，这个空间就可以提供给老百姓生产、生活。一方面我们说耕地稀缺，坚决要保护，一方面我们又有很多土地被浪费了。有一个学者研究中国目前的城市土地使用效率，他认为这个效率在世界范围内是偏低的。政府要做的就是把所有的资源激活，这就需要有一个好的制度。
未来土地制度的改变就是在于如何做好政府的工作，如何发挥市场的效率，如何集聚更多的资本，创造更好的空间，使得市场的各个参与主体都能够获益，不是损失一方而保证另一方，所有的不是共赢的游戏都是不可持续的。下一步就是需要政府退出直接投资这个主体，变成监管的主体，也就是变成裁判员，引入第三方，让社会资本进来，让农民参与，达到市场繁荣、农民高兴的局面。我们的城市化是半城市化的状态，土地城市化了，人还没有城市化。在计划经济的时候，土地城市化与人的城市化是同步的，你只要征地，就必须把农民变成市民，现在的做法就是给农民补点钱，而没有做到人的城市化。
今天我就简单的讲这些，其他的模式我就不展开讲了。在整个市场发展过程中，目前在土地财政这样一个局面下，按现有的制度是不可持续的，是不能保障的，但是中国要往发达国家迈进，我们要赋予城市化的基础。城市化的基础或者动力就是土地，没有土地，这些都是空的。我们的土地又稀缺，如何用好它？前面几十年的经验已经不行了，要有新的经验来进行，因为整个社会环境已经发生了变化，在这种情况下，我们要通过新的模式来促使新的土地运营模式和促进整个城市的发展。新的模式就是政府退出、第三方进入，让民间的资本也进入，银行也要退出，不能用银行直接贷款，要创造更多的金融工具。这些金融工具可以使民间资本进入，由民间资本共同创造我们美好的未来、美好的城市。
主持人：感谢叶教授对后土地财政时期的思考，尤其是对土地投融资体系创新模型的建议，我听到了里面很大的商机，一个是房地产企业后期的转型，还有个人投资的一些机会，大家都可以好好回味一下叶教授的发言，找找跟我们的关系。
我们下一位嘉宾就是前三位演讲者当中一再提到的当今土地交易的主体，就是地方政府的代表，山东文登市土地开发运营中心的毕建超主任，他给我们带来的题目是"地方政府和房地产企业如何在转型中抓住市场机遇"，它背后的潜台词也是二者如何实现供应，有请毕主任！
毕建超：我作为基层运营土地的政府机关的职员，在此简单跟大家进行一个交流，我的发言仅代表个人意见。
今天大会的主题是土地"熊"市下的危与机，房地产市场没有永远的冬天，也没有永远的春天，冬天也是畜势待发的时候。
我首先介绍一下的是转型，从房地产转型和政府如何转型谈谈。首先我认为房地产目前的转型，在当前的情况下，一个是要适应住宅的需求，更要偏重百年的品质和服务的理念。过去房企的竞争主要是钱和地，而在现在这个情况下，应该把产品的竞争力作为一个关键。
建好房，造经典是房企今后发展的核心竞争力。房企要拓展开发业态，服务型地产业态将成为房企转型的新增长点。市场有需求，房地产企业需要进行相关的产业的转型，根据客户的需求来建设一些房产。同时还要转变开发的模式。以前房企盈利的根本是土地溢价和城市的发展，目前房企再想低价拿地、囤地，或者是通过城市的发展带动项目盈利也已经很难，这就考验企业的综合开发的能力，也就要求房企必须找到有利于企业新的开发模式，像很多大型房企就进行联合开发的模式。同时要考量开发布局，从一线城市为**转向均衡布局的形态。随着城市化进程的不断加快，一、二线城市的房地产市场受调控政策影响已经出现了明显的降温，房地产开发企业也正在加快进入三四线城市的布局。去年我们市出来推荐城市的时候，就呼吁广大的开发商不要只注重一、二线城市，要关注三、四线城市。当然这么多三、四线城市也不可能全部布局，这就需要开发商考量优先进入发展潜力大的城市，而三、四线城市也希望知名开发商进入，既可以带动经济发展，又可以为群众提供优质的房源，而房企也可以快速回笼资金，促进平稳发展，这是一个双赢的事情。几个大的开发商上半年的热销，主要是因为他们几年前开始布局二三线城市，包括四线城市，所以在调控的情况下才能保持稳定的增长。我觉得今后的房地产企业除了要抓好一、二线城市，更要看他们在三四线城市占有多大的市场份额。比如说恒大[简介动态]集团上半年开发了22个项目，三、四线城市的项目开盘占了70%，回笼资金占了30%，在吉林他们已经进入了通化、辽源等4线城市。最后一个是创新的开发融资，从单一的信贷融资拓展到更多的直接融资渠道，这一块我没有深入研究，但是我想就是拓展投资的渠道，转变观念，多元化融资，减少国家信贷收紧房企就过冬的现象。
政府的转型，在这里列了4个方面，我主要谈谈当前我们市的一些情况，我们市有5个方面的做法：是转变方式，调整结构，提升城市水平。现在国家也要求转方式、调结构，刚才各位领导也提出了土地财政，文登属于百强县第14位，城市财政60%由工业税收来提升，所以土地财政还占的不太大，我们也积极转变方式、调整结构，加快三产的发展，特别是加快文化、旅游、养生三大**产业的发展，促进一二三产业的协调发展。第二是高度规划，确认主题，积极实施建设。有些城市没有一个详细的规划，屁股决定脑袋，规划的高度要比较高，确定好城市的发展主题，积极实施建设，才能给开发商和购房的人群比较好的未来。大多数人到一个地方发展，非常看中的是这个地方未来得发展，所以要高度规划。以文登为例，去年我们就请**大学做过养生之都的战略规划，所有的产业必须按照设计来进行开发，引进相应的配套。第三是要打造品牌，加强宣传，推广城市。想让土地增值，开发商将来要促进他的销售，有利于他进行开发，首先要让他知道这个城市，并且让其他人也知道这个城市，所以必须要确定好品牌，加强宣传，让更多人了解这个城市。第四是换位思考，提速增效，全心服务企业。目前有一些土地财政的政府，包括一些开发商，现在都有一些困境，各方面都要换位思考，促进协调发展，达到共赢的目的。第五，我认为要集约用地、合理用地，改善土地的配置方式。我们文登现在也有限购的政策，不是所有的开发商有钱就可以来，他要符合我们的城市战略规划，并且符合我们的要求，我们才给他们土地。我们集约用地土地，既增加了土地的利用效率，也增加了被征地农民的。
下面简单说一下市场的机遇。包括的政策面、三四线城市的现状，山东区域市场的情况以及投资文登的机遇。从的层面，"十二五"的规划提出促进区域的协调发展，积极稳妥地推进城镇化，也就是说房地产开发还是其中一个主要的任务，而货币总量，包括保障房、产业的关联，都与房地产的开发有关，所以房地产仍然是一个支柱的产业。而从投资的出口来看，黄金、外汇、期货的投资都是下行的状况，目前老百姓还是喜欢硬通货，有可能还是会投资房地产，但是也有可能投资其他的方面。从长期来看，购房者的消费指数还是上升的趋势，主要是投资渠道的狭窄和房地产行业的竞争地位来决定的。这是近几年各城市房地产销售面积的份额，大家可以看出，2011年中国房地产市场的重心明显转移到三线城市，2011年上半年三线城市的房地产销售面积较去年上涨了非常多。
很多大的房地产企业二三线城市的利润贡献率也比以前增加了很多。从这几个城市的数据来看，除了限购城市苏州和无锡的成交面积萎缩，而未限购的城市的成交量都在增长。从来看，随着限购令的实施，一二线的成交会下跌，三四线的成交量会上升，三四线城市与一二线城市相比，消费水平也比较低，房价还是处于价值洼地，因此三四线城市还将处于房地产合理投资的一个热潮。
下面介绍一下山东的相关情况，这是一线品牌在山东开发的布局，它的开发布局有4个特点，是内陆地区成立了以济南为中心，覆盖周边县市的开发格局，而半岛以青岛、烟台、威海为主要的开发区域，而黄河以北和鲁西南基本上没有一线的开发商进入。在文登已经有一些一线的开发商进入，在山东的县级市里来看，进入文登的一线开发商还是比较多的。通过一线开发商的进入，我们可以看到受限购影响，一线开发商已经逐渐转移到三四线城市，以山东为例，他们主要喜欢济南和青岛、烟台、威海三个地区，黄河以北和鲁西南地区，他们暂时还没有选择。我们认为三四线城市的投资序幕才刚刚拉开，真正的投资潮会在未来三年达到一个高峰。
我们出去推荐经常跟开发商说的一句话是"方向比努力更重要"，特别是在目前的国家政策，各大房企以及各政府一定要确定好自己的方向，方向确定好了，比你努力1万倍都有好处，所以说方向比努力更重要。谢谢大家，欢迎来文登！
主持人：谢谢毕主任深刻的思考，不知道大家对文登这个城市动心没有。刚才毕主任在演讲中提出一个号召，号召房地产企业都到像文登这样的三四线城市发展，而且用了非常翔实的图表来证明自己的号召是对的，是有价值的，而我们作为媒体，对今年房地产企业的观察来看，确实今年市场的赢家[消息价格户型点评]大多是已经进行了布局，尤其是开辟了二三线乃至三四线市场的企业，所以这是一个不错的号召。
下午两个多的时间，几位主讲嘉宾多给大家贡献了很多的见解，接下来有一场更精彩的对话，对话嘉宾包括刚才台上演讲的几位，以及万达集团[简介动态]化中及西南区总经理范光耀，有请几位。
今天对话的主题是"土地市场遇冷真相揭底，难卖还是难买"，是一个市场的话题，既然是市场的话题，我们想请房企的代表给我们介绍一下今年土地市场的情况是什么样的。
范光耀：我主要从个人的角度，从实际操作的方面来提出一些想法，跟大家交流。房地产在今年的调控下的确在变冷，今年上半年大家还在观察国家的形势，还有一定的期待，但是随着国家的银根收紧，所有的地产企业都遇到了寒冬，确实和大家在媒介上看到的消息是一样的，究其根源还是国家的房地产限购政策对房地产市场的抽血抽得很厉害，好多地产公司进入三四季度以后就不再进行新的土地拓展。一些一线的城市也在跳水，四季度以后，像万科[简介动态]等等其他做大型物业的地产公司都在纷纷扩大销售，限制买地或者不进入土地的购买，主要是对明年的一个大的趋势的判断。昨天政治局对明年宏观经济的定调已经定完了，要采取积极的财政政策和稳健的货币政策。这个调子主要体现在三方面：财政方面可能要加大对地方政府的债务平台的清理，同时有一些积极的财政政策进行刺激，货币政策是稳健的。明年的房地产政策体现在两个方面，是要坚定不移地调控房价，回归到正常水平，第二是要提高三农方面的投入。对明年的形式我们判断也不是很乐观，但是究竟是难买还是难卖，还要结合不同企业的盈利模式，不同产业的环境，以及各企业的竞争优势来判断，也不完全是难卖，也不完全是难买，还是很有机会的。
主持人：文登的毕主任是卖地的，您这一年的感受是什么样的？
毕建超：今年这一年我们倒没感觉难卖，也没感觉难买。
主持人：你今年的土地收入和去年相比涨了吗？
毕建超：差不多，我们今年的土地是去年推广产生的，每年都有一个持续性的计划，所以也没感觉难卖。我感觉难卖的原因是一些大的房企布局，资金回笼有压力，所以有可能对一些项目有意向，但是资金跟不上。刚才很多领导也说了，土地财政的情况下，政府要靠销售土地来促进一个城市的发展。我们那里更倾向于几百亩的大型土地出让，所以很容易出现大开发商因为资金不够而无法购买，小开发商又进入不了的情况，所以我们现在也在调整相关的方式，人小的开发商也可以进入。我接触过一个江西的开发商，他们感觉我们那里的地很便宜，我们感觉已经很贵了，但是他还说很便宜。他问我们的房价能达到4000多吗，我说可以达到，他说那就可以做，只是他觉得我们的出让面积太大。现在还存在一些信息不对称的问题，还有一些小开发商的开拓意识不强，并且进入一个新的城市，他怕不太好融入，包括我们以前去东北招商[简介动态]，东北的同行说一般的开发商不能进入我们城市开发，我们城市的开发商一般也不会进入别的城市开发。所以我认为不存在难卖的问题主持人：我了解到的情况不是这样的，上个月北京市土地储备中心主动降低了土地交易的门槛，他要是好卖的话，他肯定不干这个事。
毕建超：刚才我也说了，我主要是针对基层的土地市场，因为一二线城市的土地市场和我们是不一样的。
主持人：让买家和卖家来评价还是比较片面，我想请专家与我们分享一下全年的土地市场信息。
叶剑平：土地市场是区域化的，不要看一两个城市卖不出去了就认为都不好卖了，它不像家电这样是可以移动的，土地是不可以移动的。比如说文登也没感觉到难买，也没感觉到难卖。你刚才举个例子说北京降低了卖地的门槛，这就说明里头聚集了一些风险。土地市场在这个地方差一点，在另外一个地方也许就好一点，所以我们不能一刀切，正因为这样，政策也不能一刀切，因为某些城市出现了一些流标现象就说整个市场都完了，也不能因为某个城市出现了一个地王就认为这个市场就来了，都不能这样判断。
主持人：还是教授看问题更全面一些。既然我们没有办法有全面的信息，我也把局部的信息给大家讲一下，今天上午我和业内进行了沟通，他说深圳有一个大的开发商明年准备一块地都不拿，以应对目前资金的难关。另外深圳本地今年的土地出让金收入也有很大的下降，我看到的数据是前11月的土地收入比去年下降了三成。我想这个数字还是能直接说明一个情况。
表象是一方面，最主要的还是要看到后面的原因，找到原因，找到解决问题的方式。市场的这种变化究竟是供应端造成的，还是需求端的变化造成的？
黄小虎：我不是这个方面的专家，所以我也说不好，上午也有网站采访我，让我谈谈对明年的房地产市场走向的判断，我觉得有些事没法预测。今年以来房地产市场这么冷，我认为显然是政策的，就是中央对房地产市场的发展做出了一个很明确的判断，就是因为地产业出现了泡沫，采取了一些措施解决不了，再采取新的措施，直到今年出台了限贷、限购的政策，这两项政策对房地产且是要命的。对于购房者的心理也发生很大的变化，中央下这么大的决心要把房价控制住，从控涨到要下降，有这样的政策，买房者肯定就会观望，这样房子就难卖了，他们手里的资金不够，他也很慢买地，政府的地也就难卖了，所以就是这么一个连环套套住了。明年的趋势是什么，我认为在这个问题上肯定是存在博弈的。因为现在我们这种土地财政形成了以后就有依赖性，地方要发展自己的地方经济，这是很正常的想法，但是它是在什么样的制度下发展呢？是在我们现行的征地制度和现行的政府经营土地的制度下形成的土地财政，这个事也不能怨地方，因为它只能在这样一个制度下发展，它只能形成这么一个东西，你说它不好，必须要从制度上改变。制度一改变，这个牵扯就太大了，所以这个事也不是太简单的事。在这样的前提下必然存在一个问题，就是地方政府非常着急，不要说中央宣布本轮房地产调控结束了，你只要不说了，他肯定会反弹。所以我觉得我说不好，只能说如果现在这个政策就这么持续下去不变，明年房价肯定要往下走。
主持人：至少您说了一个事实，就是因为政策的影响，开发商销售回款不好，所以他现在也没钱买地，所以这个需求实际上是被抑制了，那就是需求端有问题了，那么供应端（卖地的一方）是不是资金上也有问题？他得把地整理好才能卖，他有没有钱整理？
黄小虎：这肯定是存在问题的，因为他的资金很多是靠银行信贷的，他也有一个资金循环的压力，但是相对来说政府的事好一点，要拖也能拖下去，因为现在拿土地去抵押贷款严格来说就是违法的，因为法律没有允许政府这么做，没有允许政府做的事情，对政府来说就是不能做的事情。但是现在大家都这么做，已经这么做了，现在很难去追究了，没办法，已经形成这样的局面了。各个地方的情况可能也不一样，有的地方是财政拿出比较多的钱投入，有的地方财政根本不投钱，就是你拿土地去抵押，那么他的压力就更大。这个情况也是千差万别，这里面还涉及到一个问题，现在我们的住房供应在开发商缺失的这一块准备用保障房来补，当然这是另外一个问题，在这里就不说了。
主持人：社长认为保障房的土地也是一个大的问题？
陈国栋：中央提出十二五要建3600万套保障房，去年是560万套，今年1000万套，从供地这个角度来说，叫做"应保尽保"，今年总的建设用地的规模大概是690亩。保障性住房现在还是一种划拨的方式，从国土资源的角度来说，应保的尽保。今天谈这个难买和难卖的问题，一方面我们感觉到老百姓很迫切地需要住房，特别是在一些大城市显得更加紧迫，很多年轻人要成家了，他们却买不起房子。另外一方面又感觉到难卖。就我了解到的信息，一些卖房的企业前几年拿了地，地到手了但是没有拿出来开发，他们在等待时机，这方面的情况也有。我认为土地市场现在已经到了一个需要从制度上改的问题，包括《土地管理法》要结合现在的情况和下一步的市场运行，进行一些改革。还有一个就是现在集中在国有建设用地和集体用地的流转上。如何通过流转，一方面实现土地的价值，另外一方面还要让老百姓的权益得到维护。
主持人：刚好社长把我下面想问的问题就带出来了，目前这种既难卖又难买的局面怎么打破，社长说必须要进行制度改革，其实刚才叶教授在演讲中也特意提到了创新的一个模型，其实您讲的时候我就想问您，这个改革的阻力在哪儿？改革的基础是否存在？
叶剑平：刚才陈社长已经说了，土地法需要改革。在现行的法律体系下，农村土地是不能买卖的，但是在一些领导人的讲话里对此是鼓励的，所以说明我们的法律制度上还是跟不上。从改革的条件来说应该是具备的，一个是修改法律，一个是市场有这个需求，包括民众都有这个需求，条件是具备的，就是往前推的问题，而且我们也必须这么做。
主持人：本周有一条新闻，国土资源部提出，招拍挂这个制度还要扩大范围，还是在既有的制度上往前推，而对于您刚才说的改革的方面还没有一点推动。
叶剑平：扩大范围进行一些改革，以前有一些地是直接划拨给企业的，现在说扩大范围，是这些地都要进行招拍挂，这和改革是不矛盾的，包括农民的地也可以放到市场上招拍挂。市场就是有一个公平的效率，搭建一个平台，我们现在的情况是不公平，你的可以放到这里，我的不放到这里，这就不公平，扩大招拍挂的范围也是一个公平的做法。
主持人：对于叶教授的说法，毕主任您作为地方政府的代表，您怎么看？如果要做这种改革，让政府只是作为监管的角色和服务的平台，而把投融资、运营这一块剥离出来，我不知道您自己怎么看这个问题？
毕建超：对于这个问题，我还真没有深入研究和了解。
主持人：主任说这个改革是必须的，所以现在您必须得想。
毕建超：因为土地是在一方政府的管辖内，由国家来控制，如果由政府运营的话，我感觉会更好，因为国家不可能到一个地方来帮你运营这块土地，国家是从政策层面加以控制，由地方政府运营，保证一些农民的利益，包括征地方的利益，能促使土地的价值增值，并且集约的利用它，我感觉这是地方政府要做好的工作。
黄小虎：我就这个问题说两句，我们主张要改革政府经营土地的模式，不要既当运动员又当裁判员，确切地说就是说，你是管理部门你就做管理，你不能经营，因为经营的目标和管理的目标是不一致的。我们国家还有一个特殊情况，我们的城市土地是国家所有，现在所有权的代表就是国土资源部，既然是土地国有，土地的肯定也得有人管，比较现实的是要先成立另外一个政府部门，由它专门负责经营，负责管理的部门就只管管理，我对哪一块地都是一个规则，不管是国家的地还是集体的地，我都采用一个规则。确切地说就是规划、产权保护，这是两个核心职能，经营的东西可以成立类似于国资委这样的机构，比如说成立土地资产管理委员会，由它来进行市场的操作。把这两件事交给两个不同的部门处理，就会形成制订的制约，现在都在一个部门里，所以很难制约它。所以比较现实的改革路径应该是这样设计。
主持人：您认同叶教授做的那个改革模型吗？
黄小虎：我理解他也是这个意思。
主持人：万达[简介动态]是开发企业中大布局的代表，是拿地大户，您又是拓展部的总经理，在这个过程中，您怎么看待这个市场，这个僵局怎么打破？你们对这个改革的需求强烈不强烈？
范光耀：我先澄清，万达不是买地的大户，我们一般买一两百亩就够了，成千上万亩我们是不买的。对于主持人问我怎么看待这个问题，我认为有两个问题是很重要的，一个是要可持续，第二是要跟地方的产业导向一致。能够长期经营的房地产企业，在现在这个冬天它就可能诞生，只有真正把它作为产业来经营，他就不会追求暴利，他会追求社会平均利润率，或者是通过把房地产开发变成一种产业性的开发。比如说纯粹的销售性物业和持有性物业的结合，或者是逐步以房地产为载体向文化转移，或者是向旅游转移，这样的企业就可以持续很久。那么就可以回答那个问题了，比如说农地的流转会不会做，目前它的产权还不完整，投资也不清晰，模式比较固化的企业不一定会从事这样的行为，但是我们会关注，因为我在各地长期在跑，我也接触到这样的信息，比如说有一些城市已经进入了这样的实践，农地可以有一种制度创新的流转，农村集体用地的**可以固化，固化以后进行农地的整理，整理完了以后使农民上楼，存量的集体建设用地可以搞一些农村需要的社会公共设施，或者是农家乐的文化旅游设施，这样的行为已经有一些城市在做了，但是还没有推广的示范效应，现在实践已经走在前面了，所以我们相信这个状态肯定有一天会到来，只是时间的长短问题。所以我认为只有持续经营的企业，有长远目标的企业，在这种情况下，他才不认为是熊市，他认为现在有很多的机会。
主持人：今天我们台下这么多嘉宾，坚持了半天的时间来参与我们的论坛，大家辛苦了，我也想借这个机会给大家一个和我们专家对话的机会，如果你们有什么问题现在可以提出来。
提问：叶教授您好，您刚刚提到由第三方来做独立的运营，那么这个第三方跟政府之间的关系应该是什么样的？如果成立一个新的政府部门，它还是基于同一个政府之下，它有什么不同呢？
叶剑平：它就偏重于服务外包式的，政府可以委托他做，委托之后就可以公正地进行监督，要把运动员和裁判员剥离，产生一个第三方，不管是政府派生出来的，还是在市场上找的，服务都是一个标准。
就像我们开会一样，专家可以是外请的，也可以是自己的，但是要求是一样的。
提问：范总对明年土地市场的冷暖是怎么看的？有什么样的预测？另外万达集团[简介动态]明年的拿地策略是什么样的？
范光耀：对于我们企业的策略，这是一个机密。对于明年土地市场的预测，我们认为应该是喜忧参半。喜是喜在一些产业的用地会俏，忧的是一些纯开发、纯型的用地会很平淡。原因就在于它们的盈利模式的不同导致这样的根本的不同，这就在于企业的盈利模式和生产要素的组织不同导致的。为什么说产业用地有可能会很俏呢？国家"十二五"规划提出了很多新的发展方向，新能源、新科技、文化、旅游，有可能十八大还会向文化层面引导，这样的用地，各地政府也不会在这种地上获取更多的土地，因为它是一种长期行为，要用战略的眼光看它，所以这样的用地，明年的供应量会增加一些。对于纯粹型的用地要分城市和地域，比如说刚才提到北京市场的出让金下浮得很厉害，降低了出让的门槛，这是因为这个城市的限购已经到了很严格的程度，在这种情况下出现了这种土地出让的情况。向中心集聚的城市，刚性需求很旺的城市，它的土地还是有供应量的，而且也是有市场的，所以这种城市是不难卖的。有些沿海发达地区的土地出让肯定会很冷。再按为一二三线城市来划分，为什么文登的市场很好？因为它的产业很健康，现在打造的养老产业，很多企业过去做旅游地产，这样也可以使得地产企业很好的发展。
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