[摘要] 1998年“十五大”以来，我国房地产政策服务宏观经济，经历从“支持—抑制—支持—抑制”的两轮反复。尽管面临波动的政策环境，但在宏观经济持续向好、城镇化进程不断推进等利好因素的带动下，我国房地产业市场量价水平持续上升但增速波动显著，大致走过了快速起步、增速放缓、调整后快速复苏和渐趋平稳几个阶段。
1998-2012年中国房地产市场总结
1998年“十五大”以来，我国房地产政策服务宏观经济，经历从“支持—抑制—支持—抑制”的两轮反复。尽管面临波动的政策环境，但在宏观经济持续向好、城镇化进程不断推进等利好因素的带动下，我国房地产业市场量价水平持续上升但增速波动显著，大致走过了快速起步、增速放缓、调整后快速复苏和渐趋平稳几个阶段。百强企业规模迅速扩大，市场份额不断提升，涌现出一批以万科、中海、保利等百亿和千亿规模的企业，行业集中度不断提高。
政策环境：房地产政策服务宏观经济，从支持到抑制两轮反复
回顾近几届党代会后宏观环境和房地产政策的变化发现，针对宏观经济出现的若干问题，中央出台各项政策以应对经济变化，房地产政策是其重要组成部分，服务于宏观经济发展需要。1998年“十五大”以来，由于宏观经济和房地产业形势变化，房地产政策经历了从支持到抑制的两轮反复。
表：近几届党代会后宏观经济形势及房地产政策变化
资料来源：中指研究院整理分析
市场状况：需求拉动供给，消费刺激投资，行业规模持续扩大
经济增长、货币供应量和城市化是商品房需求的决定性因素，行业规模持续扩大。1998年以来，在城镇化进程不断推进的大环境下（平均每年1.4个百分点），宏观经济持续向好且流动性充裕，GDP和M2的复合增长率分别高达14.1%和17.5%，累计增长4.6倍和7.1倍；城镇居民增加和收入水平上升，可支配收入和储蓄的年均复合增长率分别为11.3%和15.5%，累计增长3.0和5.5倍。这一系列利好因素为房地产业提供了旺盛的需求，带动市场供应不断扩大；居民住房消费拉动行业投资规模上升，推动了我国房地产业市场规模的持续扩大。到2012年，商品房销售面积接近11亿平方米，新开工面积约18亿平方米，相比1998年分别增长8.4和7.8倍；商品房销售额突破6万亿元，相比1998年增长近20倍，超过同期开发投资额增幅。
城市化水平的提高与房地产市场发展规模关系最为密切，是推动我国房地产业需求发展的重要推动力。以2005年为界，1998-2005年房地产市场发展较为平稳，房地产销售开发相关**与城市化率相关系数接近或超过0.9，2006-2011年，随着城市化水平的继续提升，各**与城市化率相关系数全部超过0.9，并且除了销售面积外均在0.95以上，特别是销售额的相关系数提高了0.07。伴随城市化进程推进，累积的需求在近年逐渐释放，促进房地产市场快速增长，两者的关系越来越密切。
房地产业发展由需求和消费拉动，多数年份表现供不应求。1998-2009年，商品房销售面积平均增速为20.2%，高于竣工面积、新开工面积的平均增速13.8%、19.7%，除个别年份外，销售面积历年增速均明显高于竣工面积增速；销售额和投资额分别由0.3万亿元、0.4万亿元扩大至4.4万亿元、3.6万亿元，销售投资比由0.7波动上升至高点1.22，需求带动供给，消费刺激投资，商品房市场总体表现为供不应求；2010年以来，坚持抑制投资投机，商品房需求被调控抑制，2011年商品房销售增速低于竣工和新开工增速，投资与销售的差距也逐渐缩小。
企业格局：百强企业高速发展，优势日益明显，市场份额不断提高
图：中国房地产百强企业2007-2011年市场份额
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com
回顾过去十年，以万科、中海、保利等中国房地产百强企业，把握市场机遇实现高速发展，企业规模迅速扩大，市场份额稳步上升。2011年，百强房企销售额占的比重达28.1%，较2007年提高10个百分点，其中前十房企占比接近10%，2012年1-11月继续扩大至11.6%。2008-2011年，百强房企销售额增长比同期行业平均水平超出20个百分点，领先优势日益明显。与百强房企快速发展形成对比的是，众多规模较小的企业，受到行业整体增速下滑影响，业绩波动较大，表现不一，经营不善的小企业被大规模企业收购、兼并甚至破产的案例已屡见不鲜。
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未来十年中国房地产市场趋势展望
宏观环境：经济增速趋缓，短期政策取向继续从紧，长效机制逐步建立
宏观经济：经济增速趋缓，城镇化和收入倍增是亮点
预计未来十年我国GDP增速在7%~8%之间
结合政府规划和相关机构预测，预计未来十年我国GDP增长率将在7%~8%之间。过去三十年间，我国经济增速普遍在10%以上，受国内外环境和自然规律影响，未来中国经济增速的放缓不可避免。十八大报告提出，确保到2020年实现全面建成小康社会目标，实现国内生产总值比2010年翻一番，此前“十二五规划”提出GDP年均增长7%，预计未来十年我国GDP增长率将在7%~8%之间。
居民收入和储蓄稳步提升，未来十年实现收入翻番
预计未来十年居民可支配收入名义增长率约为9.3%。过去十年（2002-2011年）我国城镇居民人均可支配收入每年增幅均在8%以上；2011年末城镇居民储蓄存款较2002年末增长近三倍，增长幅度高于收入水平。十八大报告提出，2020年全面实现小康社会，居民实际收入较2010年翻一番，考虑到物价上涨等因素，预计年复合增长率在9.3%左右。
城镇化进程积极稳妥推进，每年新增城镇人口约1700万人
预计未来十年，我国城市化率将以年均1.1个百分点的速度提升，每年新增城镇人口约为1700万人。根据联合国相关数据，未来10年乃至20年，我国城市化水平仍将稳步提升，到2030年将超过70%，未来20年新增城镇人口总量超过3亿，这将为我国宏观经济和房地产业继续提供支撑。
房地产调控：调结构背景下短期取向趋紧，房产税等长效机制逐步建立
深入调整经济结构，房地产调控仍将趋紧
预计未来5-10年，宏观政策将更加注重调整经济结构和转变经济发展方式，实现经济增长与质量的同步提升，与调结构密切相关的房地产调控政策继续坚持从紧取向的可能性较大。
建立长效调控机制，抑制投资投机
十八后中央部委相关领导密集表示将继续保持房地产市场调控，限购政策短期内不会退出，可见未来一段时期内，抑制投资投机将长期坚持，差别化信贷和限购还将继续实施。随着房产税试点扩围预期进一步加深。我们认为，短期内房产税在推广的可能性较小，但随着试点范围的扩大、试点内容的调整，房产税的长效机制将逐步完善。
土地制度改革逼近，从源头保障市场健康运行
十八大报告中明确指出，“改革征地制度，提高农民在土地增值中的分配比例”。2012年11月28日，国务院常务会议上讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》。目前上述修正案的具体修改内容尚未可知，但业内普遍认为主要内容是提高农用地的征地补偿数额，土地制度改革已近在眼前。
十八大报告提出建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。未来我国保障房建设进度仍将处于较快水平，房地产市场分化将更为明显，中低收入群体的住房问题将更多地通过政府保障手段予以解决。
市场预判：城镇化进程推进提供未来十年发展空间，市场前景仍然良好
模型预测：房地产市场迈入平缓增长期，市场规模继续扩大
综上所述，我们对未来十年房地产市场的宏观环境提出如下假设条件：
假设1：宏观经济平稳增长（GDP：2011-2015年均增长7.5%，2016-2020年均增长7%）；
假设2：货币政策稳健中微调（M2增长年均12-14%，贷款余额增长年均13-15%）；
假设3：土地市场平稳（土地购置面积增速3%以内，价格波动不超过5%）；
假设4：调控政策继续有效实施，继续抑制投资投机需求。
基于上述假设条件，预计未来十年我国房地产市场规模仍会增加，2020年末商品住宅销售面积达13亿平方米，开发投资额将达10.7万亿元，新开工面积约17.2亿平方米，供求矛盾继续缓和。从增速来看，各项主要**增速较过去十年明显下降，行业迈入平稳缓慢增长期。
表：2001-2020年商品住宅市场主要**复合增长率及预测
资料来源：国家统计局，中指研究院综合整理
需求来源分析：新增城镇人口首次置业、现有居民改善等为未来十年带来近160亿平米的住房需求
表：2011-2020年我国新增住房需求假设条件及预测值
数据来源：中指研究院预测
不考虑投资性需求，未来十年需新建成住房接近160亿平米，其中商品住房约120亿平米，与前述动态模型预测结果持平。结合模型，对截至2020年的新增住房需求做如下估算：2020年末我国城镇总人口约为8.4亿，按人均35平方米住房面积标准计算，住宅总存量约为295.1亿平方米；截至2010年底我国住宅存量约为202.9亿平方米，加之现有存量住宅中约有64.8亿平方米面临折旧改造或拆迁，则2011-2020年需新建住房约157.0亿平方米，其中约5600万套共计33.6亿平方米为保障房（按套均60平方米计算），2011-2020年新建商品住宅需求总量约为123.4亿平方米。具体如下：
新增城镇人口需求：未来十年新增城镇人口约1.7亿人，住房需求约50亿平米
未来十年每年新增城镇人口约1700万人，以人均30平米住房面积计，新增住房需求将超过50亿平方米。根据联合国人口署的预测，预计到2020年，中国总人口将达到13.9亿人，城市化率为61%，每年新增城镇人口约为1700万人，以现在的人均30平方米住房面积来算，由此带来未来十年的新增住房需求将超过50亿平方米；若直接以“人均住房面积超过35平方米”的小康标准来要求，则新增需求约60亿平方米。
改善需求：超过一半现有城镇居民人均住房面积低于30平方米，改善性住房需求同样超过50亿平米
未来十年改善需求将超过50亿平方米。从2000年和2010年人口普查数据，2000年至2010年人均住房面积在30平方米以下的比重下降了20个百分点，但仍超过50%。2010年末，我国城镇家庭户中人均住房面积低于30平方米的共1.09亿户，占城镇家庭总户数的53%，30-39平方米区间内的户数也占到17%。根据上述数据初步统计，现有存量住房中人均低于35平方米的改善需求将超过50亿平方米。
更新换代和拆迁需求：自然折旧导致新增住房需求约60亿平米
我国上世纪九十年代前建造的住宅多为砖混结构，理论年折旧率大多在2%-3%之间，以2010年末城镇住宅总存量为基数，则2010年至2020年十年间因自然、功能折旧所拆除的住房面积约为41-61亿平方米。近年来我国城市棚户区改造、旧城改造速度不断加快，存量房屋拆迁速度也保持在高位，预计未来十年间因房屋折旧拆除后带来的新增住房需求将达60亿平方米左右。
特点一：城镇化推进带来旺盛的首次置业需求，消费升级促使改善性需求释放；刚性需求继续占据市场主流，保障房到位促进社会和谐
城镇化进程强力推动首次置业等刚性需求。根据预测，2011-2020年新建住宅需求约为157亿平方米（含保障房），其中新增1.7亿城镇人口带来的住房需求超过50亿平米，再考虑租赁住房人群购房，首次置业需求共计约为81.9亿平方米，占总需求比重达52%，刚性需求将继续成为市场主流。
消费升级和居民收入水平增加刺激改善性需求。随着城镇化的平稳推进，居民收入及生活水平的不断提高，城镇人口增长带来的所谓刚性住房需求将有所弱化，现有房屋折旧拆除以及人均住房面积提高形成的改善性需求的地位将日益凸显。需要注意的是，以上测算针对整个住房需求，若仅针对商品住房需求，改善性需求的占比会更加突出，因为新增城镇人口的需求更多要靠保障房来满足，而改善性需求绝大多数属于商品住宅的范畴。
2010年来宏观调控持续收紧，但实际成交数据表明，刚需占比普遍超过60%，市场主流地位愈加稳固。从需求来看，2009-2011年，35个大中城市的刚性需求的成交量占比从61%提高到64%，其中首次置业和首次改善需求各占一半（分别为31.2%和31.5%），特别是首次置业需求占比持续上升，是推动市成交量扩大的主要原因。
“低端有保障”，保障房建设到位将促进社会和谐。“十二五”期间我国提出建设3600万套保障房的目标，并在期末实现20%的保障房覆盖率。“低端有保障，中端有支持，高端有市场”，我国日趋完善的住房体系将在保证低收入人群住房的同时，支持中高端市场的发展，需求分化将在社会和谐的基础上保障房地产市场健康运行。
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特点二：一线城市集聚效应突出，区域中心城市后发优势显现，三四线城市存在不确定性
一线城市聚集效应继续发挥，带动所在区域快速发展
未来城市化提升过程中，一线城市及其周边的聚集效应将更为明显，城镇人口增长快于其他地区，所带来的刚性需求将十分强劲。根据联合国人口署预测，2010-2020年我国新增城镇人口前20名的城市中，北上广深均位列其中，同时另有10个城市位于其周边可辐射范围内，上述14个城市共计将新增约3990万人，按人均35平方米计算，新增住房需求共计14.0亿平方米，约占十年间新建住房总需求的9%，占新增人口带来的首置需求的23%。
北京、上海所在区域人均住房水平相对较低，改善性需求同样强烈。以环渤海、长三角、珠三角为例，2010年末上述区域人均住房面积低于30平方米的家庭户数共约4900万户，按户均2.85人，人均住房面积达35平方米计算，该部分人群的改善性住房需求约为26.96亿平方米，占十年间总新建住宅需求的17%左右。
展望未来，与美国等成熟国家相比，长三角、珠三角等成熟的城市群的集聚程度将继续提高，随着北京、上海等城市带动效应的进一步显现，所在区域房地产市场前景可期。
区域中心城市后发优势显现，成为市场发展新的增长极
近年来伴随着成都、重庆等区域中心城市的快速发展，房地产市场规模不断扩大，在其周边也逐渐形成了成渝经济区、长株潭城市群、武汉都市圈等城市群。由于城市化水平尚处较低水平、人口基数大但密度低，因此上述城市的提升空间潜力更为巨大，后发优势明显，势必成为经济和房地产市场的新增长极。
三四线城市发展受多方面影响存在不确定性
预计未来十年内，三四线城市的市场发展将出现分化，随着城镇化的推进，位于大城市周边辐射范围内的三四线城市可能面临新的发展机遇，新增城镇人口、经济发展都会给这些城市带来市场需求。而其他大部分的三四线城市，近四年土地累计成交量的消化时间过长，供应量远超当地人口、经济和市场规模的承载能力，未来发展存在一定风险。
特点三：大企业领先优势进一步扩大，中型企业不进则退，小企业边缘化
调控政策继续、行业增速放缓、自身规模扩大将导致企业规模增速放缓
品牌企业在规模扩大的同时遭遇严厉的政策环境，增长速度相比前几年放缓明显。2002年到2012年，以万科、保利等为代表的品牌房企年均复合增速达到43%，明显高于平均水平（24%）。但近年来随着规模的扩大企业增速普遍有所放缓，加之政策从紧的预期，预计未来品牌房企的增长速度仍将放缓，但继续领先于行业平均水平。
2020年销售额超过1000亿的企业数将达到16家，其中4家达到2000亿元
数据来源：CREIS中指数据，fdc.soufun.com，中指研究院测算
通过近三年不同规模企业与行业平均水平的对比，保守推断未来销售业绩在300亿元以下的企业，年均复合增速约为18%，在300-500亿之间的企业，年均增速约为32%，500-1000亿销售规模的企业，年均增速约为23%，销售规模超过1000亿的龙头企业，如万科等，年均增速约为10%。
千亿将成为性龙头房企的下限，2020年可能有19家企业达到这一水平。根据前述增长率假设，结合近两年数十家百亿以上房企进行分析，目前销售额领先的企业将逐步进入千亿俱乐部(小区网论坛)，预计到2015年有7家千亿以上企业、9家500-1000亿企业，到2020年将有6家两千亿级企业、13家1000-2000亿企业、17家500-1000亿企业。
项目大幅增加提高企业管理难度，地价上涨提高城市准入门槛，企业向更大规模发展路途艰难
为业绩继续稳步增长，企业每年需净增加数十个项目，需加大人力、物力、资金的投入进行管理，难度和挑战都将更高。根据以上假设，按照2012年各企业平均每个项目的业绩贡献度计算，在保持现有在售项目个数的基础上，万科、中海、恒大等企业每年需新增10-35个项目。项目数量的增加势必给企业管理带来更大挑战，区域布局更广、城市更多也需要牵扯到更多精力，需投入更多人力、物力、资金进行管理。
要实现业绩大幅增长，持续增加土地储备是必需，然而高昂且持续增长的土地成本将成为阻挡中小房企发展的障碍。一线城市优质住宅地块总价普遍在15亿元以上；杭州、武汉等二线城市目前优质地块售价也都普遍在10亿以上，天津、沈阳等二线城市地块也普遍超过5亿元。三线城市之间差别较大，东南沿海三线城市住宅用地比较稀缺，土地市场准入门槛甚至超过二线城市。
结语
过去十年，宏观经济持续向好为房地产行业发展提供较好的外部环境，市场规模持续扩大，行业集中度逐渐提高。1998年“十五大”以来，我国房地产政策服务宏观经济，经历从“支持——抑制——支持——抑制”的两轮反复。尽管面临波动的政策环境，但在宏观经济持续向好、城镇化进程不断推进等利好因素的带动下，我国房地产业市场量价水平持续上升。2012年，商品房销售面积接近11亿平米，新开工面积约18亿平米，相比1998年分别增长8.4和7.8倍；商品房销售额突破6万亿元，相比1998年增长超过20倍。百强企业规模迅速扩大，市场份额不断提升，涌现出一批以万科、中海、保利等百亿和千亿规模的企业，行业集中度不断提高。
未来十年，市场规模将继续扩大，但增速放缓，刚性需求仍是主流，同时市场中企业、城市分化加剧。由于城镇化进程的继续推进，预计未来十年我国房地产市场规模仍会增加，但受宏观经济增速趋缓以及房地产调控政策取向继续从紧的影响，各项主要**增速放缓，迈入平稳缓慢发展时期。2011-2020年十年间的新建住宅需求量约为157亿平方米（含保障房），其中刚性需求约为82亿平方米，仍为市场主流。长三角、珠三角和环渤海三大成熟城市群将进一步发挥集聚效应，带动区域房地产市场继续发展，而三四线城市近年来的供应过剩风险需值得关注。受到调控政策和行业整体增速下滑影响，百强房企的发展速度将继续高于行业平均水平，行业集中度将进一步提升。
展望未来，伴随着中央积极稳妥推进高质量的城镇化，通过调结构摆脱粗放的经济发展模式，社会经济的发展速度将逐渐趋缓，房地产行业也将进入平稳放缓的发展通道。认清并适应市场形势，及时调整城市布局及产品结构，把握未来十年，顺势而为将是房企发展的核心。
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