2012年重庆楼市“三高” 高房价、高成交、高供应

——2012年重庆房地产市场年报

领域机构  2013-01-17 12:25

[摘要] 对于房地产行业来说，过去的这十年既是黄金的十年，同时也是迷茫的十年，再也没有哪个行业能像房地产行业这般强大，在整个国民经济中几乎起到“牵一发而动全身”的作用；但与此同时，再也没有哪个行业能像房地产行业这般跌宕，十年以来经历了数轮调控，国家甚至不惜采用行政手段进行压制。

一、房地产政策——政策不放松，楼市回稳

1.1宏观政策

总述:

对于房地产行业来说，过去的这十年既是黄金的十年，同时也是迷茫的十年，再也没有哪个行业能像房地产行业这般强大，在整个国民经济中几乎起到“牵一发而动全身”的作用；但与此同时，再也没有哪个行业能像房地产行业这般跌宕，十年以来经历了数轮调控，国家甚至不惜采用行政手段进行压制。

如果说2010-2011年是本轮房地产调控的阶段，期间行业政策面持续收紧，市场交易量持续萎缩，一二线城市房价持续回调，而进入2012年以来，调控其实逐渐进入了第二阶段，由于前期调控成效基本得到了中央层面的肯定，加上房地产市场持续低迷给地方政府财政所带来的巨大压力，我们看到行业基本面在2012年之后明显出现好转，市场交易量逐渐恢复，房地产企业压力逐渐减轻，甚至房价也正逐渐企稳回升，总结来看，2012年无疑成为了行业全面回稳的一年。

中央层面来说，相比2010-2011年多轮次、力度不断升级的政策调控，今年从本质上并没有全新的政策出台，但是，中央层面对调控的口风一直维持在相对严谨的层面。中央领导人在多个场合反复强调坚持房地产调控，敲边鼓式的提醒从未间断；此外，中央对于个别放松力度较大、舆论反应强烈的地方性放松仍然坚决叫停，例如年初时的芜湖财税补贴、年中时的重庆补缴公积金等，均遭到了中央层面的压力而流产。

地方层面来说，相比2011年个别城市超越中央底线的触碰限购红线，2012年以来明显变得更加谨慎，“闯关”举动从2011年的显性逐渐转向隐性。从地方政府政策调整形式上来看，今年多采用的是调整普通住宅标准、公积金、信贷优惠这样比较温和的方式。根据研究中心统计，2012年至今有28个城市先后对公积金贷款政策进行了调整，方式从年初时相对较轻的延长贷款年限、增加贷款上限，到下半年后下调首套房、二套房公积金贷款首付比例.

央行今年内的两次降息，对于很多贷款合同约定“按年调整”的购房者来说，将从2013年1月1日开始兑现降息利好。首套房5年期以上房贷基准利率从原来的7.05%下调至6 .55%，5年期以上公积金贷款利率将从4 .90%降至4 .50%。降息举动对购房者实际省钱的意义并不大，但作为宏观调控手段，降息是释放了银行利率减少和促进房地产市场的信号，有利于鼓励购房者入市。

财政部部长谢旭人的一篇署名文章，再次将房产税推到舆论的风口浪尖。文章中指出，要深化房地产税制改革，构建合理完善的房地产税收制度，有效调节财富分配。统筹推进房地产税费改革，逐步改变目前房地产开发、流转、保有环节各类收费和税收并存的状况。结合其他方面的税制改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，合理安排税收负担。而谢旭人在文章中提出的“认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在推开，同时积极推进单位房产的房产税改革”，无疑成为房产税试点扩围的明确信号。

备受瞩目的十八大圆满召开，会议强调坚持房地产调控不放松，继续抑制投资投机，完善房产税等长效机制，同时对保障房、经济适用住房和普通商品房加大支持力度。同时中央经济工作会议12月15日至16日在北京举行。会议主要提出了以下六点内容：继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。继续坚持房地产调控政策不动摇；创新农业经营体制，加快发展现代农业；化产业结构战略性调整。着力增强创新驱动发展新动力集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路；强民生保障，提高人民生活水平；深入研究全面深化体制改革的顶层设计和总体规划，明确提出改革总体方案、路线图、时间表。

1.2宏观经济

2012年1至12月CPI指数

进入2012年以后，房价、物价涨幅明显降低；出口增长大幅回落，投资和消费增长也有不同幅度下降，经济增长率呈现继续下行态势，宏观经济政策继续兼顾稳增长、稳物价目标，但在实际操作层面逐步偏重稳增长。

在2011年经济增速平稳回落的基础上，进入2012年后经济增速继续回落。一季度GDP增长8.1%，增速较上年四季度降低了0.8个百分点，而2011年一季度至四季度共降低0.8个百分点，经济增长回落幅度有所加大。2012年4月份工业增长率由一季度的11.6%进一步降低到9.3%，若5、6月份工业增速继续下降，按照工业增长率与GDP增长率之间的关系推算，二季度GDP增长率将降低到7.5%以下。面对这一经济走势，稳增长的任务将变得更突出。

截止到2012年11月份居民消费价格总水平(CPI)同比上涨2%。分析称，时隔2个月之后CPI重返“2”时代，显示我国物价水平已经进入了新的一轮上升阶段。CPI水平回升与9月份以来的经济止跌回升有密切关系。经济回暖，需求上升，投资活跃程度增加会导致CPI再度上扬。此外，因气候变冷导致的食品价格上涨也是重要原因

尽管11月份CPI的同比增幅只比10月份扩大了0.3个百分点，但是多方普遍认为，这标志着本轮物价拐点已经出现，未来我国物价水平将进入新的一轮上升阶段。“回头看，10月份CPI同比上涨1.7%成了本轮物价运行的拐点。2013年的物价很可能将进入一个新的上行周期，抑制通胀的工作不可放松。

二、重庆市市政规划

2.1 四条轨道交通线今年将开通

2012年内即将开通的轨道线路共有4条，涉及开通轨道公里数达到72.5公里。包括：1号线二期从沙坪坝至大学城段，约20公里；6号线一期五里店至礼嘉段，约24公里；会展中心支线礼嘉至会展中心，约12公里；3号线南延伸段二塘至鱼洞段，约16.5公里。

今年开通这4段轨道线路后，全市轨道交通通车里程约147公里，日客运量超过160万人次。整个轨道线将横贯两江新区，衔接主城九区及其重要的商业中心、交通枢纽、居住密集区等。

领域观点：

轨道交通带来的绝不仅仅是时间的变化，它将产生“一线带活一片”效应，使得沿线区域房地产增值。这也正是开发商所期盼的。随着4条轨道交通线路从蓝图变成现实，其对不同地区的楼盘的影响也将体现出多面性。由于轨道交通本身“速度快、容量大、时间准”的特点因素，它的作用是把整个居住的概念、家的概念延伸到了郊区。所以，从这方面讲，轻轨改变更多的是郊区楼市。一些中、低收入购房者会因郊区“居住成本”低而改变观念，从城市“飞向”郊区。可以说，轻轨成了促进更多购房者“住在郊区”理念形成的催化剂，未来郊区很有可能成为人们的居所。

2.2 2014年 重庆加州将变身国际性金融贸易区

14日，渝北区区长黄玉林在渝北第十七届人大一次会议上宣布，正式推动实施“五个十”工程：建成十个城市核心节点（注：城市设计中的重要地块）、十个支撑性基础设施项目、十个集聚辐射力强的产业基地、十个有品牌影响的旅游项目和十个惠民利民的重大民生工程，到2016年，渝北区要形成200平方公里、250万人口的城市构架。

备受关注的“十个城市节点”包括空港中央商务区、空港商住新城、国际医疗城、航空城、石坪组团、加州、肖家河、天鹅湖、同聚福和观音岩区域，累计面积逾30平方公里。

其中，面积的节点是空港商住新城、空港中央商务区和国际医疗城，覆盖面积均为5平方公里；最靠近江北机场的是航空城，这里将**集聚国际、国内航空公司总部或地区分支机构。同聚福和观音岩则都是旧城改造区域，前者将打造购物、餐饮、娱乐中心，后者则成为城市风貌的展示区。

此外，渝北也将向周边“扩城”。目前尚属于未开发地区的石坪组团将成为服务型复合人口聚居区；天鹅湖片区则是为保税港区城市居住配套。

加州片区是一块靠近传统意义主城区的区域，该片区将**推进中渝重庆国际都会建设，到2014年形成国际性金融贸易区，开设大型商场，截留到观音桥、解放碑区域消费的市民。

随着这批城市核心节点建成，将集聚人口超50万。

领域观点：

重庆市渝北区位于重庆市区北部，是1994年12月17日经国务院批准，在撤销原江北县建制基础上设立的新区。渝北区是重庆市的行政区，原为江北县，南端为主城区一部分的龙溪镇，北端与四川省接壤，区政府所在地为两路镇。渝北区幅员面积1452平方公里，其中耕地4.13万公顷，绿地2万公顷。

渝北区“十个城市节点”的打造，将加速推进区域城市化进程，满足市民的聚居生活。其商圈的逐渐形成将会分流各大商圈的消费客群，形成又一个**商业金融区域。

世界看中国，中国看重庆，重庆看两江，渝北区处两江新区腹地，也是重庆近几年新开发区域，相对成熟的其他主城片区，其开发尚未完善。在两江新区国际视野、现代化城市建设标准下，其规划和城市体系建设将走在前列。渝北区也将成为重庆文明城区建设的典范。

2.3两江新区 再造一个新重庆

新区建设实现“开门红”

一年来，新区交通建设也大大提速。新区先后开工建设了34条道路，全长160公里，

总投资208亿元，随后还将投资1300亿元，修建近1000公里长的道路。

截至6月，新区已签约项目300个，合同投资总额达1600亿元。

民生导向建设社会新区

两江新区相关负责人表示，作为国家统筹城乡综合配套改革试验的先行区，两江新区

坚持走民生之路，把公租房建设作为重要切入点。

据悉，新区还规划建设公租房832万多平方米，占到全市总量的五分之一。6月便将开建260万平方米，9月份，开建面积将达到352万平方米。到2013年，实现832万平方米全部开工建设目标。建成后，可容纳7万户、20万人以上居住。

“森林两江”打造宜居新区

两江新区有关负责人介绍，未来5年，两江新区将投入150多亿元，建设“生态最美、环境最优、山水突出、个性鲜明”的宜居宜业城市。目前已经建成开放的鸿恩寺森林公园、江北嘴CBD中央公园、龙头寺公园、照母山森林公园，因其丰富的植物品种、高规格的规划建设、便捷的交通，以及四大公园组成了6300余亩的巨大城市公共绿地空间，被称为重

庆的“中央公园区”，围绕“中央公园区”区域也已经形成重庆的宜居住区。

领域观点：

城市交通的发展和森林两江造就了两江新区内楼市的火爆，在城市交通快速发展的前提下，两江新区内围绕各大公园绿地的楼盘价值突飞猛进，套内均价均超过9000元/㎡。

公租房的大量建成将对区域的市政配套，生活配套有极大的促进作用，伴随着两江新区内交通和绿化的继续进行，可以预计未来两江新区将是房地产发展的**区域，也将会有更多的高档社区出现。

2.4重庆轨道5号线年内开工 贯穿6区连通渝中江津

重庆市2012年市级**项目已敲定。其中备受人们关注的轨道5号线将在年内动工开建。

全长约70.1公里轨道5号线，是重庆市目前公布的轨道项目中线路最长的。5号线起于两江新区的园博园，穿金渝大道、金州大道后，转至金开大道，经人和、植物园、冉家坝、大龙山、大石坝，在红岩村附近跨嘉陵江，然后再经歇台子、石桥铺、巴山、二郎、规划中的火车第三客站、华岩寺并沿华龙大道向西南延伸，经后湾、尖坡顶、跳蹬，穿中梁山沿白彭路经黑岩村、陶家、石塔村、西彭，在粉房湾跨过长江大桥至江津。

领域观点：

轨道交通以其快速、准点、低成本的交通特性能吸引大量人群聚集，并吸引生活、商业、商务、文化、娱乐等设施向交通站点周围集中，刺激站点周围土地的高密度开发，繁荣交通沿线的经济。轨道5号线的开通将有效促使其站点周边及沿线房地产价格倍增，而轨道五号线进入江津，对于推动江津快速发展、加快融入主城也有极大的带动作用。重庆轨道通达性日显，重庆二环时代进一步显现。

2.5巴滨路实现全线贯通 托起"江南新城"梦

4月16日,总投资25亿元、全长18.3公里的巴南滨江路实现全线贯通。

作为巴南交通动脉和经济“破茧”的巴滨路，以华丽的身影呈现在人们面前。16日，记者从巴南区获悉，总投资25亿元、全长18.3公里的巴南滨江路实现全面贯通，与南岸南滨路“串”起了主城南部片区的交通枢纽，从鱼洞驾车到解放碑仅需20。

与此同时，巴南区唱响滨江经济大戏，巴滨路助推“江南新城”崛起，将打造重庆滨江商业街，这里将建起9家风格各异的五星级酒店以及观赏效果的3D和4D电影院。

交通破局：鱼洞20到解放碑

据巴南区区长段成刚介绍，巴滨路是进出主城南部的重要交通节点，将鱼洞、龙洲湾、李家沱连成一片，并使巴南区与主城核心区更好地融为一体。此外，巴滨路串起南滨路，同轻轨、内环高速、渝南大道、渝南分流道一起构成渝南立体交通网络骨架，彻底改变巴南区拥堵的交通状况，将为南部区域的开发建设打下良好基础。

商业规划：9家五星级酒店将落户

在巴滨路上，深圳华强集团携资150亿元将打造一座滨江文化新城，9家风格各异五星级酒店将花落此地。同时，在白金湾纯商业中心建一家六星级酒店，一座甲级写字楼，并开办“4.0”版本的奥特莱斯购物小镇，今后市民可在此看3D、4D电影，购买高档商品甚至退税免税商品。

产业突围：建设创投中心

巴南区专门成立了滨江城市经济发展管委会，负责滨江经济带的开发，滨江经济带总面积24平方公里,到2016年，建成江南新城的重要增长极和重庆南部地区经济、文化中心的总体框架，全面建成覆盖核心城区的基础设施网络和公共服务体系。GDP达到280亿元，常住人口达到25万人，城镇化率达到100%。

领域观点：

长滨路、嘉滨路、南滨路、北滨路是修建得的滨江路，打下了重庆滨江路发展的基础。从这四条路延伸开来，将是一条沿江把主城合围起来的“滨江环路”。随着巴滨路与南滨路的贯通，主城滨江环路基本成型。巴滨路全线贯通缩短的不仅是上的距离，更是心理上的距离。更会促进巴南的经济快速发展及地区房地产的迅猛增值。

2.6巴南龙洲湾正在形成主城第七商圈

作为巴南连接主城其他区域的第三条路渝南分流道将于下月通车，届时从南岸到巴南，开车10即可到达，是三条道路中最快的一条路。

南坪10到巴南

安装路沿石、路灯，铺设人行道……在渝南分流道李家沱段，工人们正忙着完善道路后期工程，以保证渝南分流道能够在本月实现初通。

全长11.4公里的渝南分流道起于经开区大石路立交，止于巴南区龙洲大道二期，是和渝南大道平行的一条道路。“届时从南坪到巴南只需要10，比走巴滨路更快。”重庆渝兴建设投资有限公司总经理刘智介绍，渝南分流道通车后，将同滨江路、渝南大道、内环快速路、轻轨三号线，构建起渝南立体交通网络主骨架，而龙洲湾正好位于这个交通网络中心位置，成为了连接主城和南部地区的枢纽。

7成购房者是外地人

“现在巴南已经成为了市民购房的新选择。”刘智说，他们对在龙洲湾的购房者进行了调查，发现巴南人不足30%，随着交通便利，大渡口、南坪、九龙坡的居民成了在龙洲湾购房的主力军。目前，已经有四五万人入住龙洲湾。

建70万m2商业中心

“龙洲湾新区核心区不仅是巴南行政中心，也是商贸中心，还是总部经济区。”刘智说，龙洲湾B区的建设即将在6月份开工，这一区域将建70万m2的商业中心，成为南部地区的商业中心。

领域观点：

从最开始发展繁华的解放碑，到观音桥、沙坪坝、杨家坪、南岸、大渡口六大商圈。龙洲湾也正在以迅雷不及掩耳之势发展，第七商圈的成熟指日可待。随着其不断发展成熟，将促进周边房地产产业快速发展，促进更多购房者在此区域购房，使得沿线区域房地产增值。

2.7大学城：成渝黄金轴线起点

10年巨变，大学城从一片荒地变成一座数十万人口的大城；在这近10年的时间中，文化**、IT产业、商业、地产等多领域全面崛起。

随着成渝经济黄金轴线的确立，大学城的战略地位再次浮出水面。川渝两地专家认为，如果要在重庆和四川分别选定一个黄金轴线的起点，重庆的大学城当之无愧。

软件企业抢占大学城

如今，在大学城最集中的就算是IT企业，作为重庆未来经济增长率最快的行业。这几年时间中，惠普、富士康、广达、英业达等代工企业纷纷进驻大学城

各种生活配套应声而立

吸引大量白领蓝领就业的过程中，大学城的生活配套，这几年也应逐渐成熟。除龙湖在大学城的各个项目全部亮相之外，以富力城为核心的商圈物业也已成形；协信•城立方、金科•廊桥水乡、旭阳•台北城等知名楼盘也日渐成熟。

在**上，目前包括重庆大学、西南政法大学、四川美术学院等各高校已相继入驻，并配套修建了重庆**、重庆**、人民**、****等知名中**，规划建设的还有18所，而重医**医院也基本建成。

在交通上，目前大学城已形成“四横二纵”立体路网体系。轨道一号线年底的全线贯通，将把大学城和主城核心区、两江新区连成一线。

据悉，在生活配套设施上，两座五星级酒店即将开工建设；面积近20万平方米的各种商业中心也即将建成。由此这里将成为名副其实的**城、科技城、人才城、文化城、生态城。

领域观点：

作为成渝经济带的重要纽带，新老成渝线、成渝高速复线等都将贯通大学城，给大学城未来的发展更是增添了强劲的动力。各大企业的入驻给该区域带来投资并带动70万人的就业机会，给大学城板块的地产、商业等带来无限的机遇。但是大学城的房地产市场现状不尽人意，在区域发展未成熟之前，各大开发商的涌入导致楼市产能过剩，调控力度加大之后，投资客的撤离，人群购买力不足，所以大学城楼市陷入比较尴尬的局面，但是随着未来地铁一号线延伸段的开通，以及成渝高速复线、成渝客专贯通沙坪坝，将会大大缩短大学城和主城区的时间，因此大学城未来仍有很大的空间。

2.8寸滩新城将崛起 人口超30万

目前发展相对滞后的寸滩—唐桂片区，将崛起一座面积24.42平方公里的新城。昨日，在江北寸滩区域城市发展论坛上，江北区国土房管局党委书记陈萍表示，新城崛起对商业、房地产企业来说将迎来巨大商机。 根据初步方案，寸滩至唐桂片区将成为国际企业聚集区、高端商务贸易物流经济服务区、历史风貌展示区、重庆时光文化创意产业区和中高端生态居住区。该片区面积24.42平方公里，预计未来常住人口将从现在的2万~3万人增至30万~50万人。

拟建“时光长廊”和影视城

“未来，寸滩—唐桂片区将变为宜居的生态区。”陈萍表示，唐桂片区拥有诸多老船厂及抗战时期的红军医院等，该区计划结合造船厂的资源，建设工厂主题的时光主题文化产业区。同时，还将打造专门呈现重庆老码头等地貌特色的影视基地。另外，还将配备水上宾馆等设施，吸引市民参观旅游

区域崛起，离不开产业的支撑。江未来，寸滩至唐家沱片区将是**打造的板块之一，将发展工业、物流、商业、休闲旅游等多个产业。

领域观点：

寸滩区域是重庆的国际化窗口，应发挥其临港经济的特点，充分利用保税港区优惠政策，以第二产业为核心进行招商引资，建成为重庆对外开放的桥头堡。该区域的大幅发展，将对以**江山名门为核心的一批房地产项目从人口、经济、环境等多个方面起到有力的带动作用。

2.9嘉华大桥南延伸段二期开工 杨家坪去江北将不再绕行

重庆嘉华大桥南延伸段二期工程开工了，昨天我们从九龙坡区政府获悉，嘉华大桥南延伸段二期工程正式开工，今后杨家坪商圈环道往江北方向的车辆，只需10就可以经过直港大道通达嘉华大桥。随该工程同时开工的项目还包括有九龙园区中央商务区骨干道路网络建设项目等13个**项目。

领域观点：

嘉华大桥南延伸段从嘉华大桥起，连接黄沙溪立交，并与大黄路相交形成大黄路立交，下穿鹅公岩大桥西引桥第四跨，与西引桥相交形成鹅公岩立交。线路再向南延伸，终点接李家沱大桥北引道，分三期进行建设。一期工程现已建成通车，起于黄沙溪立交，终点在规划中的景观大道(二期工程的起点)。二期工程将使嘉华大桥与直港大道、杨家坪商圈环道实现直接连接，实现鹅公岩大桥至直港大道之间的快速连接。二期工程预计将在2014年10月完工，届时杨家坪商圈环道往江北方向的车流，将不再绕行直港大道九滨路段，只需 10就可以通过直港大道嘉华大桥。为了解决直港大道停车难问题，将在建嘉华大桥延伸段过程中，利用主线桥下空间建立车库，增加停车位，这是我市首次尝试桥下建整体框架式大型车库。

2.10市政规划将建衡水路，分流渝北最堵路段民安大道

据市规划局透露，将在首创十方界前面建设一条衡水路，来分流民安大道巨大的交通压力。衡水路，将与红枫路十字交叉，连接新溉路和泰山大道，建成后将在一定程度上缓解交通拥堵情况严重的新牌坊区域，有效提升渝北的区域发展速度。

领域观点：

衡水路的建成对周边区域发展带来巨大影响。随着十方界领域花园洋房和峰度高层豪宅的售罄，底层商铺十方街的热卖，周边中央美地、力帆枫樾等高档小区环绕，以首创十方界为中心的复合商业综合体已初具规模。

衡水路建成通车，将进一步打通新牌坊和观音桥商圈的经济脉络，其与红枫路形成的十字交叉路口将汇聚大量车流，为这一片区注入源源不断的消费活力，为渝北的经济发展作出长足的贡献。

2.11地下步行街月底完工，连成南坪核心商圈

12月底，南坪中心交通枢纽工程负一层地下空间装饰部分将全部完成，北起帝景摩尔、南接万达广场，全长1.1公里的地下空间，将连接整个南坪核心商圈。至此，引入全市首创的“地面地下四层立体交通体系”的南坪中心交通枢纽工程全部完工。南坪中心交通枢纽工程整个地下超过40米深，共3层，相当于挖了10层楼高，工程量相当于再造一座长江大桥。四层立体交通体系”包括地面层和地下三层。地面层主要是作为地面车循环系统和步行街通行。负一层为地下步行街，负二层为轨道三号线，负三层为过境车辆专用车道，双向六车道。目前，地面层、负二层、负三层已实现运行。 地下空间设计分为三个主题：“大厅”、“绿洲”、“街景”，设计风格以重庆独特的山、水、雾为灵感，同时借鉴了莫斯科等城市地铁站的打造风格，营造浓郁的艺术氛围。

领域观点：

地下空间将打造成为集轻轨站、商业、娱乐、休闲、地下通道为一体的城市综合体。其中，公共步行空间占到约八成，市民既可以在这里舒适地休闲购物，又可以通过此处快速出行。

2.12红岩村嘉陵江大桥、高家花园复线桥、寸滩长江大桥2012年开建

2012年有寸滩长江大桥、红岩村嘉陵江大桥和高家花园复线桥等好几座大桥开建，除了缓解局部交通拥堵外，还将为市民的出行提供更多选择。

寸滩长江大桥

作为机场专用快速路南段的寸滩长江大桥将于年内开建，工期3年，2014年底建成。大桥桥型选用主跨大于780米、具有巴文化风格的牌楼塔悬索桥，双向八车道，主塔的造型体现了穿斗式的建筑风格，展现了浓郁的重庆地方文化特色。大桥颜色组合为乳白色的主梁及吊索和中国红的主缆及桥塔。

据了解，重庆机场专用快速路工程总长约14公里，道路等级为城市快速路，双向八车道，设计时速80公里。其中北段长9.8公里，已于2010年10月开工建设。南段由寸滩长江大桥及南引道组成，全长约4.05公里。其中寸滩长江大桥为机场快速路的标志性工程，长约1.8公里。

红岩村嘉陵江大桥

红岩村嘉陵江大桥位于嘉华大桥和石门大桥之间，全长7.8公里。南桥头位于渝中区红岩村和滴水岩之间，通过隧道与陈庹路连接，考虑在原后勤工程学院附近修建一条道路，与大石路相衔接。北侧在江北区大石坝附近，主线将从红石路下穿之后接通北环立交。大桥竣工之后，从渝中区到北环立交最快只要15左右，将大大缓解嘉华大桥和石门大桥的通行压力。

高家花园复线桥

2009年内环外移后，内环快速路西北半环（凤中立交—人和立交）车流量加大。据统计，高峰时段车流量超过8000辆/，杨公桥立交至北环立交段高峰时段车流量接近10000辆/，通行能力难以满足需求。去年8月，在市政府第108次常务会议上，审议通过《内环快速路西北半环凤中立交-人和立交拓宽改造方案》，计划将这段道路主线拓宽为双向10车道。同时改造6座立交，新增3座立交，改造石子山至石马河长下坡段，新建高家花园复线桥。据悉，高家花园复线桥大桥及引道全长1.9公里，将于今年开工建设，2014年建成。

领域观点：

红岩村嘉陵江大桥、高家花园复线桥、寸滩长江大桥今年开建，将会继续推进主城区城市道路建设，一定程度上有效缓解交通压力。同时，更能有效提升周边楼盘的价值。

2.13主城未来新建5大新兴商圈

据2012年6月13日召开的重庆市商圈建设工作会透露，“十二五”期间，主城区改造提升5个成熟商圈，续建、新建10个新兴商圈，建成6个区域性中心城市商圈，远郊区县（自治县）至少分别建成1个核心商圈。到2015年，全市商圈达45个以上，商圈将成为重庆未来发展的突破点、增长点和兴奋点。

我市规划建设沙坪坝西永、北部新区礼嘉、南岸茶园、两江新区龙盛、九龙坡陶家5个新兴商圈：

1. 西永商圈以完善西部新城城市功能为**，突出人文、科技和生态特色，主要服务西部新城。

2. 礼嘉商圈**发展总部经济、商务商贸、文化创意、设计研发等现代服务业，作为悦来国际博览中心的配套功能区。

3. 茶园商圈**发展生产性服务业，形成东部新城商业中心区。

4. 龙盛商圈作为两江新区龙石片区和鱼复片区商务商贸服务配套功能区。

5. 陶家商圈**发展购物餐饮、休闲娱乐、金融证券、中介服务等商贸商务服务业。

领域观点：

从五个商圈的分布来看，都在二环内，同时此次会议对各个副商圈均进行了比较明确的定位，标志着城市发展格局正从内环向二环发展，已逐步步入“二环时代”。

各个副商圈的崛起虽然不能辐射整个重庆，但是会带动所属区域的商业和商务，从而推动区域经济发展。

2.14重庆地铁6号线试运营

2012年，轨道6号线列车首次带电运行，成功行驶了光电园至红土地段。重庆轨道集团称，上线调试成功后，6号线接下来将进行系统联调，并计划在今年6月进行不载客试运行。

6号线是轨道交通线网中一条东南至西北走向的骨干线路，也是两江新区的核心交通动脉。一期工程于2009年底开建，全长23.6公里，共设16座车站，其中地下站12座、高架站4座。

除了21日上线调试的路段外，6号线其余路段也将陆续开展列车上线调试。今年内，有望实现五里店至礼嘉段的试运营。届时该段与3号线在红旗河沟站换乘，连接江北商圈、红旗河沟汽车站、冉家坝、大竹林、礼嘉等客流集散地。

6号线一期工程投入试运营以后，将与1、2、3号线搭建成“天”字型轨道交通网络骨架，缓解沿线城区的交通拥堵现象，切实提高各城区之间的出行效率。

领域观点：

重庆地铁6号线又称重庆轨道交通6号线，是重庆六线一环轨道交通规划的重要组成部分，是重庆市开工的第4条轨道交通线路，重庆地铁6号线采用地铁制式，B型车地铁车，经过南岸区、渝中区、江北区、渝北区、北碚区，是重庆市区东南至西北走向的骨架线路，轨道6号线若今年开通，将有助于畅通重庆建设大提速。

随着重庆市的轨道交通越来越完善将会带动房地产的价值得到提升，提升居住便利性上的表现也将日益突出，交通的改善拉近了个大区域之间的连接，将会引来新一轮的经济快速发展及房地产的迅猛增值。

三、重庆楼市

3.1 2012重庆楼市更趋理性平稳

在重庆市第三届人民代表大会第五次会议上，市长黄奇帆在作政府工作报告中提出，今年将优化房地产市场调控，确保房地产市场平稳健康运行，房价增幅不超过城镇居民可支配收入增幅。多位房企负责人表示，通过这些信息，可以预见今年楼市将比2011年更加平稳，震荡幅度减小，更加趋于理性和健康。

领域观点：

商品房方面，自住性和改善性需求得到满足，将稳定今年房地产市场的发展节奏，避免大起大落的震荡，为市场带来良性的氛围。可以预见，楼市2012年将比2011年走得更稳，开发商和购房者都将更理性。

随着入住人群的增多，公租房必然会在2012年更加强调入驻后的管理和服务水平，使得我市的公租房建设更上台阶，进一步在当好示范和样板。公租房是住房保障、社会就业和投资建设的一大稳定器，使中低收入者置业更加理性，对未来健康的商品房市场格局形成有力推动。

3.2重庆首套房贷利率调为上浮5％

近日有外地媒体报道，四大国有银行的首套房利率已经回归基准利率。不过重庆的购房者还要等待。20日，晨报记者了解到，目前重庆大部分银行首套房利率相比去年有所下调，但仍较基准利率上浮5%。部分购房者表示还将继续观望。

领域观点：

目前重庆的个人住房贷款仍处于供大于求的情况，在其它贷款都略有放松的情况下，个人住房贷款的数量反而有所下降，因此短期内重庆的个贷利率可能仍会继续保持高于基准利率的情况。

利率由7折变成基准利率，其支付的利息总额要多支付50%，这也让很多购房者难以承受。部分购房者表示，房价下跌的实惠又被上涨的利率给冲抵掉了，甚至比降价前支付的总额更高。首套房贷利率的上浮，将明显影响到购房者的心态，将进一步加重他们的观望情绪。

从短期看，首套房贷利率上调将进一步阻挡购房者入市的步伐，这对处于相持期的楼市来说如同“雪上加霜”；从中长期看，由于此举释放出了银行看跌房价的信号，将进一步强化房价调整的预期和开发商的降价销售的压力，这可能对市场进入“以价换量”阶段有一定推动作用。

3.3房交会22日闭幕卖房2988套 高层建面均价6136元

2012年春交会成交情况

为期四天的房交会22日闭幕，房交会组委会的统计数据显示，截至22日17：00，共成交各类房屋2988套，成交金额17.79亿元。其中，高层住宅建面均价6136元/平方米。

高层建面均价略降

与去年秋交会相比，本次春交会成交面积增加12%，成交金额增0.72亿元，高层住宅建面均价6136元/平方米。资料显示，去年秋交会共成交各类房屋2682套，建筑面积25.4万平方米，成交金额17.07亿元，高层住房建面均价6390元/平方米。

二手房成交大幅增长

本次春交会，二手房成交706套，成交建筑面积5.77万平方米，成交金额2.49亿元。其中，二手住宅成交683套，成交建筑面积5.64万平方米，成交金额2.42亿元。二手非住宅成交23件，成交建筑面积0.14万平方米，成交金额0.07亿元。

与去年秋交会相比，今年春交会二手房比较火，其成交面积增加2.7万平方米，成交金额增加超过1亿元。资料显示，去年秋交会，二手房成交380套，成交建筑面积3.07万平方米，成交金额1.45亿元。

领域观点：

春交会的楼市延续了今年3月份的“量增价稳”走势。从成交面积看，与去年秋交会相比增加12%；而高层住房建面均价比去年全年均价6390元/㎡降了254元。调控政策持续，房价向上猛涨可能性很小，但是，房价下行的空间也不大，从土地成本的角度分析，现在的价格处于底部区域，开发商的利润较低。如果春交会以后成交量下滑，后期可能还有一段时间的楼市博弈。随着企业与企业，企业与购房者“博弈”的进一步加剧，整个市场的价格会趋于稳定，但也不排除一些开发企业为了缓解资金压力加大促销。

3.4重庆市将推出2340余亩土地

北京楼面地价超过4万元每平方米的万柳地王，让本该是楼市传统淡季的7月显得热闹非凡，而作为今年上半年土地出让的重庆同样也不甘寂寞。昨日，重庆晚报记者调查发现，我市在近期将集中推出包括江北嘴地标地块在内的12幅优质地块（土地用途主要为住宅或商业），届时重庆土地市场或将迎来成交高潮。

江北嘴A13地块，从2010年传出消息说将要修建一座超过400米的高楼时就受到市场的广泛关注，然而根据重庆市江北嘴中央商务区投资集团有限公司的官方网站显示，直到2011年9月才最终确定了A13地块的建筑高度为470米。

只是随之A13地块再度沉寂，直到近期，又有消息传说江北嘴这块最为核心的地块将于近期挂牌出让。然而记者在重庆市土地和矿业产权交易中心的官方网站上，并没有查阅到江北嘴A13地块的挂牌信息。

领域观点：

在土地市场活跃的背后将会是重庆楼市的回暖。今年上半年重庆的土地市场表现比较活跃，同时上半年重庆主城商品房成交面积近1000万平方米，是2009年以来的，近段时间房价的增势也说明了这一点。

3.5重庆商社计划投50亿元造西南地区城市综合体

重庆商社开始进军新业态，即在大竹林投资50亿元，建西南地区规模、档次的城市综合体购物公园。据介绍，该项目前已进入招标阶段，项目在明年开建。所谓的“城市综合体”就是将城市中的办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、娱乐和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

据重庆商社介绍，目前正着手在大竹林投资50亿元，打造一个占地300余亩的大型购物公园，实现公园里购物、商场里逛公园的功能。根据计划，购物公园包括三个部分，大型购物中心、汽车4S集群和高档写字楼群。其中购物中心将包括超市、精品百货、租赁百货、奢侈品专柜和休闲娱乐等。

领域观点：

城市快速发展、土地资源捉襟见肘的当下，瞄准总部经济和现代服务业的许多城市，如今都把选择城市综合体作为发展的“新战略”。“它规模大、商住皆可，既能满足开发商的资金周转，又能满足当地政府提升消费、提升城市形象的目标。这种经营的新业态值得尝试并且有巨大的发展潜力。

3.6重庆20余在售楼楼盘，土地使用年限缩水超10年

两路在批房奴还完贷款陆续“上岸”之时，商品房土地使用年限“缩水”的问题开始浮出水面。事实上，新楼盘土地使用权“缩水”2—5年，早已是行业的普遍现象，在一些分多期开发的楼盘中，购房者损失的有效住宅土地使用权也更多。重庆晨报记者调查了解到：目前主城在售的20余家楼盘，其土地使用年限“缩水”超过10年，这其中不乏央企、名盘的身影。住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商(也就是开发商缴纳土地出让金之时)起开始计算，一般住宅为70年（重庆目前为50年）。然而一般商品住宅从开发到销售，周期通常为1至3年，也就是说，就算开发商修房子的手脚再快，当购房者变为业主时拥有的有效住宅土地使用权也根本无法达到50年甚至70年之久。

领域观点：

理论上讲，房产的实际使用期限应反映在房价上。也就是说，同一处房产，剩余年限越长，使用价值就越大，价格就越高；反之，价格也就相应较低。如果按这一理论进行推断，土地使用权年限“缩水”，消费者必然存在隐性的购房损失。若开发商在出售前唯有明确告知或者有意隐瞒，使业主的土地使用年限比合同约定的短，开发商应该承担相应的违约责任。购房者在买房签约期，如遇土地使用权缩水较多的楼盘，可以要求开发商签署购房补充协议。

3.7 2012重庆秋交会洋房受宠成交翻番 精装房上涨800元/㎡

备受关注的2012重庆秋季房交会刚刚落下帷幕。据网上房地产的数据显示，本次房地产展示交易会四日共成交各类房屋3313套，成交建筑面积29.67万平方米，成交金额19.90 亿元。从2011秋季房交会开始，房交会成交数据呈上涨趋势。环比2012年春季房交会，成交套数上涨了10.88%，成交面积上涨4.36%。同比2011秋季房交会，成交套数上涨了23.53%，成交面积上涨16.81%。除高层成交套数下降外，花园洋房、高档低密度住房、装修房的成交套数都不同程度的上涨。环比今年春交会，其中高档低密度住房成交66套，涨了50%。花园洋房涨幅近一倍，从113套达到200套，而同比去年秋交会，涨幅接近2倍。装修房套数从35套涨至59套，涨幅达69%。

领域观点：

今年秋交会期间虽然遭遇强降温天气，但没有延续前两届的“寒流”，总成交量较今年春交会增长10%以上，较去年秋交会增长23%以上，不但成功地遏制住了继续走“下坡路”的势头，也让众多开发商抓住了2012年的最后一波行情。与春交会相比，参加秋交会的购房者观望心态趋减，购房意愿更明确。 虽然本届秋交会仍然是刚需打主力，但别墅、洋房等高档住宅产品的表现却格外抢眼。如龙湖的紫云台、听蓝湾、江与城、U城以及复地携旗下山与城和花屿城等项目，都招揽了不少改善性需求的购房者。

【土地篇】

一、2012年土地市场综述

备注：房地产相关用地即住宅，商业，商务等可售物业相关用地。

1.1 2012土地市场综述

2012年重庆土地市场风云突变，原以为2012年将会是政府持续打压的一年，楼市陷入低谷，必将影响开发商的拿地热情，但土地竞争仍然激烈。虽上半年土地市场供需不佳，但进入6月后，土地市场变得活跃起来，一方面地方政府为完成财政目标，在下半年又加大土地的推出量，造成供应增加，另一方面原因楼市复苏，开发商资金回笼，特别是部分国企逆势而行，由于其资金链雄厚，为2013年做好必要的土地储备，这都造成了2012年下半年土地市场的活跃。

据重庆土地交易中心公开数据不完全显示，2012年重庆主城供应土地410宗，供应面积达到2987.34万㎡；2012年重庆主城成交土地335宗，较去年同期增加34宗，同比增幅为11.3％；成交土地面积2558.17㎡，同比去年上升31.85％。

1.2 2013年土地市场预测

2012年重庆土地市场比预期良好，这和楼市回暖密不可分。由于“十八大”换届，党中央将持续调控不动摇，但2013年的市场形势并不明朗，预计二季度之前，由于开发商资金受限，土地市场成交量会维持在一个偏小的水平。但是随着后市的深入，不少品牌开发商由于度过了年底结款的难关，加上2012年12月重庆的商品房成交量已出现反弹的趋势，开发商将开始陆续拿地，且一些较为优质的地块会成为开发商争夺的**。

二、2012年度土地供应情况

2.1 2012年土地供应整体情况

图：2012年重庆土地新增供应月度走势（含：工业用地及其他）

数据来源：重庆土地交易中心

2012年重庆土地供应前三季度较为平稳，平均约570万方，放量集中在第四季度，约相当于前三季度季度总和的3/4。新区处于快速发展阶段，礼嘉组团，龙兴组团，蔡家组团，大竹林组团等**开发区域放量较大。2012年宏观调控政策维稳，商品房市场从3月份后成交量较为平稳可观，从而带动了土地市场的火热。

图：2012年重庆各种性质用地新增供应

数据来源：重庆土地交易中心

2012年重庆土地供应410宗，约2987.34万方，其中房地产相关用地（住宅，商业，商务，金融用地）共202宗，约1675.03万方，占总量的56%。

2.2.房地产相关用地供应情况

图：2008-2012年房地产相关用地新增供应

数据来源：重庆土地交易中心

2012年重庆房地产相关用地供应1675.03万方，环比上涨39.86%，相较于前2年上涨幅度较大。2012年重心在巩固2011年的调控成果，调控政策维稳，政府欲通过土地市场来调节商品房市场。

图：2012年重庆房地产相关用地新增供应月度走势

数据来源：重庆土地交易中心

2012年重庆房地产相关用地新增供应202宗，约1675.03万方。8月份开始土地供应量明显增加，在明年金融，政策，成交三方面利好楼市的前提下，开发商有望再掀拿地潮，按照拿地开发7-9个月的周期来看，明年的供应量将会有所增加。

三．2012年度土地成交情况

3.1 2012年成交量情况

图：2012年重庆土地整体成交月度走势（含：工业用地及其他）

数据来源：重庆土地交易中心

2012年重庆土地成交共335宗，约2558.17万方，环比增加约376万方，涨幅约17.23%。4月供应的地块多处于**发展区域，开发商的拿地积极性较大，成交量达到点。前三季度土地成交较稳平稳，每季度平均550万方，随着商品房市场的稳定成交，给开发商带来了希望，对未来市场逐渐看好，第四季度大幅上涨，达到900万方。

图：2008-2012年房地产相关用地成交情况

数据来源：重庆土地交易中心

2012年重庆房地产相关用地成交162宗，约1366万方，环比增加486万方，涨幅约55.23%。2012年商品房市场成交较为稳定可观，开发商重拾拿地热情，纷纷加大土地储备。

图：2012年重庆房地产相关用地成交月度走势

数据来源：重庆土地交易中心

2012年重庆成交房地产相关用地约1365.95万方，月均113.83万方。3月份后商品房市场回暖，开发商资金回笼，不少大型开发商提前完成年度目标，加上政府也积极供地，所以土地市场在第四季度表现尤为活跃。

3.2 2012年房地产相关用地成交价格分析

图：2008-2012年年度成交价格走势图

数据来源：重庆土地交易中心

2012年重庆房地产相关用地成交金额约655亿元，环比上涨11.02%；成交均价319万元/亩，环比下跌28.64%；楼面地价2288元/㎡，环比下跌16.68%。2012年成交量虽有上涨，但是大多数地块都是底价成家，溢价地块约占22%，且溢价率不高，所有整体成交价和楼面地价均有不同程度下跌。

3.3 2012房地产相关用地月度成交价格分析

图： 2012年重庆房地产相关用地成交价格月度走势

数据来源：重庆土地交易中心

图： 2012年重庆房地产相关用地楼面地价月度走势

数据来源：重庆土地交易中心

2012年重庆土地成交价总体来说波动不大。5月和6月成交的房地产相关用地量较少，且存在溢价的地块，所以拉高了整体的成交价格和楼面地价。下半年成交价呈现小幅上升的态势，由此可见，2013年商品房价格并不具备下跌空间。

3.4 2012年成交区域解析

3.4.1 整体成交解析

图： 2012年重庆土地区域成交情况

数据来源：重庆土地交易中心

2012年重庆土地成交区域分布较为平均北部新区成交体量，约790.44万方。从成交区域来看，重庆发展的“北迁”趋势较为明显，三北区域和北碚区的成交体量都相对较高，四个区土地成交体量约占总量的66%。

图： 2012年重庆土地区域成交均价情况

数据来源：重庆土地交易中心

2012年重庆渝中区土地价格，为1703万元/亩，远高于其他区域。主要是因为渝中区成交的2宗地均为居住加商业性质的，所以价格较其他区域高。另外，北部新区的成交价为314万元/亩，居第二位，主要由于大竹林和礼嘉组团为政府**开发的区域，且开发商可接受的价格较高，所以价格偏高。北碚区为新发展的区域，成交的主要为蔡家组团，由于地块离主城区较远，所以价格不高。

3.4.2 2012房地产相关用地成交区域分析

图： 2012年房地产相关用地区域成交面积情况

数据来源：重庆土地交易中心

2012年房地产相关用地成交量的是北部新区，居住性质用地占比较大，可以预计，北部新区在规划大量商务产品后，住宅和商业配套设施将成为未来开发的**。另外，江北区成交的房地产相关用地仅占其总量的9%，工业用地及其他主要分布在鱼嘴和唐家沱组团，未来这些区域主要以工业为主。

图： 2012年房地产相关用地区域成交价格情况

数据来源：重庆土地交易中心

2012年成交金额的是北部新区、渝北区及九龙坡区；渝中区的成交均价，成交均价达到1703万元/亩，楼面地价4088元/平方米，江北区成交均价961万元/亩，楼面地价也达到3301元/平方米，这两个区的成交价格比较突出，主要是因为这两个区的商业金融用地较多。

2012年8月6日，重庆龙湖拆资42亿元圈地礼嘉。地块位于礼嘉开发新区，紧临其开发的悠山郡项目，是规划建设的新城市中心区，今年年底开通轻轨。土地面积1319亩，可开发体量约200万方，整体容积率2.3，挂牌成交，楼面地价2126元/㎡。

2012年一季度，龙湖新增土地总建筑还不足50万方。进入6月份后，龙湖开始加大拿地力度，7月龙湖先后在大连、青岛等地获取5幅地块，总建面达到175.53万方。8月仅一周，就新增土地建面近200万方。龙湖虽开始拿地，但重庆三北是龙湖所重视的核心区域。

【楼市篇】

数据说明；以下商品房新增批准预售数据及成交数据均来自重庆网上房地产，如无特殊说明，新增批准预售数据及成交数据均指建筑面积。

一、2012年重庆楼市运行状况

预售： 2012年重庆市主城区商品房新增批准预售建筑面积2178.67万平方米；

成交： 2012年重庆主城区商品房成交238399套，成交建筑面积2242.85万平方米；

价格： 2012年重庆主城区商品房成交金额1526亿元，建面均价6805元/平方米。

二、商品房预售

2.1商品房预售综述

2012年重庆市主城区新增批准预售建筑面积2178.67万平方米，其中新增住宅建筑面积1726.1万平方米，非住宅建筑面积452.57万平方米。

受金融危机影响，2008-2009年，新批准预售量持续下滑。2010年出现反弹，近3年维持在2100万㎡左右。2012年则达到的2178万㎡，虽然 “十八大”强调继续严格执行房地产相关调控政策，但并无实质性的打压政策出台，楼市回暖迹象明显，导致预售量增加。值得一提的是2012年非住宅市场预售量达到452万㎡，未来商业商务推量将持续增加，重庆现处于历史发展的机遇，预计2013年的新批准预售量将保持平稳。

2012年2月和5月，央行连续2次下调存款准备金率，意为稳定经济，补充流动性，这将使更多的资金流入楼市，6月银行利率也下降0.25个百分点，导致下半年的新批准预售量出现回升，楼市在刚需客群的带动下出现回暖。9月作为传统旺季，预售量突破300万㎡，为房交会做好准备，随着开发商年末冲量，使得各项目加快了推盘节奏，力求快速回现，导致11月和12月的新批准预售量再次冲破200万方大关。

2.3 商品房预售区域解析

2012年新批准预售量的三个区域依次为江北区、沙坪坝区和南岸区。两江新区发展迅猛，供应量剧增，江北和渝北区位列和第四位。西永和茶园新区作为新规划的城市副中心供应量也十分充裕，导致渝北区、沙坪坝区和南岸区的预售量位居前三。

2.4 商品房预售物业解析

2012年的新批准预售以高层/小高层为主。相比去年而言，今年的写字楼市场从4%的份额提高到11%。政府的宏观调控**在住宅市场，开发商逐渐把**转向商业、商务市场，因此商业、商务的新批准预售量所占份额较大。

三、 商品房新开盘解析

3.1商品房开盘供应总体解析

2012年全年重庆主城区商品房新开盘/加推项目704个，共新增商品房116098套，新开盘/加推建筑面积1100.68万平方米，开盘当天去化房源59537套，去化率51%。

2012年全年开盘供应体量较2011年同比下降2%。但较2010年而言，同比下降21%。2012年全年开盘当天整体去化率为51%，较2011年上升11%。

2012年重庆商品房单月新开盘体量受政策与房交会节点效应影响明显。3、4月受春交会影响，单月新开盘体量均突破100万方，6月受公积金政策利好影响，新开盘体量达到138万方，9月由于进入传统楼市旺季，开发商集中推盘，新推盘量达到全年151万方，11月受秋交会影响，新推盘量也达到了115万方。

3.2全年主城各区商品房新开供应解析

2012年全年，主城区10个区域均有新开盘/加推。其中江北区推盘体量，为174.74万方。全年江北区共有99次推盘，共推房源18408套，推盘当天平均去化率仅为61%，也为全年。沙坪坝、渝北区推盘量紧跟其后。沙坪坝区大学城区域的快速发展，也导致其开盘量剧增，而作为两江新区重要组成部分的江北区和渝北区，受政府的大力扶持，发展迅速，因此其推盘供应量位居三甲。

3.3主城商品房各物业开盘供应解析

2012年，重庆主城区共714个项目新推盘，其中新推超高层/高层/小高层/公寓产品共516个，新推洋房项目133个，新推别墅物业的项目有60个，新推写字楼项目5个，无商业物业新推。从推量上来看，高层、小高层产品仍占据市场主导地位。

从去化情况来看，2012年新开盘整体去化率为51%。较2011年的40%有明显回暖，特别是2012年下半年楼市已度过寒冬，整体大环境良好，开发商策略也有年初的“以价换量”过度到“稳价跑量。而从新开盘推量来看，2011年新推建筑面积约1100.68万方，环比减少28万方，和去年推量变化不大。政府在2012年并没有出台实质性的打压政策，购房者对市场信心正缓慢回升，预计2013年推量将进小幅增加。

3.4主城商品房各产品线开盘供应解析

2012年60-80㎡以下高层小户型产品和200㎡以上洋房、别墅等大户型产品相对热销。去化率分别为57%和67%。

2012年高层刚需产品脱颖而出，积极抢占市场份额，去化相对较好，主要是由于开发商通过控制总价，合计的设计及定价，使得项目热销，其中保利花半里及江上明珠项目均取得了90%以上的销售佳绩，由此可见，地段好的刚需产品更受青睐。2012年200㎡以上大户型产品推量较少，但去化情况较好。表现出在政策利空的情况下，高端别墅市场的抗压能力较强，代表楼盘有龙湖紫云台，龙湖听蓝湾，约克郡等新区中心地段别墅产品热销，开盘去化率均为80%以上。此外120-150平米户型去化，表现出“高不成低不就”的产品特点，既无法吸引高端客群，同时又在总价上令刚需客群却步。

2012年重庆主城区新推产品中，2房户型放量，达56531套，占总推盘套数的49%；其次是3房户型，新推30479套，占总推盘套数的26%。从推量来看，两房、三房依旧受市场青睐，其中两房主要集中在60-80㎡面积段，为刚需型住房。

2012年写字楼高去化率成为楼市一道亮点，从推盘情况来看，写字楼对外公开推出1043套，开盘后当天去化在655套，除了重庆国际家纺城的写字楼去化量低以外，其余项目均取得90%以上的去化量，特别是位于金开大道的升伟晶石公元，其产品设计合理，价格适中，开盘即售罄。

四、商品房需求市场

4.1商品房需求市场综述

2012年成交量较2011年有明显上涨，但成交均价与2011年基本持平。特别是年末量价均达到全年顶点，

4.2商品房成交解析

2012年重庆市主城区商品房成交238399套，较2011年成交套数增长66415套，增幅为38.6%；成交建筑面积2242.85万平方米，较2011年增长699.26万平方米，增幅为45.3%。

2012年重庆市主城区商品房总成交金额1516.16亿元，建面成交均价为6805元/平方米，较2011年成交均价上涨13元/平方米，增幅仅有0.19%。

2011年国家出台了众多严厉的调控政策，成交量是自2008年金融危机以来的点。进入2012年以来，虽然国家总体调控基调并没有改变，但也只是空喊“巩固调控“，并没有出台更加严厉的实质性调控政策。特别是进入2012年下半年后，开发商策略从年初的”以价换量“转变为”稳价跑量“。刚需市场明显回暖，成交量回升。

2012年全年成交稳步上扬，1-6月信贷资金相对较为充裕，且在上半年2次下调存款准备金率，1次下调利率，信贷政策放松，更多的资金流入楼市，呈现出量价双升走势；7-10月，楼市相对稳定，月均去化维持在180万方左右。最后2月中，楼市触底反弹，刚需客群集中爆发，“稳价跑量“成为当前策略主题，价格进一步上涨，达到2012年顶点。

2012年，重庆市主城10区中，商品房成交建筑面积的区域为沙坪坝区，该区全年共成交商品房建筑面积306.07万平方米。主要是今年大学城片区成交剧增，大学城作为政府**打造的新型区域，人口数量也不断攀升，大型房企集中入驻，且区域内楼盘性价比极高，加上轨道交通一号线大学城段已经开通，传统意义上的遥远大学城区域不在变得遥不可及，所以今年江北区是全年成交量的区域。

2012年，重庆市主城10区中，商品房成交建面价格的为渝中区，该区成交建面价格为8659元/平米。渝中区作为主城10区中最核心的地段位置，其价格一直也是居高不下，所以全年成交均价的是渝中区。

【产品篇】

各物业市场概况总览

一、别墅市场

1.1别墅市场分析

1.1.1主城别墅新批准预售解析

11年以前重庆别墅市场明显“供不应求”，年消化存量25万方，2011年国家实行严厉的宏观调控政策，重庆别墅市场成交下降较大，加之井喷式的供应增长，使得重庆别墅市场存量超50万方； 2012年，楼市政策调控见底，重庆楼市快速回暖，今年重庆别墅市场新增供应117.05万方，成交118.71万方，呈现“供不应求”现状，一定程度上消化前期余下的存量， 重庆别墅市场价格11年前呈逐步增长趋势，11年达到值，2012年随着经济型别墅的市场占比加大，重庆别墅价格有所下降，目前均价10836元/㎡。

1.1.2主城别墅新批准预售解析

2012年别墅市场总新批准预售项目共116个；总供应建筑面积117.05万方。其中1月份供应，主要1月份春节影响，重庆别墅市场供应较少。

1.1.3主城别墅成交量解析

2012年重庆主城区别墅市场共计备案4734套，成交建筑面积118.71万平方米。2012年以来重庆整体市场回暖，别墅市场销售销售也随之增长，其中5月份以来重庆别墅市场成交持续上涨，并在12月份达到值，重庆别墅市场成交量大幅增长主要由于今年楼市国家宏观政策的放松，使得积压的购房需求得到释放。

1.1.4主城别墅成交均价解析

2012年重庆别墅价格，基本波动不大价格主要维持在10500-11500之间，整体呈增长趋势，并在11月份达到值，随着楼市日益复苏，别墅市场价格也随着增长，重庆别墅市场“量价齐升”。

1.1.5别墅各物业备案套数对比

2012年主城区别墅总备案共计4734套，其中联排别墅备案3167套，占总备案套数的67%；叠拼别墅备案1128套，占总备案套数的24%；独立别墅备案439套，占总备案套数的9%，叠拼别墅增长明显，占比增长约15%。

1.1.6别墅各物业备案建筑面积对比

2012年主城区别墅总备案建筑面积约118.7万方，其中联排别墅备案85.01万方，占总备案建筑面积的72%；叠拼别墅备案19.3万方，占总备案建筑面积的16%；独立别墅备案14.4万方，占总备案建筑面积的12%。

重庆别墅市场依然以联排别墅为主，但是联排别墅占比减少，叠拼别墅和独立别墅占比明显增加，为应对11年惨淡的成交局面、分流洋房跃层客户以及地块属性限制，12年开发商纷纷加大叠拼别墅供应，促使叠拼别墅成交占比增加。

1.1.7别墅各物业备案建面价格对比

2012年独立别墅备案均价持续下降，主要是由于纯独栋别墅供应日益减少，类独立别墅的大量供应拉低了独立别墅的整体均价，叠拼别墅2012年8月之前价格维持高位，9月份以来价格下降明显，主要由于叠拼别墅市场成交主力逸翠庄园的低价叠拼拉低了整体的价格，而联排别墅12年价格变化不大，属正常波动范围。

1.1.8主城各区别墅备案套数对比

2012年主城北区板块作为重庆别墅的主要供应地区，持续居于首位，备案套数2896套占总备案套数的61%；西区板块备案881套，占总备案套数的19%；南区板块备案957套，占总备案套数的20%。

1.1.9主城各区别墅备案建筑面积对比

2012年北区板块以74.4万方备案建筑面积占据别墅备案首位，占比约63%；西区板块备案建筑面积24.18万方，占别墅备案总面积的20%；南区板块备案建筑面积20.13万方，占别墅备案总面积的17%。

1.1.10主城各区别墅备案建面价格对比

1.1.11 2013年别墅供应量预估

2012年整体别墅市场新增总供应建筑面积117.05万方，成交建筑面积118.71万平方米，今年别墅市场表现良好，供求基本平衡，预计2013年全年别墅市场供应建筑面积135.26万方，其中三北区供应量，预计达到54.2万方。。

2012年重庆整体市场复苏，别墅市场同样表现良好，开发商看好明年市场，将加大别墅产品的供应，市场竞争也将更为激烈。

1.3别墅市场总结

2012年整体别墅市场新增总供应建筑面积117.05万方，成交建筑面积118.71万平方米，今年别墅市场表现良好，供求基本平衡，别墅市场整体向好，重庆别墅市场成交量增长主要由于今年楼市国家宏观政策的放松，使得积压的购房需求得到释放。

2012年重庆别墅价格，基本波动不大价格主要维持在10500-11500之间，整体呈增长趋势，并在11月份达到值，随着楼市日益复苏，别墅市场价格也随着增长，重庆别墅市场“量价齐升”。

重庆别墅市场依然以联排别墅为主，但是联排别墅占比减少，叠拼别墅和独立别墅占比明显增加，为应对11年惨淡的成交局面、分流洋房跃层客户以及地块属性限制，12年开发商纷纷加大叠拼别墅供应，促使叠拼别墅成交占比增加。价格方面，2012年独立别墅备案均价持续下降，主要是由于纯独栋别墅供应日益减少，类独立别墅的大量供应拉低了独立别墅的整体均价，叠拼别墅2012年8月之前价格维持高位，9月份以来价格下降明显，主要由于叠拼别墅市场成交主力逸翠庄园的低价叠拼拉低了整体的价格，而联排别墅12年价格变化不大，属正常波动范围。

2013年全年别墅市场供应建筑面积135.26万方，其中三北区供应量，预计达到54.2万方。2012年重庆整体市场复苏，别墅市场同样表现良好，开发商看好明年市场，将加大别墅产品的供应，市场竞争也将更为激烈。

二、洋房市场

2.1洋房市场分析

2.1.1主城洋房供应量解析

随着城市价值跳跃式爆发，从2008年开始重庆主城区的洋房供应量逐年增加，在经历了2010年的低谷后，2011与2012年重庆主城洋房供应量都出现了明显增长，其中2012年下半年由于调控趋于稳定，楼市整体有所复苏，开发商加大了洋房产品的供应了，因而在2012年洋房供应建筑面积为168.65万方，环比11年增长10%，预计2013年洋房市场新增供应将继续保持较旺的供应量。

2012年洋房市场全年整体供应量较之前有所增加，达到了07年以来的点，就月份而言，3月-6月洋房产品月供应量均维持在10万方以上，其中6月突破了20万方，7月有所回调后，8月开始，洋房市场的整体供应量较前半年有明显增加，主要原因是因为上半年楼市尚未明确复苏，开发商供应主要以高层刚需产品为主，下半年在市场有所复苏的前提下，加大了洋房等改需产品的供应量。

2.1.2主城洋房成交量解析

2012年重庆主城洋房共成交155.31万方，环比11年上升37%，达到自08年以来的值，主要原因在于国家调控趋于稳定，11年受调控影响延迟置业需求的部分购房者选择入市购房，从而使得成交量出现了明显增加，预计随着市场进一步复苏，金融政策有望再度出现降息降准的利好，2013年洋房市场的成交量将呈现供需两旺的态势。

2012年主城区洋房市场月均成交量12.94万方，整体呈现稳步上涨的态势。3月份市场爆发小阳春，随后的4-7月单月成交量均在10万方以上，自8月开始，开发商加大了洋房产品的市场供应，洋房产品的成交量也随之上涨，11月受秋交会影响，洋房产品成交量达到19.09万方，并且收官的12月洋房市场成交继续保持了旺盛的势头。

2.1.3主城洋房成交均价解析

2011年受国家出台的一系列宏观政策影响，洋房市场成交量有所下滑，众多开发商开始打折促销，导致洋房的均价开始下跌。2012年主城洋房市场建面成交均价为7438元，较11年有所回升，主要原因是因为成交复苏，开发商纷纷选择结束“以价换量”转以“稳价走量”为主策略，预计2013年洋房市场价格将以稳为主，出现大幅上涨和下跌的可能均较小。

2012年国家政策区域稳定，洋房作为改需产品的市场呈现出逐步复苏的态势，就价格而言，全年洋房建面成交均价基本呈“小幅上涨”的态势，从1月份的 6747元/㎡，到12月收官7208元/㎡，稳步站上7字头。预计2013年洋房产品的市场均价将较为稳定。

2.1.4主城洋房2013年推量预估

2012年重庆洋房市场成交约155万方，受整体市场复苏影响，预计2013年洋房市场供应量将有所增加，总体量在185万方左右，改需产品市场将得到进一步释放。

2.3洋房市场总结

据领域机构统计，2013年洋房的供应建筑面积将达到185万方左右（详见附表），较2012年有上涨，但幅度较小。主要集中在渝北区，沙坪坝区和南岸区。

2012年由于政府调控政策趋于稳定，金融政策适当宽松，楼市呈现出复苏的态势，洋房作为改需型产品供求价均也稳步复苏，2012年下半年，开发商明显加大了改需产品的市场供应量，部分购房者也选择结束观望，提前入市，促使洋房成交价格全年呈现出了一定的上升势头，但是整体涨幅较小，开发商策略以“稳价走量”为主。

预计2013年在宏观政策进一步稳定，金融政策有望再度放松的前提下，洋房市场有望得到进一步的复苏，但是值得注意的一点是，2013年的市场供应量较大，洋房产品市场竞争也将呈现较为激烈的态势，价格、产品、品质依旧是决定明年去化的三大主力因素。

三、高层市场

3.1高层市场分析

3.1.1高层供应市场

主城高层新批准预售解析

图：主城高层新批准预售年度走势

数据来源：重庆市房管所、领域机构

图：2012年主城高层新批准预售月度走势

数据来源：重庆市房管所、领域机构

2012年全年高层市场总供应建筑面积1442.77万方，环比去年略微上升2%。自2008年开始，高层商品房预售量呈直线增长趋势，经过了08年的调整和阵痛，随着住房需求者对楼盘的品质、环境、配套日益剧增的高要求，作为在住宅板块中占有相当大比例的高层物业，依然是开发商创品牌、造大城中不可缺少的重要部分，因此开发商在房地产销售走势良好，提升稳定的同时，在持续供求不均的2012年仍然没有放慢开发力度。

图：主城各区高层各区域新批准预售情况

数据来源：重庆市房管所、领域机构

2012年高层各区中新批准预售量的为江北区，成交量为253.3万方；新批准预售量的区为大渡口区，成交量为47万方。

2012年主城经济适用房供应体量115.04万方，占高层总体新增供应体量的8%

主城高层新开盘解析

图：主城高层新开盘走势图

数据来源：重庆市房管所、领域机构

2012年重庆主城区高层市场共计开盘供应面积898.52万方，环比下降5.26%。相较于同2011年预售体量的基本持平，在推盘上今年的开盘供应量也只是小幅度下降。2012年除在市场批售供应量依然充足的情况下，开春后开发商加速推盘的意愿非常明显，而从今年的开盘体量占今年批准预售体量的60%左右来看，持续堆积的待售体量仍然高居不下，预计大量的新盘将在2013年蓄势待发。

图：主城高层新开盘各区域情况

数据来源：重庆市房管所、领域机构

2012年高层各区中开盘量的为江北区，开盘量为162.88万方；开盘量的区为北碚区，成交量为26.7万方。

3.1.2高层需求市场

高层商品房成交走势

图：主城高层历年成交量走势图

数据来源：重庆市房管所、领域机构 备注：以上数据不含经济适用房

2012年全年成交1519万方，同比2011年增加成交面积470万方，增幅为44.8%。总体超越2011年45%的高层商品房成交量充分说明2012年全年回升趋势十分明显，国家对房地产行业实施的在稳定中调控，正面促进房地产发展的政策使得重庆市场销售氛围逐步回暖，在给开发商带来转机和成长空间的同时也促进了在2011年沉寂已久的客户群体的购房积极性。

图：主城高层经适房成交量

数据来源：重庆市房管所、领域机构 备注：以上数据不含经济适用房

2012年主城经济适用房成交体量122.44万方，占高层总体新增供应体量的7%

图：主城高层2012年成交量走势图

数据来源：重庆市房管所、领域机构 备注：以上数据不含经济适用房

2012重庆主城区高层市场共成交商品房建筑面积1519万方。今年开春便迎来喜人战果，远超2011年同期的高销售量更坚定了开发商对2012年房地产市场复苏的信心，从季度开始，虽然没有再度创造出突破3月份业绩的成果，但是销量也一直保持稳定，入冬后更是稳步增长，12月份168万方的销售体量也为2012年房地产高层销售市场画上一个圆满的句号。

图：主城高层2012年成交均价走势图

数据来源：重庆市房管所、领域机构 备注：以上数据不含经济适用房

高层全年建面均价6262元/平米。结束了2011年房价的调整期，2012年年初开始房价便开始逐步回升，直到第三季度步入尾声才开始又明显的下滑趋势，不过随后进入最后一个多节季度，开发商又牢牢的拿回了主动权，控制成交价达到年度新高并且平稳的渡过了2012年。纵观全年至开年后成交均价从未低于6000大关，稳步增长的走势也打亮了重庆房地产高层市场复苏的信号。

高层商品房区域成交情况

图：主城高层各区成交走势图

数据来源：重庆市房管所、领域机构 备注：以上数据不含经济适用房

2012重庆主城各区成交量的是江北区，成交量为222.12万方，为大渡口区，成交量为63.78。从区域位置来看，虽然由于北部区域常年来的成交量一直十分活跃，但江北区稳坐已久的老大位置已经受到充分威胁，西部1号线的全线开通，南部区域经济的快速发展，大量可利用的自然资源，大学城和南滨路的区位优势都是沙坪坝区和南岸区冲击高成交量的可靠资本。再看如今渝中区土地开发的严重限制，大渡口区多人流量商圈的缺乏同样是他们处于垫底的重要因素。

图：主城高层各区成交价格

数据来源：重庆市房管所、领域机构 备注：以上数据不含经济适用房

在2012年主城10区中成交价格的为渝中区，价格为7926元/平米，为北碚区5278元/平米。尽管伴随着重庆日益明朗的发展趋势，在高层市场成交量对比上的巨大悬殊，老牌商业中心依然有他的稳定优势。少占土地多占天，高档次多元化的公寓楼是渝中区今年来的主打物业类型，成熟的交通体系，完善的商业配套，占着这块土地就能开出这样高的价钱，在江北日益有成为重庆经济发展中心的大势下，在2012年再次保住了自己的头把交椅。与其相反，作为最后加入重庆主城区这个大家庭的小老弟北碚区，由于比较偏离中心区域，交通方面的欠缺以及人口流动量上的巨大差距，垫底情况的出现并未出人意料，不过与巴南区和大渡口区之间也只是存在微弱的差距，相信在2013年很有可能改变自己屈于末席的命运。

3.高层市场总结

2011年受国家调控影响，商品房市场整体受到一定冲击。2012年政策调控趋于稳定，金融政策适度放松，使得整体楼市有所复苏，国家在坚持调控的同时，多次强调保证刚性需求，整体对于高层市场有所利好。

2012年高层市场整体呈现出复苏的局面，3月楼市成交爆发小阳春，单月成交量170万方，达到全年，随后市场呈现震荡上行的局面，月均去化近130万方。就产品而言，刚需型高层产品占据了2012年高层市场的主力地位，而改需型高层产品在上半年表现不佳，但是随着市场整体成交的复苏，下半年市场供应占比逐渐增加，预计2013年高层产品市场将呈现刚需、改需齐头并进的局面。就价格而言开发商的价格策略从年初的“以价换量“逐步转变为”稳价走量“并且预计13年将继续保持以稳为主的价格策略。

四、写字楼板块

4.1写字楼市场分析

4.1.1重庆历年写字楼市场表现

重庆2005年-2012年写字楼供需价走势

数据来源：重庆市房管所、领域机构

2008年前，重庆商务格局主要表现为“供大于求”，价格涨幅趋于平稳，而2009年随着重庆城市价值及多个利好政策的影响，商务市场格局逐渐转变为“供不应求”，而价格涨幅高达30%。2011年住宅的宏观调控政策相继出台，开发商纷纷将开发**转向非住宅市场，导致2012年商务市场供应出现井喷。由于过多的项目规划了写字楼，2012年的写字楼供应较往年成倍增长，不少项目延迟了面市时间，预计2013年高供应的局面将持续。

2012年写字楼的价格首次出现下行，幅度约9.88%，由于高库存和高供应的双重影响，价格仍有下浮的一定空间。

4.1.2重庆写字楼月度表现

2012年重庆写字楼月度供需走势

数据来源：重庆市房管所、领域机构

自2011年6月，受金融政策的影响，成交量一直低迷，延续到今年2月。3月瑞安重庆天地成交一栋， 6月份开始成交量逐渐缓慢回升，但供应量也从6月开始高位运行。成交量回升速度远低于供应增长速度，导致存量累计积压。市场消化量有限，但供应量不断攀升，销售压力越来越大，预计2013年市场竞争将越演愈烈，“跑量“或成主旋律。

2012年重庆写字楼月度建面成交均价走势

数据来源：重庆市房管所、领域机构

5月份价格开始下行，7月份价格跌破10000元/㎡，主要由于金贸时代以8000多的价格大量备案，此后部分项目开始加入低价跑量的行列，导致等写字楼整体价格一直低位运行。12月份价格为14387元/㎡，主要是由于财富广场以24000元/㎡的价格备案了一栋写字楼，中渝国际都会等甲级写字楼备案量较大，拉高了整体均价。高供应，高库存，低去化，导致市场竞争加剧，写字楼在2013年或进入“价格年“。

2011-2012年重庆写字楼各区建面成交均价对比

数据来源：重庆市房管所、领域机构

2012年重庆写字楼整体均价为12545元/㎡，大渡口区，九龙坡区和沙坪坝区三个区的成交价，均不到8000元/㎡，拉低了整体的均价。渝中区写字楼由于万科中心的备案量较大，且价格较低，拉低了区域的价格。

4.1.3重庆在售写字楼情况

主城在售写字楼项目47个（已拿预售的项目），主要集中于渝中区和三北区域，其中甲级写字楼共有16个项目，渝中区项目，有9个。甲级写字楼项目具体包括国汇中心；英利IFC、环球金融中心、SFC协信中心、威斯汀、重宾保利、瑞安重庆天地、康德国际、龙湖时代天街、总部城；融景中心、金融城2号、融恒时代广场；中渝国际都会、康田凯旋国际；两江新界。

重庆在售甲级写字楼基本信息：

重庆在售甲级写字楼主要集中在渝中区，其次是江北区。在售甲级写字楼成交均价16108元/㎡，英利IFC项目成交均价，为25382元/㎡。

重庆在售普通写字楼基本信息：

重庆在售普通写字楼分布较广，主要集中在三北区域。价格随着区域的不同，差异较大，主要集中在7000-12000元/㎡。

重庆在售loft写字楼基本信息表：

重庆在售loft写字楼集中在北区，包括北部新区，渝北区，江北区，和北碚区。在售loft写字楼价格的是动力国际为14041元/㎡，层高，赠送面积大。

重庆在售花园办公写字楼基本信息表：

4.3写字楼市场总结

供应方面，写字楼新增供应量227.02万方，较往年成倍增长。从6月份开始开发商加快了供应步伐，下半年供应占到全年供应的70%，市场竞争日趋激烈。由于2011年密集的政策调控指向住宅市场，开发商纷纷把目光投向商业商务市场，导致2012年写字楼的供应量井喷。

成交方面，写字楼成交量78.41万方，较2011年上涨72.71%，但是仅为新增供应量的35%。写字楼市场从3月份开始逐渐缓慢的回升，但是需求释放的速度远不及供应量的增长，导致库存量大幅攀升。

价格方面，写字楼成交均价12545元/㎡，首次出现下行，跌幅约9.88%。 7月份成交均价跌破10000元/㎡，下半年成交价格一直处于低位，加入“以价换量”行列的项目不断增加。Loft产品的价格主要集中在8000-9000元/㎡，且成交量大，代表项目有融创金贸时代和万悦汇。

4.4重庆写字楼市场预测

4.4.1供应预测

图：2013年重庆主城区域写字楼供应（单位：万方）

前两年政策调控指向住宅，而商业地产未受调控波及，因为大量房企将开发重心指向写字楼项目开发，从而导致写字楼开发量猛增，后期将陆续入市，市场竞争将加剧。2013年写字楼市场供应量会持续上涨，并将超过2012年供应量。

预计2013年重庆写字楼供应量将超过300万方，主要集中在三北区域和渝中区。江北区供应量，主要集中在江北嘴。2012年写字楼供应227.02万方，新增存量约148.6万方，市场竞争激烈，随着前期规划写字楼的项目在2013年逐渐面世，市场竞争经将进入白炽化。

4.4.2成交预测

重庆作为一个正处于快速发展的城市，从长期来看，写字楼需求量较大，但是受各方面的因素影响，需求释放速度明显缓慢，释放周期将明显延长。今年loft产品的成交量较大，典型的项目如万悦汇，金贸时代等，可见消费者对新产品的有一定的接受度。从2012年前三季度成交量来看，需求量有一定回升，但回升速度较慢。预计写字楼需求在2013年继续保持逐步回升的趋势，但回升速度仍然相对缓慢。

4.4.3价格预测

面对“高供应，高库存，低去化”的现状，部分开发商从7月份开始就选择“以价换量”。下半年供应量一直高位运行，不少开发商纷纷加入跑量的阵营，2012年写字楼价格首次出现下行，环比下降约9.88%，“快跑”将成为2013年写字楼项目的首要策略。2013年重庆写字楼市场将全面进入“价格年”，预计下行比列约8%-10%。

4.4.4写字楼市场总结

2013年写字楼供应将不断增加，商业调控政策或将出现。成交增幅有限，库存将高位运行。市场竞争进入白炽化，或将全面进入“价格年”，价格将下跌10%左右。

五、商业板块

5.1商业市场分析

5.1.1商业供需分析

图：2012年重庆主城区域商业供求情况

以上数据显示，与2011年相比，市场发展节奏稳健。2012年商业总供应量为223万方（包含车库），成交量189.02万方，成交率达84.76%。实际累计成交量为231.72万方（其中包含2011年存量44.6万方，成交率约95%）。

5.1.2销售均价分析

备注：上图均价为各区典型项目综合均价

通过2012年数据显示，商业加车库建面均价为9100元/㎡，纯商业建面均价在11173元/㎡。其上图为各区典型项目综合均价，均价区间在18000-28000元/平方米之间。

5.2未来大型商业概况

5.2.1未来五年可运营商业量

备注：① 此表商业量的统计数据截止2012年12月31日

② 商业体量大于8万方的项目作为统计范畴

从以上数据显示，未来五年大型商业运营量将新增约499万方，将进一步加大主城区大型商业间竞争态势。

5.2.2未来大型商业项目布局图

【报媒篇】

一、报媒推广解析

1.1商品房报媒市场综述

2012年，重庆主城报媒投放频次及投放版面较2011年均明显上涨，其中投放频次涨幅约19%，投放版面涨幅约11%。

由于上半年整体市场复苏现象明显，房企乘胜追击，加快推盘节奏，促进纸媒行业加大对项目报媒投放力度加上众开放商为“金九银十”的到来蓄力，房企加大了与报媒推广、电商营销的力度，以求达到更好的曝光率和传达率。

1.2商品房报媒推广总量解析

数据来源：领域机构市场研发中心

2012年包括重庆晨报、时报、商报、晚报、日报在内的5种报媒共计投放房地产广告6621次，环比去年增加1058次，环比上升19%；投放版面为5657.5版，环比去年增加601.2版环比上升11%。

1.3商品房报媒推广区域解析

从投放频次来看，2012年江北区投放1107次位居位，其次是沙坪坝区、九龙坡区分别居于第二、第三位。

从投放版面来看，2012年江北区投放945.25版，在投放版位上为，其次是沙坪坝区、渝北区分别位于第二、三位.

图：重庆主城2012各区域媒体推广频次统计表

数据来源：领域机构市场研发中心

图：重庆主城2012年各区域媒体推广版面统计表

数据来源：领域机构市场研发中心

1.4商品房报媒推广媒体解析

从投放频次看晨报投放频次2177次，位居，其次商报、时报位居第二第三。从投放总版面看晨报投放总版面1909.25版，位居其次商报、时报位居第二第三。

1.5商品房报媒推广诉求解析

图：重庆主城2012年房产报媒推广诉求统计表（版面）

数据来源：领域机构市场研发中心

2012年商品房在报媒推广的诉求点上以促销活动及项目形象宣传为主，占总量的64%以上，促销活动是必不可少的，市场上产品的同质化程度较高，加上开发商的优惠力度有限，开发商降低了产品的直接诉求，更多的选择从项目形象、品牌等方面间接诉求。

1.6商品房媒体推广排行解析

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2012年隆鑫鸿府投放88版居榜首，保利江上明珠紧随其后。各大开发商在增加报媒投放量的同时，企业整体的形象宣传成为主要诉求点。

【预测篇】

1、【宏观】“18大”后楼市调控不放松，但预计货币政策会逐步放松。

2012年楼市调控的基本步调并没有改变，依旧维持2011年的全年政策，政府也只是一次又一次喊话“坚持调控不动摇”，并没有出台实质性的打压政策，且下调了2次存款准备金率及1次利率，房价与2011年基本持平。

预计2013年楼市调控将不会放松，但随着CPI的下降，通货膨胀进一步受到抑制，加之市场上流动性货币减少对于经济的巨大负面影响，预计2013年货币政策将会逐步放松，再次下调准备金率。

2、【供需】预计供应维稳，成交小幅回升，但存量房源去化成为难题

2012年重庆预售量与2011年基本持平，依旧处于高位，在历经2011年楼市的惨淡后，2012年出现回暖。刚性需求在年末集中爆发，各大房企策略从年初的“以价换量”转变为年末的“稳价跑量”，开发从而加大推盘节奏，同时快速出货存量，快速销售成为当前主题，由于城镇化的进一步提升，投资量与规模的扩展，可以预见2013年的房地产供需量必然会有增加。

3、【信贷】商贷成为主力方式，公积金贷款逐渐退出市场，准备金预计还会下调。

由于通货膨胀依旧严重，物价一直维持在高位徘徊，贷款额度有限，公积金贷款依旧是贷款主力，贷款利率优于商代，但办理公积金贷款相对比较繁琐，如果不是房地产项目销售不佳，一般不会办理公积金，在楼市回暖的基础上，商业贷款依旧会成为主力付款方式。

4、【开发商】各大开发商齐瞄重庆区县市场及二三线城市，加速布局

各大开发商已经明显感觉到调控对于在一线城市开发的影响，为了转移压力，开发商纷纷瞄准二三线城市，此外，重庆市GDP 2012年增幅可达13.9%左右，作为五大中心城市之一，也吸引了众多外地实力开发商入驻。

5、【房价】预计房价继续上涨5%-10%。

房价一直是比较敏感的话题，总体来说，2012年商品房价格与2011年基本持平，并且目前重庆发展前景潜力巨大，房价在一二线城市中房价属相对较低的水平，可以预见2012年重庆房价仍然有一定涨幅空间。

6、【土地】土地市场回暖，**地块争夺激烈。

2012年重庆土地市场比预期良好，这和楼市回暖密不可分。由于“十八大”换届，党中央将持续坚持调控不动摇，造成 2013年的市场形势并不明朗，预计二季度之前，由于开发商资金受限，土地市场成交量会维持在一个偏小的水平。但是随着后市的深入，不少品牌开发商由于度过了年底结款的难关，加上2012年12月重庆的商品房成交量已出现反弹的趋势，开发商将开始陆续拿地，且一些较为优质的地块会成为开发商争夺的**。

7、【高层】成交量稳步回升，价格战将持续

2012年，高层产品成交回暖，日光盘再现，预计2013年高层产品市场将呈现刚需、改需齐头并进的局面。就价格而言开发商的价格策略从年初的“以价换量“逐步转变为”稳价走量“，并且预计13年将继续保持以稳为主的价格策略。

8、【洋房】洋房供应上涨，竞争激烈，需谨慎开发。

洋房作为改善性住房，2012年相比2011年供求价均有一定上扬，有缓慢复苏迹象，在国家宏观调控的背景下，2012年依旧表现良好。

预计2013年洋房市场供应量将有所增加，总体量在185万方左右，改需产品市场将得到进一步释放。

9、【别墅】别墅产品创新增加，经济型别墅占比明显增加

2012年整体别墅市场新增总供应建筑面积117.05万方，成交建筑面积118.71万平方米，今年别墅市场表现良好，供求基本平衡，别墅市场整体向好，重庆别墅市场成交量增长主要由于今年楼市国家宏观政策的放松，使得积压的购房需求得到释放。

预计2013年全年别墅市场供应建筑面积135.26万方，其中三北区供应量，预计达到54.2万方。开发商看好今年市场，将加大别墅产品的供应，市场竞争也将更为激烈。

10、【写字楼】主城写字楼供应倍增，低端写字楼难找出路

2012年写字楼的价格首次出现下行，由于高库存和高供应的双重影响，价格仍有下浮的一定空间。由于过多的项目规划了写字楼，2012年的写字楼供应较往年成倍增长，不少项目延迟了面市时间，预计2013年高供应的局面将持续。

2013年写字楼供应将不断增加，商业调控政策或将出现。成交增幅有限，库存将高位运行。市场竞争进入白炽化，或将全面进入“价格年”，价格将下跌10%左右。

11、【商业】商业市场继续走强，供需两旺。

2012年底，龙湖地产更是宣布将在2013年，继续坚持以增持商业为战略支点，实行租售并举的商业地产模式。而金科将在2013年大举进军商业地产，其专业商业地产团队已经基本组建成型，2013年金科将在商业地产方面大有所为。

由此可见，由于住宅市场长期受政策调控影响，使得地产企业更为倚重商业地产。种种迹象， 2013年或将成为商业地产大爆发的一年。

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