[摘要] 1998年“十五大”以来，我国房地产政策服务宏观经济，经历从“支持—抑制—支持—抑制”的两轮反复。尽管面临波动的政策环境，但在宏观经济持续向好、城镇化进程不断推进等利好因素的带动下，我国房地产业市场量价水平持续上升但增速波动显著，大致走过了快速起步、增速放缓、调整后快速复苏和渐趋平稳几个阶段。
特点二：一线城市集聚效应突出，区域中心城市后发优势显现，三四线城市存在不确定性
一线城市聚集效应继续发挥，带动所在区域快速发展
未来城市化提升过程中，一线城市及其周边的聚集效应将更为明显，城镇人口增长快于其他地区，所带来的刚性需求将十分强劲。根据联合国人口署预测，2010-2020年我国新增城镇人口前20名的城市中，北上广深均位列其中，同时另有10个城市位于其周边可辐射范围内，上述14个城市共计将新增约3990万人，按人均35平方米计算，新增住房需求共计14.0亿平方米，约占十年间新建住房总需求的9%，占新增人口带来的首置需求的23%。
北京、上海所在区域人均住房水平相对较低，改善性需求同样强烈。以环渤海、长三角、珠三角为例，2010年末上述区域人均住房面积低于30平方米的家庭户数共约4900万户，按户均2.85人，人均住房面积达35平方米计算，该部分人群的改善性住房需求约为26.96亿平方米，占十年间总新建住宅需求的17%左右。
展望未来，与美国等成熟国家相比，长三角、珠三角等成熟的城市群的集聚程度将继续提高，随着北京、上海等城市带动效应的进一步显现，所在区域房地产市场前景可期。
区域中心城市后发优势显现，成为市场发展新的增长极
近年来伴随着成都、重庆等区域中心城市的快速发展，房地产市场规模不断扩大，在其周边也逐渐形成了成渝经济区、长株潭城市群、武汉都市圈等城市群。由于城市化水平尚处较低水平、人口基数大但密度低，因此上述城市的提升空间潜力更为巨大，后发优势明显，势必成为经济和房地产市场的新增长极。
三四线城市发展受多方面影响存在不确定性
预计未来十年内，三四线城市的市场发展将出现分化，随着城镇化的推进，位于大城市周边辐射范围内的三四线城市可能面临新的发展机遇，新增城镇人口、经济发展都会给这些城市带来市场需求。而其他大部分的三四线城市，近四年土地累计成交量的消化时间过长，供应量远超当地人口、经济和市场规模的承载能力，未来发展存在一定风险。
特点三：大企业领先优势进一步扩大，中型企业不进则退，小企业边缘化
调控政策继续、行业增速放缓、自身规模扩大将导致企业规模增速放缓
品牌企业在规模扩大的同时遭遇严厉的政策环境，增长速度相比前几年放缓明显。2002年到2012年，以万科、保利等为代表的品牌房企年均复合增速达到43%，明显高于平均水平（24%）。但近年来随着规模的扩大企业增速普遍有所放缓，加之政策从紧的预期，预计未来品牌房企的增长速度仍将放缓，但继续领先于行业平均水平。
2020年销售额超过1000亿的企业数将达到16家，其中4家达到2000亿元
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com，中指研究院测算
通过近三年不同规模企业与行业平均水平的对比，保守推断未来销售业绩在300亿元以下的企业，年均复合增速约为18%，在300-500亿之间的企业，年均增速约为32%，500-1000亿销售规模的企业，年均增速约为23%，销售规模超过1000亿的龙头企业，如万科等，年均增速约为10%。
千亿将成为性龙头房企的下限，2020年可能有19家企业达到这一水平。根据前述增长率假设，结合近两年数十家百亿以上房企进行分析，目前销售额领先的企业将逐步进入千亿俱乐部(小区网论坛)，预计到2015年有7家千亿以上企业、9家500-1000亿企业，到2020年将有6家两千亿级企业、13家1000-2000亿企业、17家500-1000亿企业。
项目大幅增加提高企业管理难度，地价上涨提高城市准入门槛，企业向更大规模发展路途艰难
为业绩继续稳步增长，企业每年需净增加数十个项目，需加大人力、物力、资金的投入进行管理，难度和挑战都将更高。根据以上假设，按照2012年各企业平均每个项目的业绩贡献度计算，在保持现有在售项目个数的基础上，万科、中海、恒大等企业每年需新增10-35个项目。项目数量的增加势必给企业管理带来更大挑战，区域布局更广、城市更多也需要牵扯到更多精力，需投入更多人力、物力、资金进行管理。
要实现业绩大幅增长，持续增加土地储备是必需，然而高昂且持续增长的土地成本将成为阻挡中小房企发展的障碍。一线城市优质住宅地块总价普遍在15亿元以上；杭州、武汉等二线城市目前优质地块售价也都普遍在10亿以上，天津、沈阳等二线城市地块也普遍超过5亿元。三线城市之间差别较大，东南沿海三线城市住宅用地比较稀缺，土地市场准入门槛甚至超过二线城市。
结语
过去十年，宏观经济持续向好为房地产行业发展提供较好的外部环境，市场规模持续扩大，行业集中度逐渐提高。1998年“十五大”以来，我国房地产政策服务宏观经济，经历从“支持——抑制——支持——抑制”的两轮反复。尽管面临波动的政策环境，但在宏观经济持续向好、城镇化进程不断推进等利好因素的带动下，我国房地产业市场量价水平持续上升。2012年，商品房销售面积接近11亿平米，新开工面积约18亿平米，相比1998年分别增长8.4和7.8倍；商品房销售额突破6万亿元，相比1998年增长超过20倍。百强企业规模迅速扩大，市场份额不断提升，涌现出一批以万科、中海、保利等百亿和千亿规模的企业，行业集中度不断提高。
未来十年，市场规模将继续扩大，但增速放缓，刚性需求仍是主流，同时市场中企业、城市分化加剧。由于城镇化进程的继续推进，预计未来十年我国房地产市场规模仍会增加，但受宏观经济增速趋缓以及房地产调控政策取向继续从紧的影响，各项主要**增速放缓，迈入平稳缓慢发展时期。2011-2020年十年间的新建住宅需求量约为157亿平方米（含保障房），其中刚性需求约为82亿平方米，仍为市场主流。长三角、珠三角和环渤海三大成熟城市群将进一步发挥集聚效应，带动区域房地产市场继续发展，而三四线城市近年来的供应过剩风险需值得关注。受到调控政策和行业整体增速下滑影响，百强房企的发展速度将继续高于行业平均水平，行业集中度将进一步提升。
展望未来，伴随着中央积极稳妥推进高质量的城镇化，通过调结构摆脱粗放的经济发展模式，社会经济的发展速度将逐渐趋缓，房地产行业也将进入平稳放缓的发展通道。认清并适应市场形势，及时调整城市布局及产品结构，把握未来十年，顺势而为将是房企发展的核心。
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