[摘要] 对于房地产行业来说，过去的这十年既是黄金的十年，同时也是迷茫的十年，再也没有哪个行业能像房地产行业这般强大，在整个国民经济中几乎起到“牵一发而动全身”的作用；但与此同时，再也没有哪个行业能像房地产行业这般跌宕，十年以来经历了数轮调控，国家甚至不惜采用行政手段进行压制。
【土地篇】
一、2012年土地市场综述
备注：房地产相关用地即住宅，商业，商务等可售物业相关用地。
1.1 2012土地市场综述
2012年重庆土地市场风云突变，原以为2012年将会是政府持续打压的一年，楼市陷入低谷，必将影响开发商的拿地热情，但土地竞争仍然激烈。虽上半年土地市场供需不佳，但进入6月后，土地市场变得活跃起来，一方面地方政府为完成财政目标，在下半年又加大土地的推出量，造成供应增加，另一方面原因楼市复苏，开发商资金回笼，特别是部分国企逆势而行，由于其资金链雄厚，为2013年做好必要的土地储备，这都造成了2012年下半年土地市场的活跃。
据重庆土地交易中心公开数据不完全显示，2012年重庆主城供应土地410宗，供应面积达到2987.34万㎡；2012年重庆主城成交土地335宗，较去年同期增加34宗，同比增幅为11.3％；成交土地面积2558.17㎡，同比去年上升31.85％。
1.2 2013年土地市场预测
2012年重庆土地市场比预期良好，这和楼市回暖密不可分。由于“十八大”换届，党中央将持续调控不动摇，但2013年的市场形势并不明朗，预计二季度之前，由于开发商资金受限，土地市场成交量会维持在一个偏小的水平。但是随着后市的深入，不少品牌开发商由于度过了年底结款的难关，加上2012年12月重庆的商品房成交量已出现反弹的趋势，开发商将开始陆续拿地，且一些较为优质的地块会成为开发商争夺的**。
二、2012年度土地供应情况
2.1 2012年土地供应整体情况
图：2012年重庆土地新增供应月度走势（含：工业用地及其他）
数据来源：重庆土地交易中心
2012年重庆土地供应前三季度较为平稳，平均约570万方，放量集中在第四季度，约相当于前三季度季度总和的3/4。新区处于快速发展阶段，礼嘉组团，龙兴组团，蔡家组团，大竹林组团等**开发区域放量较大。2012年宏观调控政策维稳，商品房市场从3月份后成交量较为平稳可观，从而带动了土地市场的火热。
图：2012年重庆各种性质用地新增供应
数据来源：重庆土地交易中心
2012年重庆土地供应410宗，约2987.34万方，其中房地产相关用地（住宅，商业，商务，金融用地）共202宗，约1675.03万方，占总量的56%。
2.2.房地产相关用地供应情况
图：2008-2012年房地产相关用地新增供应
数据来源：重庆土地交易中心
2012年重庆房地产相关用地供应1675.03万方，环比上涨39.86%，相较于前2年上涨幅度较大。2012年重心在巩固2011年的调控成果，调控政策维稳，政府欲通过土地市场来调节商品房市场。
图：2012年重庆房地产相关用地新增供应月度走势
数据来源：重庆土地交易中心
2012年重庆房地产相关用地新增供应202宗，约1675.03万方。8月份开始土地供应量明显增加，在明年金融，政策，成交三方面利好楼市的前提下，开发商有望再掀拿地潮，按照拿地开发7-9个月的周期来看，明年的供应量将会有所增加。
三．2012年度土地成交情况
3.1 2012年成交量情况
图：2012年重庆土地整体成交月度走势（含：工业用地及其他）
数据来源：重庆土地交易中心
2012年重庆土地成交共335宗，约2558.17万方，环比增加约376万方，涨幅约17.23%。4月供应的地块多处于**发展区域，开发商的拿地积极性较大，成交量达到点。前三季度土地成交较稳平稳，每季度平均550万方，随着商品房市场的稳定成交，给开发商带来了希望，对未来市场逐渐看好，第四季度大幅上涨，达到900万方。
图：2008-2012年房地产相关用地成交情况
数据来源：重庆土地交易中心
2012年重庆房地产相关用地成交162宗，约1366万方，环比增加486万方，涨幅约55.23%。2012年商品房市场成交较为稳定可观，开发商重拾拿地热情，纷纷加大土地储备。
图：2012年重庆房地产相关用地成交月度走势
数据来源：重庆土地交易中心
2012年重庆成交房地产相关用地约1365.95万方，月均113.83万方。3月份后商品房市场回暖，开发商资金回笼，不少大型开发商提前完成年度目标，加上政府也积极供地，所以土地市场在第四季度表现尤为活跃。
3.2 2012年房地产相关用地成交价格分析
图：2008-2012年年度成交价格走势图
数据来源：重庆土地交易中心
2012年重庆房地产相关用地成交金额约655亿元，环比上涨11.02%；成交均价319万元/亩，环比下跌28.64%；楼面地价2288元/㎡，环比下跌16.68%。2012年成交量虽有上涨，但是大多数地块都是底价成家，溢价地块约占22%，且溢价率不高，所有整体成交价和楼面地价均有不同程度下跌。
3.3 2012房地产相关用地月度成交价格分析
图： 2012年重庆房地产相关用地成交价格月度走势
数据来源：重庆土地交易中心
图： 2012年重庆房地产相关用地楼面地价月度走势
数据来源：重庆土地交易中心
2012年重庆土地成交价总体来说波动不大。5月和6月成交的房地产相关用地量较少，且存在溢价的地块，所以拉高了整体的成交价格和楼面地价。下半年成交价呈现小幅上升的态势，由此可见，2013年商品房价格并不具备下跌空间。
3.4 2012年成交区域解析
3.4.1 整体成交解析
图： 2012年重庆土地区域成交情况
数据来源：重庆土地交易中心
2012年重庆土地成交区域分布较为平均北部新区成交体量，约790.44万方。从成交区域来看，重庆发展的“北迁”趋势较为明显，三北区域和北碚区的成交体量都相对较高，四个区土地成交体量约占总量的66%。
图： 2012年重庆土地区域成交均价情况
数据来源：重庆土地交易中心
2012年重庆渝中区土地价格，为1703万元/亩，远高于其他区域。主要是因为渝中区成交的2宗地均为居住加商业性质的，所以价格较其他区域高。另外，北部新区的成交价为314万元/亩，居第二位，主要由于大竹林和礼嘉组团为政府**开发的区域，且开发商可接受的价格较高，所以价格偏高。北碚区为新发展的区域，成交的主要为蔡家组团，由于地块离主城区较远，所以价格不高。
3.4.2 2012房地产相关用地成交区域分析
图： 2012年房地产相关用地区域成交面积情况
数据来源：重庆土地交易中心
2012年房地产相关用地成交量的是北部新区，居住性质用地占比较大，可以预计，北部新区在规划大量商务产品后，住宅和商业配套设施将成为未来开发的**。另外，江北区成交的房地产相关用地仅占其总量的9%，工业用地及其他主要分布在鱼嘴和唐家沱组团，未来这些区域主要以工业为主。
图： 2012年房地产相关用地区域成交价格情况
数据来源：重庆土地交易中心
2012年成交金额的是北部新区、渝北区及九龙坡区；渝中区的成交均价，成交均价达到1703万元/亩，楼面地价4088元/平方米，江北区成交均价961万元/亩，楼面地价也达到3301元/平方米，这两个区的成交价格比较突出，主要是因为这两个区的商业金融用地较多。
2012年8月6日，重庆龙湖拆资42亿元圈地礼嘉。地块位于礼嘉开发新区，紧临其开发的悠山郡项目，是规划建设的新城市中心区，今年年底开通轻轨。土地面积1319亩，可开发体量约200万方，整体容积率2.3，挂牌成交，楼面地价2126元/㎡。
2012年一季度，龙湖新增土地总建筑还不足50万方。进入6月份后，龙湖开始加大拿地力度，7月龙湖先后在大连、青岛等地获取5幅地块，总建面达到175.53万方。8月仅一周，就新增土地建面近200万方。龙湖虽开始拿地，但重庆三北是龙湖所重视的核心区域。
【楼市篇】
数据说明；以下商品房新增批准预售数据及成交数据均来自重庆网上房地产，如无特殊说明，新增批准预售数据及成交数据均指建筑面积。
一、2012年重庆楼市运行状况
预售： 2012年重庆市主城区商品房新增批准预售建筑面积2178.67万平方米；
成交： 2012年重庆主城区商品房成交238399套，成交建筑面积2242.85万平方米；
价格： 2012年重庆主城区商品房成交金额1526亿元，建面均价6805元/平方米。
二、商品房预售
2.1商品房预售综述
2012年重庆市主城区新增批准预售建筑面积2178.67万平方米，其中新增住宅建筑面积1726.1万平方米，非住宅建筑面积452.57万平方米。
受金融危机影响，2008-2009年，新批准预售量持续下滑。2010年出现反弹，近3年维持在2100万㎡左右。2012年则达到的2178万㎡，虽然 “十八大”强调继续严格执行房地产相关调控政策，但并无实质性的打压政策出台，楼市回暖迹象明显，导致预售量增加。值得一提的是2012年非住宅市场预售量达到452万㎡，未来商业商务推量将持续增加，重庆现处于历史发展的机遇，预计2013年的新批准预售量将保持平稳。
2012年2月和5月，央行连续2次下调存款准备金率，意为稳定经济，补充流动性，这将使更多的资金流入楼市，6月银行利率也下降0.25个百分点，导致下半年的新批准预售量出现回升，楼市在刚需客群的带动下出现回暖。9月作为传统旺季，预售量突破300万㎡，为房交会做好准备，随着开发商年末冲量，使得各项目加快了推盘节奏，力求快速回现，导致11月和12月的新批准预售量再次冲破200万方大关。
2.3 商品房预售区域解析
2012年新批准预售量的三个区域依次为江北区、沙坪坝区和南岸区。两江新区发展迅猛，供应量剧增，江北和渝北区位列和第四位。西永和茶园新区作为新规划的城市副中心供应量也十分充裕，导致渝北区、沙坪坝区和南岸区的预售量位居前三。
2.4 商品房预售物业解析
2012年的新批准预售以高层/小高层为主。相比去年而言，今年的写字楼市场从4%的份额提高到11%。政府的宏观调控**在住宅市场，开发商逐渐把**转向商业、商务市场，因此商业、商务的新批准预售量所占份额较大。
三、 商品房新开盘解析
3.1商品房开盘供应总体解析
2012年全年重庆主城区商品房新开盘/加推项目704个，共新增商品房116098套，新开盘/加推建筑面积1100.68万平方米，开盘当天去化房源59537套，去化率51%。
2012年全年开盘供应体量较2011年同比下降2%。但较2010年而言，同比下降21%。2012年全年开盘当天整体去化率为51%，较2011年上升11%。
2012年重庆商品房单月新开盘体量受政策与房交会节点效应影响明显。3、4月受春交会影响，单月新开盘体量均突破100万方，6月受公积金政策利好影响，新开盘体量达到138万方，9月由于进入传统楼市旺季，开发商集中推盘，新推盘量达到全年151万方，11月受秋交会影响，新推盘量也达到了115万方。
3.2全年主城各区商品房新开供应解析
2012年全年，主城区10个区域均有新开盘/加推。其中江北区推盘体量，为174.74万方。全年江北区共有99次推盘，共推房源18408套，推盘当天平均去化率仅为61%，也为全年。沙坪坝、渝北区推盘量紧跟其后。沙坪坝区大学城区域的快速发展，也导致其开盘量剧增，而作为两江新区重要组成部分的江北区和渝北区，受政府的大力扶持，发展迅速，因此其推盘供应量位居三甲。
3.3主城商品房各物业开盘供应解析
2012年，重庆主城区共714个项目新推盘，其中新推超高层/高层/小高层/公寓产品共516个，新推洋房项目133个，新推别墅物业的项目有60个，新推写字楼项目5个，无商业物业新推。从推量上来看，高层、小高层产品仍占据市场主导地位。
从去化情况来看，2012年新开盘整体去化率为51%。较2011年的40%有明显回暖，特别是2012年下半年楼市已度过寒冬，整体大环境良好，开发商策略也有年初的“以价换量”过度到“稳价跑量。而从新开盘推量来看，2011年新推建筑面积约1100.68万方，环比减少28万方，和去年推量变化不大。政府在2012年并没有出台实质性的打压政策，购房者对市场信心正缓慢回升，预计2013年推量将进小幅增加。
3.4主城商品房各产品线开盘供应解析
2012年60-80㎡以下高层小户型产品和200㎡以上洋房、别墅等大户型产品相对热销。去化率分别为57%和67%。
2012年高层刚需产品脱颖而出，积极抢占市场份额，去化相对较好，主要是由于开发商通过控制总价，合计的设计及定价，使得项目热销，其中保利花半里及江上明珠项目均取得了90%以上的销售佳绩，由此可见，地段好的刚需产品更受青睐。2012年200㎡以上大户型产品推量较少，但去化情况较好。表现出在政策利空的情况下，高端别墅市场的抗压能力较强，代表楼盘有龙湖紫云台，龙湖听蓝湾，约克郡等新区中心地段别墅产品热销，开盘去化率均为80%以上。此外120-150平米户型去化，表现出“高不成低不就”的产品特点，既无法吸引高端客群，同时又在总价上令刚需客群却步。
2012年重庆主城区新推产品中，2房户型放量，达56531套，占总推盘套数的49%；其次是3房户型，新推30479套，占总推盘套数的26%。从推量来看，两房、三房依旧受市场青睐，其中两房主要集中在60-80㎡面积段，为刚需型住房。
2012年写字楼高去化率成为楼市一道亮点，从推盘情况来看，写字楼对外公开推出1043套，开盘后当天去化在655套，除了重庆国际家纺城的写字楼去化量低以外，其余项目均取得90%以上的去化量，特别是位于金开大道的升伟晶石公元，其产品设计合理，价格适中，开盘即售罄。
四、商品房需求市场
4.1商品房需求市场综述
2012年成交量较2011年有明显上涨，但成交均价与2011年基本持平。特别是年末量价均达到全年顶点，
4.2商品房成交解析
2012年重庆市主城区商品房成交238399套，较2011年成交套数增长66415套，增幅为38.6%；成交建筑面积2242.85万平方米，较2011年增长699.26万平方米，增幅为45.3%。
2012年重庆市主城区商品房总成交金额1516.16亿元，建面成交均价为6805元/平方米，较2011年成交均价上涨13元/平方米，增幅仅有0.19%。
2011年国家出台了众多严厉的调控政策，成交量是自2008年金融危机以来的点。进入2012年以来，虽然国家总体调控基调并没有改变，但也只是空喊“巩固调控“，并没有出台更加严厉的实质性调控政策。特别是进入2012年下半年后，开发商策略从年初的”以价换量“转变为”稳价跑量“。刚需市场明显回暖，成交量回升。
2012年全年成交稳步上扬，1-6月信贷资金相对较为充裕，且在上半年2次下调存款准备金率，1次下调利率，信贷政策放松，更多的资金流入楼市，呈现出量价双升走势；7-10月，楼市相对稳定，月均去化维持在180万方左右。最后2月中，楼市触底反弹，刚需客群集中爆发，“稳价跑量“成为当前策略主题，价格进一步上涨，达到2012年顶点。
2012年，重庆市主城10区中，商品房成交建筑面积的区域为沙坪坝区，该区全年共成交商品房建筑面积306.07万平方米。主要是今年大学城片区成交剧增，大学城作为政府**打造的新型区域，人口数量也不断攀升，大型房企集中入驻，且区域内楼盘性价比极高，加上轨道交通一号线大学城段已经开通，传统意义上的遥远大学城区域不在变得遥不可及，所以今年江北区是全年成交量的区域。
2012年，重庆市主城10区中，商品房成交建面价格的为渝中区，该区成交建面价格为8659元/平米。渝中区作为主城10区中最核心的地段位置，其价格一直也是居高不下，所以全年成交均价的是渝中区。
【产品篇】
各物业市场概况总览
一、别墅市场
1.1别墅市场分析
1.1.1主城别墅新批准预售解析
11年以前重庆别墅市场明显“供不应求”，年消化存量25万方，2011年国家实行严厉的宏观调控政策，重庆别墅市场成交下降较大，加之井喷式的供应增长，使得重庆别墅市场存量超50万方； 2012年，楼市政策调控见底，重庆楼市快速回暖，今年重庆别墅市场新增供应117.05万方，成交118.71万方，呈现“供不应求”现状，一定程度上消化前期余下的存量， 重庆别墅市场价格11年前呈逐步增长趋势，11年达到值，2012年随着经济型别墅的市场占比加大，重庆别墅价格有所下降，目前均价10836元/㎡。
1.1.2主城别墅新批准预售解析
2012年别墅市场总新批准预售项目共116个；总供应建筑面积117.05万方。其中1月份供应，主要1月份春节影响，重庆别墅市场供应较少。
1.1.3主城别墅成交量解析
2012年重庆主城区别墅市场共计备案4734套，成交建筑面积118.71万平方米。2012年以来重庆整体市场回暖，别墅市场销售销售也随之增长，其中5月份以来重庆别墅市场成交持续上涨，并在12月份达到值，重庆别墅市场成交量大幅增长主要由于今年楼市国家宏观政策的放松，使得积压的购房需求得到释放。
1.1.4主城别墅成交均价解析
2012年重庆别墅价格，基本波动不大价格主要维持在10500-11500之间，整体呈增长趋势，并在11月份达到值，随着楼市日益复苏，别墅市场价格也随着增长，重庆别墅市场“量价齐升”。
1.1.5别墅各物业备案套数对比
2012年主城区别墅总备案共计4734套，其中联排别墅备案3167套，占总备案套数的67%；叠拼别墅备案1128套，占总备案套数的24%；独立别墅备案439套，占总备案套数的9%，叠拼别墅增长明显，占比增长约15%。
1.1.6别墅各物业备案建筑面积对比
2012年主城区别墅总备案建筑面积约118.7万方，其中联排别墅备案85.01万方，占总备案建筑面积的72%；叠拼别墅备案19.3万方，占总备案建筑面积的16%；独立别墅备案14.4万方，占总备案建筑面积的12%。
重庆别墅市场依然以联排别墅为主，但是联排别墅占比减少，叠拼别墅和独立别墅占比明显增加，为应对11年惨淡的成交局面、分流洋房跃层客户以及地块属性限制，12年开发商纷纷加大叠拼别墅供应，促使叠拼别墅成交占比增加。
1.1.7别墅各物业备案建面价格对比
2012年独立别墅备案均价持续下降，主要是由于纯独栋别墅供应日益减少，类独立别墅的大量供应拉低了独立别墅的整体均价，叠拼别墅2012年8月之前价格维持高位，9月份以来价格下降明显，主要由于叠拼别墅市场成交主力逸翠庄园的低价叠拼拉低了整体的价格，而联排别墅12年价格变化不大，属正常波动范围。
1.1.8主城各区别墅备案套数对比
2012年主城北区板块作为重庆别墅的主要供应地区，持续居于首位，备案套数2896套占总备案套数的61%；西区板块备案881套，占总备案套数的19%；南区板块备案957套，占总备案套数的20%。
1.1.9主城各区别墅备案建筑面积对比
2012年北区板块以74.4万方备案建筑面积占据别墅备案首位，占比约63%；西区板块备案建筑面积24.18万方，占别墅备案总面积的20%；南区板块备案建筑面积20.13万方，占别墅备案总面积的17%。
1.1.10主城各区别墅备案建面价格对比
1.1.11 2013年别墅供应量预估
2012年整体别墅市场新增总供应建筑面积117.05万方，成交建筑面积118.71万平方米，今年别墅市场表现良好，供求基本平衡，预计2013年全年别墅市场供应建筑面积135.26万方，其中三北区供应量，预计达到54.2万方。。
2012年重庆整体市场复苏，别墅市场同样表现良好，开发商看好明年市场，将加大别墅产品的供应，市场竞争也将更为激烈。
1.3别墅市场总结
2012年整体别墅市场新增总供应建筑面积117.05万方，成交建筑面积118.71万平方米，今年别墅市场表现良好，供求基本平衡，别墅市场整体向好，重庆别墅市场成交量增长主要由于今年楼市国家宏观政策的放松，使得积压的购房需求得到释放。
2012年重庆别墅价格，基本波动不大价格主要维持在10500-11500之间，整体呈增长趋势，并在11月份达到值，随着楼市日益复苏，别墅市场价格也随着增长，重庆别墅市场“量价齐升”。
重庆别墅市场依然以联排别墅为主，但是联排别墅占比减少，叠拼别墅和独立别墅占比明显增加，为应对11年惨淡的成交局面、分流洋房跃层客户以及地块属性限制，12年开发商纷纷加大叠拼别墅供应，促使叠拼别墅成交占比增加。价格方面，2012年独立别墅备案均价持续下降，主要是由于纯独栋别墅供应日益减少，类独立别墅的大量供应拉低了独立别墅的整体均价，叠拼别墅2012年8月之前价格维持高位，9月份以来价格下降明显，主要由于叠拼别墅市场成交主力逸翠庄园的低价叠拼拉低了整体的价格，而联排别墅12年价格变化不大，属正常波动范围。
2013年全年别墅市场供应建筑面积135.26万方，其中三北区供应量，预计达到54.2万方。2012年重庆整体市场复苏，别墅市场同样表现良好，开发商看好明年市场，将加大别墅产品的供应，市场竞争也将更为激烈。
二、洋房市场
2.1洋房市场分析
2.1.1主城洋房供应量解析
随着城市价值跳跃式爆发，从2008年开始重庆主城区的洋房供应量逐年增加，在经历了2010年的低谷后，2011与2012年重庆主城洋房供应量都出现了明显增长，其中2012年下半年由于调控趋于稳定，楼市整体有所复苏，开发商加大了洋房产品的供应了，因而在2012年洋房供应建筑面积为168.65万方，环比11年增长10%，预计2013年洋房市场新增供应将继续保持较旺的供应量。
2012年洋房市场全年整体供应量较之前有所增加，达到了07年以来的点，就月份而言，3月-6月洋房产品月供应量均维持在10万方以上，其中6月突破了20万方，7月有所回调后，8月开始，洋房市场的整体供应量较前半年有明显增加，主要原因是因为上半年楼市尚未明确复苏，开发商供应主要以高层刚需产品为主，下半年在市场有所复苏的前提下，加大了洋房等改需产品的供应量。
2.1.2主城洋房成交量解析
2012年重庆主城洋房共成交155.31万方，环比11年上升37%，达到自08年以来的值，主要原因在于国家调控趋于稳定，11年受调控影响延迟置业需求的部分购房者选择入市购房，从而使得成交量出现了明显增加，预计随着市场进一步复苏，金融政策有望再度出现降息降准的利好，2013年洋房市场的成交量将呈现供需两旺的态势。
2012年主城区洋房市场月均成交量12.94万方，整体呈现稳步上涨的态势。3月份市场爆发小阳春，随后的4-7月单月成交量均在10万方以上，自8月开始，开发商加大了洋房产品的市场供应，洋房产品的成交量也随之上涨，11月受秋交会影响，洋房产品成交量达到19.09万方，并且收官的12月洋房市场成交继续保持了旺盛的势头。
2.1.3主城洋房成交均价解析
2011年受国家出台的一系列宏观政策影响，洋房市场成交量有所下滑，众多开发商开始打折促销，导致洋房的均价开始下跌。2012年主城洋房市场建面成交均价为7438元，较11年有所回升，主要原因是因为成交复苏，开发商纷纷选择结束“以价换量”转以“稳价走量”为主策略，预计2013年洋房市场价格将以稳为主，出现大幅上涨和下跌的可能均较小。
2012年国家政策区域稳定，洋房作为改需产品的市场呈现出逐步复苏的态势，就价格而言，全年洋房建面成交均价基本呈“小幅上涨”的态势，从1月份的 6747元/㎡，到12月收官7208元/㎡，稳步站上7字头。预计2013年洋房产品的市场均价将较为稳定。
2.1.4主城洋房2013年推量预估
2012年重庆洋房市场成交约155万方，受整体市场复苏影响，预计2013年洋房市场供应量将有所增加，总体量在185万方左右，改需产品市场将得到进一步释放。
2.3洋房市场总结
据领域机构统计，2013年洋房的供应建筑面积将达到185万方左右（详见附表），较2012年有上涨，但幅度较小。主要集中在渝北区，沙坪坝区和南岸区。
2012年由于政府调控政策趋于稳定，金融政策适当宽松，楼市呈现出复苏的态势，洋房作为改需型产品供求价均也稳步复苏，2012年下半年，开发商明显加大了改需产品的市场供应量，部分购房者也选择结束观望，提前入市，促使洋房成交价格全年呈现出了一定的上升势头，但是整体涨幅较小，开发商策略以“稳价走量”为主。
预计2013年在宏观政策进一步稳定，金融政策有望再度放松的前提下，洋房市场有望得到进一步的复苏，但是值得注意的一点是，2013年的市场供应量较大，洋房产品市场竞争也将呈现较为激烈的态势，价格、产品、品质依旧是决定明年去化的三大主力因素。
三、高层市场
3.1高层市场分析
3.1.1高层供应市场
主城高层新批准预售解析
图：主城高层新批准预售年度走势
数据来源：重庆市房管所、领域机构
图：2012年主城高层新批准预售月度走势
数据来源：重庆市房管所、领域机构
2012年全年高层市场总供应建筑面积1442.77万方，环比去年略微上升2%。自2008年开始，高层商品房预售量呈直线增长趋势，经过了08年的调整和阵痛，随着住房需求者对楼盘的品质、环境、配套日益剧增的高要求，作为在住宅板块中占有相当大比例的高层物业，依然是开发商创品牌、造大城中不可缺少的重要部分，因此开发商在房地产销售走势良好，提升稳定的同时，在持续供求不均的2012年仍然没有放慢开发力度。
图：主城各区高层各区域新批准预售情况
数据来源：重庆市房管所、领域机构
2012年高层各区中新批准预售量的为江北区，成交量为253.3万方；新批准预售量的区为大渡口区，成交量为47万方。
2012年主城经济适用房供应体量115.04万方，占高层总体新增供应体量的8%
主城高层新开盘解析
图：主城高层新开盘走势图
数据来源：重庆市房管所、领域机构
2012年重庆主城区高层市场共计开盘供应面积898.52万方，环比下降5.26%。相较于同2011年预售体量的基本持平，在推盘上今年的开盘供应量也只是小幅度下降。2012年除在市场批售供应量依然充足的情况下，开春后开发商加速推盘的意愿非常明显，而从今年的开盘体量占今年批准预售体量的60%左右来看，持续堆积的待售体量仍然高居不下，预计大量的新盘将在2013年蓄势待发。
图：主城高层新开盘各区域情况
数据来源：重庆市房管所、领域机构
2012年高层各区中开盘量的为江北区，开盘量为162.88万方；开盘量的区为北碚区，成交量为26.7万方。
3.1.2高层需求市场
高层商品房成交走势
图：主城高层历年成交量走势图
数据来源：重庆市房管所、领域机构 备注：以上数据不含经济适用房
2012年全年成交1519万方，同比2011年增加成交面积470万方，增幅为44.8%。总体超越2011年45%的高层商品房成交量充分说明2012年全年回升趋势十分明显，国家对房地产行业实施的在稳定中调控，正面促进房地产发展的政策使得重庆市场销售氛围逐步回暖，在给开发商带来转机和成长空间的同时也促进了在2011年沉寂已久的客户群体的购房积极性。
图：主城高层经适房成交量
数据来源：重庆市房管所、领域机构 备注：以上数据不含经济适用房
2012年主城经济适用房成交体量122.44万方，占高层总体新增供应体量的7%
图：主城高层2012年成交量走势图
数据来源：重庆市房管所、领域机构 备注：以上数据不含经济适用房
2012重庆主城区高层市场共成交商品房建筑面积1519万方。今年开春便迎来喜人战果，远超2011年同期的高销售量更坚定了开发商对2012年房地产市场复苏的信心，从季度开始，虽然没有再度创造出突破3月份业绩的成果，但是销量也一直保持稳定，入冬后更是稳步增长，12月份168万方的销售体量也为2012年房地产高层销售市场画上一个圆满的句号。
图：主城高层2012年成交均价走势图
数据来源：重庆市房管所、领域机构 备注：以上数据不含经济适用房
高层全年建面均价6262元/平米。结束了2011年房价的调整期，2012年年初开始房价便开始逐步回升，直到第三季度步入尾声才开始又明显的下滑趋势，不过随后进入最后一个多节季度，开发商又牢牢的拿回了主动权，控制成交价达到年度新高并且平稳的渡过了2012年。纵观全年至开年后成交均价从未低于6000大关，稳步增长的走势也打亮了重庆房地产高层市场复苏的信号。
高层商品房区域成交情况
图：主城高层各区成交走势图
数据来源：重庆市房管所、领域机构 备注：以上数据不含经济适用房
2012重庆主城各区成交量的是江北区，成交量为222.12万方，为大渡口区，成交量为63.78。从区域位置来看，虽然由于北部区域常年来的成交量一直十分活跃，但江北区稳坐已久的老大位置已经受到充分威胁，西部1号线的全线开通，南部区域经济的快速发展，大量可利用的自然资源，大学城和南滨路的区位优势都是沙坪坝区和南岸区冲击高成交量的可靠资本。再看如今渝中区土地开发的严重限制，大渡口区多人流量商圈的缺乏同样是他们处于垫底的重要因素。
图：主城高层各区成交价格
数据来源：重庆市房管所、领域机构 备注：以上数据不含经济适用房
在2012年主城10区中成交价格的为渝中区，价格为7926元/平米，为北碚区5278元/平米。尽管伴随着重庆日益明朗的发展趋势，在高层市场成交量对比上的巨大悬殊，老牌商业中心依然有他的稳定优势。少占土地多占天，高档次多元化的公寓楼是渝中区今年来的主打物业类型，成熟的交通体系，完善的商业配套，占着这块土地就能开出这样高的价钱，在江北日益有成为重庆经济发展中心的大势下，在2012年再次保住了自己的头把交椅。与其相反，作为最后加入重庆主城区这个大家庭的小老弟北碚区，由于比较偏离中心区域，交通方面的欠缺以及人口流动量上的巨大差距，垫底情况的出现并未出人意料，不过与巴南区和大渡口区之间也只是存在微弱的差距，相信在2013年很有可能改变自己屈于末席的命运。
3.高层市场总结
2011年受国家调控影响，商品房市场整体受到一定冲击。2012年政策调控趋于稳定，金融政策适度放松，使得整体楼市有所复苏，国家在坚持调控的同时，多次强调保证刚性需求，整体对于高层市场有所利好。
2012年高层市场整体呈现出复苏的局面，3月楼市成交爆发小阳春，单月成交量170万方，达到全年，随后市场呈现震荡上行的局面，月均去化近130万方。就产品而言，刚需型高层产品占据了2012年高层市场的主力地位，而改需型高层产品在上半年表现不佳，但是随着市场整体成交的复苏，下半年市场供应占比逐渐增加，预计2013年高层产品市场将呈现刚需、改需齐头并进的局面。就价格而言开发商的价格策略从年初的“以价换量“逐步转变为”稳价走量“并且预计13年将继续保持以稳为主的价格策略。
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