[摘要] 对于房地产行业来说，过去的这十年既是黄金的十年，同时也是迷茫的十年，再也没有哪个行业能像房地产行业这般强大，在整个国民经济中几乎起到“牵一发而动全身”的作用；但与此同时，再也没有哪个行业能像房地产行业这般跌宕，十年以来经历了数轮调控，国家甚至不惜采用行政手段进行压制。
四、写字楼板块
4.1写字楼市场分析
4.1.1重庆历年写字楼市场表现
重庆2005年-2012年写字楼供需价走势
数据来源：重庆市房管所、领域机构
2008年前，重庆商务格局主要表现为“供大于求”，价格涨幅趋于平稳，而2009年随着重庆城市价值及多个利好政策的影响，商务市场格局逐渐转变为“供不应求”，而价格涨幅高达30%。2011年住宅的宏观调控政策相继出台，开发商纷纷将开发**转向非住宅市场，导致2012年商务市场供应出现井喷。由于过多的项目规划了写字楼，2012年的写字楼供应较往年成倍增长，不少项目延迟了面市时间，预计2013年高供应的局面将持续。
2012年写字楼的价格首次出现下行，幅度约9.88%，由于高库存和高供应的双重影响，价格仍有下浮的一定空间。
4.1.2重庆写字楼月度表现
2012年重庆写字楼月度供需走势
数据来源：重庆市房管所、领域机构
自2011年6月，受金融政策的影响，成交量一直低迷，延续到今年2月。3月瑞安重庆天地成交一栋， 6月份开始成交量逐渐缓慢回升，但供应量也从6月开始高位运行。成交量回升速度远低于供应增长速度，导致存量累计积压。市场消化量有限，但供应量不断攀升，销售压力越来越大，预计2013年市场竞争将越演愈烈，“跑量“或成主旋律。
2012年重庆写字楼月度建面成交均价走势
数据来源：重庆市房管所、领域机构
5月份价格开始下行，7月份价格跌破10000元/㎡，主要由于金贸时代以8000多的价格大量备案，此后部分项目开始加入低价跑量的行列，导致等写字楼整体价格一直低位运行。12月份价格为14387元/㎡，主要是由于财富广场以24000元/㎡的价格备案了一栋写字楼，中渝国际都会等甲级写字楼备案量较大，拉高了整体均价。高供应，高库存，低去化，导致市场竞争加剧，写字楼在2013年或进入“价格年“。
2011-2012年重庆写字楼各区建面成交均价对比
数据来源：重庆市房管所、领域机构
2012年重庆写字楼整体均价为12545元/㎡，大渡口区，九龙坡区和沙坪坝区三个区的成交价，均不到8000元/㎡，拉低了整体的均价。渝中区写字楼由于万科中心的备案量较大，且价格较低，拉低了区域的价格。
4.1.3重庆在售写字楼情况
主城在售写字楼项目47个（已拿预售的项目），主要集中于渝中区和三北区域，其中甲级写字楼共有16个项目，渝中区项目，有9个。甲级写字楼项目具体包括国汇中心；英利IFC、环球金融中心、SFC协信中心、威斯汀、重宾保利、瑞安重庆天地、康德国际、龙湖时代天街、总部城；融景中心、金融城2号、融恒时代广场；中渝国际都会、康田凯旋国际；两江新界。
重庆在售甲级写字楼基本信息：
重庆在售甲级写字楼主要集中在渝中区，其次是江北区。在售甲级写字楼成交均价16108元/㎡，英利IFC项目成交均价，为25382元/㎡。
重庆在售普通写字楼基本信息：
重庆在售普通写字楼分布较广，主要集中在三北区域。价格随着区域的不同，差异较大，主要集中在7000-12000元/㎡。
重庆在售loft写字楼基本信息表：
重庆在售loft写字楼集中在北区，包括北部新区，渝北区，江北区，和北碚区。在售loft写字楼价格的是动力国际为14041元/㎡，层高，赠送面积大。
重庆在售花园办公写字楼基本信息表：
4.3写字楼市场总结
供应方面，写字楼新增供应量227.02万方，较往年成倍增长。从6月份开始开发商加快了供应步伐，下半年供应占到全年供应的70%，市场竞争日趋激烈。由于2011年密集的政策调控指向住宅市场，开发商纷纷把目光投向商业商务市场，导致2012年写字楼的供应量井喷。
成交方面，写字楼成交量78.41万方，较2011年上涨72.71%，但是仅为新增供应量的35%。写字楼市场从3月份开始逐渐缓慢的回升，但是需求释放的速度远不及供应量的增长，导致库存量大幅攀升。
价格方面，写字楼成交均价12545元/㎡，首次出现下行，跌幅约9.88%。 7月份成交均价跌破10000元/㎡，下半年成交价格一直处于低位，加入“以价换量”行列的项目不断增加。Loft产品的价格主要集中在8000-9000元/㎡，且成交量大，代表项目有融创金贸时代和万悦汇。
4.4重庆写字楼市场预测
4.4.1供应预测
图：2013年重庆主城区域写字楼供应（单位：万方）
前两年政策调控指向住宅，而商业地产未受调控波及，因为大量房企将开发重心指向写字楼项目开发，从而导致写字楼开发量猛增，后期将陆续入市，市场竞争将加剧。2013年写字楼市场供应量会持续上涨，并将超过2012年供应量。
预计2013年重庆写字楼供应量将超过300万方，主要集中在三北区域和渝中区。江北区供应量，主要集中在江北嘴。2012年写字楼供应227.02万方，新增存量约148.6万方，市场竞争激烈，随着前期规划写字楼的项目在2013年逐渐面世，市场竞争经将进入白炽化。
4.4.2成交预测
重庆作为一个正处于快速发展的城市，从长期来看，写字楼需求量较大，但是受各方面的因素影响，需求释放速度明显缓慢，释放周期将明显延长。今年loft产品的成交量较大，典型的项目如万悦汇，金贸时代等，可见消费者对新产品的有一定的接受度。从2012年前三季度成交量来看，需求量有一定回升，但回升速度较慢。预计写字楼需求在2013年继续保持逐步回升的趋势，但回升速度仍然相对缓慢。
4.4.3价格预测
面对“高供应，高库存，低去化”的现状，部分开发商从7月份开始就选择“以价换量”。下半年供应量一直高位运行，不少开发商纷纷加入跑量的阵营，2012年写字楼价格首次出现下行，环比下降约9.88%，“快跑”将成为2013年写字楼项目的首要策略。2013年重庆写字楼市场将全面进入“价格年”，预计下行比列约8%-10%。
4.4.4写字楼市场总结
2013年写字楼供应将不断增加，商业调控政策或将出现。成交增幅有限，库存将高位运行。市场竞争进入白炽化，或将全面进入“价格年”，价格将下跌10%左右。
五、商业板块
5.1商业市场分析
5.1.1商业供需分析
图：2012年重庆主城区域商业供求情况
以上数据显示，与2011年相比，市场发展节奏稳健。2012年商业总供应量为223万方（包含车库），成交量189.02万方，成交率达84.76%。实际累计成交量为231.72万方（其中包含2011年存量44.6万方，成交率约95%）。
5.1.2销售均价分析
备注：上图均价为各区典型项目综合均价
通过2012年数据显示，商业加车库建面均价为9100元/㎡，纯商业建面均价在11173元/㎡。其上图为各区典型项目综合均价，均价区间在18000-28000元/平方米之间。
5.2未来大型商业概况
5.2.1未来五年可运营商业量
备注：① 此表商业量的统计数据截止2012年12月31日
② 商业体量大于8万方的项目作为统计范畴
从以上数据显示，未来五年大型商业运营量将新增约499万方，将进一步加大主城区大型商业间竞争态势。
5.2.2未来大型商业项目布局图
【报媒篇】
一、报媒推广解析
1.1商品房报媒市场综述
2012年，重庆主城报媒投放频次及投放版面较2011年均明显上涨，其中投放频次涨幅约19%，投放版面涨幅约11%。
由于上半年整体市场复苏现象明显，房企乘胜追击，加快推盘节奏，促进纸媒行业加大对项目报媒投放力度加上众开放商为“金九银十”的到来蓄力，房企加大了与报媒推广、电商营销的力度，以求达到更好的曝光率和传达率。
1.2商品房报媒推广总量解析
数据来源：领域机构市场研发中心
2012年包括重庆晨报、时报、商报、晚报、日报在内的5种报媒共计投放房地产广告6621次，环比去年增加1058次，环比上升19%；投放版面为5657.5版，环比去年增加601.2版环比上升11%。
1.3商品房报媒推广区域解析
从投放频次来看，2012年江北区投放1107次位居位，其次是沙坪坝区、九龙坡区分别居于第二、第三位。
从投放版面来看，2012年江北区投放945.25版，在投放版位上为，其次是沙坪坝区、渝北区分别位于第二、三位.
图：重庆主城2012各区域媒体推广频次统计表
数据来源：领域机构市场研发中心
图：重庆主城2012年各区域媒体推广版面统计表
数据来源：领域机构市场研发中心
1.4商品房报媒推广媒体解析
从投放频次看晨报投放频次2177次，位居，其次商报、时报位居第二第三。从投放总版面看晨报投放总版面1909.25版，位居其次商报、时报位居第二第三。
1.5商品房报媒推广诉求解析
图：重庆主城2012年房产报媒推广诉求统计表（版面）
数据来源：领域机构市场研发中心
2012年商品房在报媒推广的诉求点上以促销活动及项目形象宣传为主，占总量的64%以上，促销活动是必不可少的，市场上产品的同质化程度较高，加上开发商的优惠力度有限，开发商降低了产品的直接诉求，更多的选择从项目形象、品牌等方面间接诉求。
1.6商品房媒体推广排行解析
数据来源：领域机构市场研发中心
2012年隆鑫鸿府投放88版居榜首，保利江上明珠紧随其后。各大开发商在增加报媒投放量的同时，企业整体的形象宣传成为主要诉求点。
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