[摘要] 1998年“十五大”以来，我国房地产政策服务宏观经济，经历从“支持—抑制—支持—抑制”的两轮反复。尽管面临波动的政策环境，但在宏观经济持续向好、城镇化进程不断推进等利好因素的带动下，我国房地产业市场量价水平持续上升但增速波动显著，大致走过了快速起步、增速放缓、调整后快速复苏和渐趋平稳几个阶段。
1998-2012年中国房地产市场总结
1998年“十五大”以来，我国房地产政策服务宏观经济，经历从“支持—抑制—支持—抑制”的两轮反复。尽管面临波动的政策环境，但在宏观经济持续向好、城镇化进程不断推进等利好因素的带动下，我国房地产业市场量价水平持续上升但增速波动显著，大致走过了快速起步、增速放缓、调整后快速复苏和渐趋平稳几个阶段。百强企业规模迅速扩大，市场份额不断提升，涌现出一批以万科、中海、保利等百亿和千亿规模的企业，行业集中度不断提高。
政策环境：房地产政策服务宏观经济，从支持到抑制两轮反复
回顾近几届党代会后宏观环境和房地产政策的变化发现，针对宏观经济出现的若干问题，中央出台各项政策以应对经济变化，房地产政策是其重要组成部分，服务于宏观经济发展需要。1998年“十五大”以来，由于宏观经济和房地产业形势变化，房地产政策经历了从支持到抑制的两轮反复。
表：近几届党代会后宏观经济形势及房地产政策变化
资料来源：中指研究院整理分析
市场状况：需求拉动供给，消费刺激投资，行业规模持续扩大
经济增长、货币供应量和城市化是商品房需求的决定性因素，行业规模持续扩大。1998年以来，在城镇化进程不断推进的大环境下（平均每年1.4个百分点），宏观经济持续向好且流动性充裕，GDP和M2的复合增长率分别高达14.1%和17.5%，累计增长4.6倍和7.1倍；城镇居民增加和收入水平上升，可支配收入和储蓄的年均复合增长率分别为11.3%和15.5%，累计增长3.0和5.5倍。这一系列利好因素为房地产业提供了旺盛的需求，带动市场供应不断扩大；居民住房消费拉动行业投资规模上升，推动了我国房地产业市场规模的持续扩大。到2012年，商品房销售面积接近11亿平方米，新开工面积约18亿平方米，相比1998年分别增长8.4和7.8倍；商品房销售额突破6万亿元，相比1998年增长近20倍，超过同期开发投资额增幅。
城市化水平的提高与房地产市场发展规模关系最为密切，是推动我国房地产业需求发展的重要推动力。以2005年为界，1998-2005年房地产市场发展较为平稳，房地产销售开发相关**与城市化率相关系数接近或超过0.9，2006-2011年，随着城市化水平的继续提升，各**与城市化率相关系数全部超过0.9，并且除了销售面积外均在0.95以上，特别是销售额的相关系数提高了0.07。伴随城市化进程推进，累积的需求在近年逐渐释放，促进房地产市场快速增长，两者的关系越来越密切。
房地产业发展由需求和消费拉动，多数年份表现供不应求。1998-2009年，商品房销售面积平均增速为20.2%，高于竣工面积、新开工面积的平均增速13.8%、19.7%，除个别年份外，销售面积历年增速均明显高于竣工面积增速；销售额和投资额分别由0.3万亿元、0.4万亿元扩大至4.4万亿元、3.6万亿元，销售投资比由0.7波动上升至高点1.22，需求带动供给，消费刺激投资，商品房市场总体表现为供不应求；2010年以来，坚持抑制投资投机，商品房需求被调控抑制，2011年商品房销售增速低于竣工和新开工增速，投资与销售的差距也逐渐缩小。
企业格局：百强企业高速发展，优势日益明显，市场份额不断提高
图：中国房地产百强企业2007-2011年市场份额
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
回顾过去十年，以万科、中海、保利等中国房地产百强企业，把握市场机遇实现高速发展，企业规模迅速扩大，市场份额稳步上升。2011年，百强房企销售额占的比重达28.1%，较2007年提高10个百分点，其中前十房企占比接近10%，2012年1-11月继续扩大至11.6%。2008-2011年，百强房企销售额增长比同期行业平均水平超出20个百分点，领先优势日益明显。与百强房企快速发展形成对比的是，众多规模较小的企业，受到行业整体增速下滑影响，业绩波动较大，表现不一，经营不善的小企业被大规模企业收购、兼并甚至破产的案例已屡见不鲜。
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