[摘要] 在合适的时候抛出增发融资计划，抑或借道并购重组曲线融资，房地产企业轻而易举便能通过资本市场圈钱的好日子正在远去。眼下，对地产大佬们而言，尽快找到一棵“救命稻草”以摆脱融资困境成为首要任务。证监会暂停房企并购重组，开发商融资四面楚歌。
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土地增值税清算影响开发商资金链 豪宅成本难转嫁
上海市地方税务局10月13日下发《关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告》称,从本月起,该市住宅开发项目将按不同的销售价格确定土地增值税预征率。如果该政策搬至北京,将对北京楼市有何影响,众多分析人士认为,土地增值税预征率调整对房地产开发商资金链的影响巨大,尤其影响其现金流到账情况,但高档豪宅目前很难转嫁成本,其价格走势主要由市场供求关系决定。
背景
上海市地方税务局10月13日下发《关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告》。
按照新规定,除保障性住房外,住宅开发项目销售均价低于项目所在区域（区域按外环内、外环外划分）上一年度新建商品住房平均价格的,预征率为2%;高于但不超过1倍的,预征率为3.5%;超过1倍的,预征率为5%。房地产开发企业开发住宅项目的,以项目为单位预缴土地增值税。分期开发的,以分期项目为单位预缴土地增值税。
是否转嫁成本看供需
问:如果北京按上海的征收方式,您认为开发商特别是豪宅的开发商,是否会转嫁成本？
文林峰（住房和城乡建设部政策研究中心住宅处处长）:是否转嫁成本,关键看市场供求关系。目前,开发商普遍的定价策略是采取市场比较法,即比较周围同档次项目的销售价格,再根据对市场需求和市场趋势进行判断,所以,每个项目的土地增值税有多少反映在每平方米的房价上会有很大差别。在当前的调控形势下,开发商不会为了转嫁税收成本,抬高房价导致房子销售不畅。
张大伟（北京中原三级市场研究总监）:豪宅开发商不会转嫁土地增值税成本。首先,目前北京豪宅价格已经面临有价无市的局面,在二次调控以后的20天时间内,北京售价的前30个项目合计签约为负数。其次,豪宅利润惊人,相比普通住宅大部分2—3年的开发周期,目前很多豪宅项目都是2006年—2007年已经在售,相比初期售价,即使出现价格下调过半也很难说亏本。第三,增值税征收主体为开发商,很可能使得开发商加快开发及销售速度,在供应增加,需求减少的供需比逆转情况下,开发商不会选择转嫁成本增加销售难度。
对开发商资金链影响大
问:倘若土地增值税严厉清算,开发商资金链会受创几何？哪类开发商受创尤深？
文林峰:上海此轮调控,多个调控因素综合起来,会对开发企业的资金链产生较大影响,特别是对那些主要靠银行和销售融资回款,非央企、非上市类的房地产企业。目前的土地增值税预征提前把企业资金固化了,直到清理增值税才能解冻。过去的土地增值税办法是结项时再清理税收,税收支出是后期支出。从测算上看,现在的预征跟过去四级累计税率相比,税收支付成本大大提高。一方面增加了开发商成本,减少利润,一方面在供不应求的市场环境下,也会把成本转嫁给买家。
唐斌（银联信分析师）:对于房地产开发商的现金流会有较大的影响,尤其是资金不充裕的中小开发商,另外有助于抑制捂盘、囤地现象。
杨红旭:上海预征土地增值税调整的方式对高档项目影响较大,尤其是内环内的高档公寓和外环外的别墅项目,税率达到5%,明显超过以前2%左右的行业水平。这将使开发高档住宅的开发商利润受到影响。
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