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证监会暂停房企并购重组 开发商融资四面楚歌

第一财经日报  2010-10-22 06:57

[摘要] 在合适的时候抛出增发融资计划,抑或借道并购重组曲线融资,房地产企业轻而易举便能通过资本市场圈钱的好日子正在远去。眼下,对地产大佬们而言,尽快找到一棵“救命稻草”以摆脱融资困境成为首要任务。证监会暂停房企并购重组,开发商融资四面楚歌。

在合适的时候抛出增发融资计划,抑或借道并购重组曲线融资,房地产企业轻而易举便能通过资本市场圈钱的好日子正在远去。眼下,对地产大佬们而言,尽快找到一棵“救命稻草”以摆脱融资困境成为首要任务。

10月20日,此前停牌并着手进行对资产注入方案和融资方案调整的香江控股(600162.SH)发布公告宣布于10月21日复牌。原因是“在停牌后次日,证监会网站及各大媒体刊登了证监会落实国务院房地产调控政策,规范房地产并购重组的新闻,证监会已暂缓受理房地产开发企业重组申请”。

香江控股称,公司认真研究了该政策,并向多方进行了咨询和沟通,认为目前对原资产注入方案以及融资方案调整和优化的时机不成熟,并决定暂缓对公司非公开发行股票方案进行调整,待时机成熟后再继续推进前述工作。

数十家房企并购重组深陷考验

但香江控股的等待并没有明确的期限。中国证监会10月15日在其官方网站上宣布,为贯彻国家对房地产行业的调控政策精神,已经暂缓受理房地产开发企业重组申请,并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。

此举措是配合国务院今年4月发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(下称《通知》)而来,这预示着资本市场对房地产调控政策在进一步收紧。

对于暂缓房地产开发企业重组申请的规定,其实已经不是新闻。早在今年4月,国务院发布的《通知》中,就明确要求暂停批准存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业重大资产重组。

国信证券首席地产分析师方焱和长江证券房地产分析师苏雪晶在接受《财经日报》采访时表示,此前证监会对房地产开发企业通过资本市场融资和并购重组已经在事实上完全暂停,只是没有明确表态而已。

在证监会政策出台后的交易日,包括ST国祥(600340.SH)、ST百科(600077.SH)、ST东源(000656.SZ)、ST建通(600149.SH)、ST钛白(002145.SZ)、ST星美(000892.SZ)等数家房企借壳概念股悉数跌停。

相对于香江控股的资产注入遥遥无期之外,十多家苦苦等待并购重组的ST公司则被逼进生死边缘。苏雪晶说,房地产企业通过这些公司曲线融资的计划将再次陷入困境。

自今年1月份重组申请材料被证监会受理至今,房地产企业上海爱家投资控股有限公司(下称“爱家控股”)借壳*ST德棉(002072.SZ)方案迟迟未被核准。而随着上周证监会暂停受理房企重组的政策出台,爱家控股年内重组*ST德棉的希望变得十分渺茫。

而在1~9月预亏1800万~2300万元的情况下,已连续两年亏损的*ST德棉面临沉重的暂停上市压力。*ST德棉亟须通过房地产公司重组进而获得新生,但政策紧缩无疑打乱了其重组节奏,自我救赎之路将更加艰难。

证监会的表态击破了相关企业的最后幻想。证监会10月15日表示,目前正研究涉及房地产业务的并购重组政策,待相关政策规则推出后,将根据新规则确定的标准和程序恢复新项目的受理与审批。

多位业内人士分析表示,在房地产调控压力不减的背景下,证监会在年内重启受理与审批房地产企业并购重组的可能性并不大。

不仅仅是*ST德棉。根据不完全统计,今年以来有超过60家上市房企发布收购或重组公告,*ST炎黄、*ST远东、ST琼花、ST二纺、*ST嘉瑞、*ST商务等一批欲转身房地产的公司仍在苦等批复。而没有明显宣布的房地产企业并购重组案例或者远远超过这个数据。

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房地产融资四面楚歌

部分上市公司不堪等待之苦,甚至放弃了房地产企业借壳的方案而另寻他路。此前ST兴业(600603.SH)在6月份正式撤回重大资产重组行政审批申报材料;S*ST聚友(000693.SZ)在7月份解除了公司与房地产企业中锐控股集团的“重大资产重组之框架协议”。根据当时的公告,上述两家公司的房企借壳重组半途而废的理由均为“国家有关房地产行业政策发生较大变化”。

万科董秘谭华杰此前向本报表示,对房地产行业来说,房地产开发商的资金约有45%来自预收款,自有资金比例为30%至35%,银行贷款约占20%,包括发行股票、债券、信托等所有类型融资在内的资金比例通常不高于5%。

但方焱表示,实际上从去年10月开始,房地产企业通过资本市场再融资和并购重组几乎全部无果而终。而随着银行贷款收紧、银信合作的叫停、IPO遇阻,房地产企业的融资渠道已经非常有限。

根据苏雪晶的统计,前三季度,房地产开发企业本年资金来源50504亿元,同比增长32.5%。其中,国内贷款9398亿元,增长27.2%;自筹资金19123亿元,增长49.7%。开发商资金来源同比持续下降,其中的国内贷款增长幅度也不断缩小。

苏雪晶表示,从6月起,银行对开发商的贷款就日趋谨慎,房地产企业自筹资金部分占比越来越高。“我们认为,二次调控再次强调了房贷的收缩,这不仅会抑制市场的成交,而且持续考验着开发商的资金链。”

在此背景下,境外融资成为部分房地产企业的无奈选择。但目前仅有骏置业和融创中国两家内地房地产企业成功在港交所IPO。而去年三季度之后短短两三个月时间,就有龙湖地产、恒盛地产、宝龙地产、禹洲地产、明发集团、花样年、佳兆业、华南城等内地房企成功在港上市,差距之大不言而喻。

在港上市的恒盛地产,于10月18日公告已通过信托计划成功集资16.7亿元。同时,公司宣布拟境外发行优先票据。而在此之前,方兴地产、龙湖地产、远洋地产、恒大地产、碧桂园等在港上市房企也相继推出境外融资计划,均以数十亿港元计。

据不完全统计,今年以来在港上市房企的境外融资规模已经远超过去3年的平均水平。

苏雪晶认为,相对成本高企的境外融资而言,更多的内地房地产企业则只能选择集合信托产品,即便融资成本同样很高,但他们没有更多的选择。

根据普益信托的调查,上周(10月11日至17日)发行的18只集合理财产品中,有10款应用于房地产领域。8月以来发行的房地产集合信托募集资金规模共291.64亿元,这一募资量已经在快速逼近今年上半年350亿元的募资规模。尤其到了9月份,房地产信托在所有信托项目中占比已上升至57.2%。而房企通过集合信托融资的成本平均超过20%,这不能不说是一笔沉重的负担。

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土地增值税清算影响开发商资金链 豪宅成本难转嫁

上海市地方税务局10月13日下发《关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告》称,从本月起,该市住宅开发项目将按不同的销售价格确定土地增值税预征率。如果该政策搬至北京,将对北京楼市有何影响,众多分析人士认为,土地增值税预征率调整对房地产开发商资金链的影响巨大,尤其影响其现金流到账情况,但高档豪宅目前很难转嫁成本,其价格走势主要由市场供求关系决定。
背景

上海市地方税务局10月13日下发《关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告》。

按照新规定,除保障性住房外,住宅开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的,预征率为2%;高于但不超过1倍的,预征率为3.5%;超过1倍的,预征率为5%。房地产开发企业开发住宅项目的,以项目为单位预缴土地增值税。分期开发的,以分期项目为单位预缴土地增值税。

住宅开发项目销售均价按“项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积”的公式计算,项目可售住房总销售价格、总建筑面积按房屋主管部门备案通过的该项目“商品房销售方案”中可售住房的销售价格和建筑面积计算。

是否转嫁成本看供需

问:如果北京按上海的征收方式,您认为开发商特别是豪宅的开发商,是否会转嫁成本?

文林峰(住房和城乡建设部政策研究中心住宅处处长):是否转嫁成本,关键看市场供求关系。目前,开发商普遍的定价策略是采取市场比较法,即比较周围同档次项目的销售价格,再根据对市场需求和市场趋势进行判断,所以,每个项目的土地增值税有多少反映在每平方米的房价上会有很大差别。在当前的调控形势下,开发商不会为了转嫁税收成本,抬高房价导致房子销售不畅。

张大伟(北京中原三级市场研究总监):豪宅开发商不会转嫁土地增值税成本。首先,目前北京豪宅价格已经面临有价无市的局面,在二次调控以后的20天时间内,北京售价的前30个项目合计签约为负数。其次,豪宅利润惊人,相比普通住宅大部分2—3年的开发周期,目前很多豪宅项目都是2006年—2007年已经在售,相比初期售价,即使出现价格下调过半也很难说亏本。第三,增值税征收主体为开发商,很可能使得开发商加快开发及销售速度,在供应增加,需求减少的供需比逆转情况下,开发商不会选择转嫁成本增加销售难度。

对开发商资金链影响大

问:倘若土地增值税严厉清算,开发商资金链会受创几何?哪类开发商受创尤深?

文林峰:上海此轮调控,多个调控因素综合起来,会对开发企业的资金链产生较大影响,特别是对那些主要靠银行和销售融资回款,非央企、非上市类的房地产企业。目前的土地增值税预征提前把企业资金固化了,直到清理增值税才能解冻。过去的土地增值税办法是结项时再清理税收,税收支出是后期支出。从测算上看,现在的预征跟过去四级累计税率相比,税收支付成本大大提高。一方面增加了开发商成本,减少利润,一方面在供不应求的市场环境下,也会把成本转嫁给买家。

唐斌(银联信分析师):对于房地产开发商的现金流会有较大的影响,尤其是资金不充裕的中小开发商,另外有助于抑制捂盘、囤地现象。

杨红旭:上海预征土地增值税调整的方式对高档项目影响较大,尤其是内环内的高档公寓和外环外的别墅项目,税率达到5%,明显超过以前2%左右的行业水平。这将使开发高档住宅的开发商利润受到影响。

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开发商定价将更谨慎

问:根据此次土地增值税预征档看,开发商在定价上也将有自己的一套办法。开发商在定价上将有什么变化?

文林峰:可以根据税率分档情况定价,如果能靠近上一年平均房价,就往下靠,这样税率只有2%,但这种可能性比较小。另一种是在3.5%和5%之间的定价上进行选择,如果定价超过一倍,就按5%预征,开发商权衡利弊,可能会选择涨价99%的幅度定价,这样可以按3.5%交税。但大部分的房屋定位都会比上一年略高,但不会高过一倍。所以,如果这个政策再细分,比如上涨20%一个档,开发商选择机会更多,对价格控制更有效。

张大伟:以北京为例,部分项目开发时间从2004年延续至今,土地成本占比已经非常低,而定价一旦过高,将会导致清算土地增值税,这将使得开发商定价更加谨慎。

对区域房价影响有限

问:增值税征收幅度是以区域平均房价为参照物,那么,对区域房价是否会有影响?对豪宅征收增值税,会不会拉低北京整体房价水平,从而降低人们对房价的预期。

文林峰:区域平均房价是上一个年度的平均房价,政府定期公布,这是既成事实,不会有什么影响。但如果开发商为了减少税收成本而选择低于去年平均价格售房,则会对下一年平均房价产生影响,当然也是平抑房价的作用。这一点还是看市场的容量和价格接受度,要分地区分类型具体分析。

唐斌:以区域平均房价作为增值税率征收的参照,将对区域房价有一定的影响,但影响程度较为有限。高档豪宅的征收不会对北京整体房价水平造成太大影响,一方面房地产开发商有可能将这部分成本转嫁给购买者,另一方面,与大部分豪宅项目的超高利润率相比,增值税的征收对项目整体利润率的影响甚微。

执行效果有待观察

问:您是否看好此轮的土地增值税清算?

文林峰:在开发商还没产生利润时就预征,极大地加重了开发商融资成本,也不是解决根本问题的办法,长远看,还是应该在销售接近尾声核算时再进行税收调节。税收部门应和建设部门合作,制定土地增值税成本合理扣除标准,再有一个比例的上浮,作为个别单项投入的浮动价和不可预见费用。每个项目按此计算成本支出情况,算出真实的增值额。如果开发商认为自己的项目规划设计费高,建筑材料好,融资成本高,需要自己提交税务部门认可的证明,否则都按标准扣除定额核算。当然,为了保征税收的可行性,有必要尽快对现行的土地增值税高额累进税率进行调整,出台可行性更强的税收政策。否则,开发商可能想办法避税。

张大伟:清算开发商土地增值税的作用肯定有,这一轮调控的难题是之前调控的效果不好,所以系列政策最需要具体执行。这次政策应该更容易见效:因为经济基本面已经好转,经济基础稳固,系列政策的联合出台力度更大。

陈云峰(中国房地产经理人联盟秘书长):上海的土地增值税征收办法具有很高的操作性,值得北京学习和借鉴。此前,土地增值税都是项目结案后,售价减去成本后的增值部分进行征收。由于要调用项目的财务数据核算成本,核算周期长,工作效率很低,征收难度较大。按区域平均售价为参照物,哪些项目该征多少税一目了然。

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算账

望京某盘

需预征数千万土地增值税

望京区域内去年出现多块高价地,不少楼盘在其刺激下不断提高售价。北京市房地产交易管理网的数据显示,望京某项目去年10月的售价为2.5万元/平米,今年9月23日,该项目又推2栋楼共306套房源,销售面积4.44万平米,拟售均价分别为3.48万元/平米和3.5万元/平米。不难看出,一年时间,该项目提价幅度达到1万元/平米,虽然没有,但上涨幅度也很惊人。

如果北京采用上海的征收方式,以区域均价为参照物,判定土地增值税的预征率的话,把该项目去年10月的售价作为望京区域的平均售价,该项目涨价幅度比去年售价高,但低于1倍,预征率为3.5%。该项目一批楼盘全部售出后,土地增值税预征额要达到5400万元。但这和涨价带来的4.4亿额外利润相比,增加的土地增值税只占12%左右。

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