[摘要] 1998年“十五大”以来，我国房地产政策服务宏观经济，经历从“支持—抑制—支持—抑制”的两轮反复。尽管面临波动的政策环境，但在宏观经济持续向好、城镇化进程不断推进等利好因素的带动下，我国房地产业市场量价水平持续上升但增速波动显著，大致走过了快速起步、增速放缓、调整后快速复苏和渐趋平稳几个阶段。
未来十年中国房地产市场趋势展望
宏观环境：经济增速趋缓，短期政策取向继续从紧，长效机制逐步建立
宏观经济：经济增速趋缓，城镇化和收入倍增是亮点
预计未来十年我国GDP增速在7%~8%之间
结合政府规划和相关机构预测，预计未来十年我国GDP增长率将在7%~8%之间。过去三十年间，我国经济增速普遍在10%以上，受国内外环境和自然规律影响，未来中国经济增速的放缓不可避免。十八大报告提出，确保到2020年实现全面建成小康社会目标，实现国内生产总值比2010年翻一番，此前“十二五规划”提出GDP年均增长7%，预计未来十年我国GDP增长率将在7%~8%之间。
居民收入和储蓄稳步提升，未来十年实现收入翻番
预计未来十年居民可支配收入名义增长率约为9.3%。过去十年（2002-2011年）我国城镇居民人均可支配收入每年增幅均在8%以上；2011年末城镇居民储蓄存款较2002年末增长近三倍，增长幅度高于收入水平。十八大报告提出，2020年全面实现小康社会，居民实际收入较2010年翻一番，考虑到物价上涨等因素，预计年复合增长率在9.3%左右。
城镇化进程积极稳妥推进，每年新增城镇人口约1700万人
预计未来十年，我国城市化率将以年均1.1个百分点的速度提升，每年新增城镇人口约为1700万人。根据联合国相关数据，未来10年乃至20年，我国城市化水平仍将稳步提升，到2030年将超过70%，未来20年新增城镇人口总量超过3亿，这将为我国宏观经济和房地产业继续提供支撑。
房地产调控：调结构背景下短期取向趋紧，房产税等长效机制逐步建立
深入调整经济结构，房地产调控仍将趋紧
预计未来5-10年，宏观政策将更加注重调整经济结构和转变经济发展方式，实现经济增长与质量的同步提升，与调结构密切相关的房地产调控政策继续坚持从紧取向的可能性较大。
建立长效调控机制，抑制投资投机
十八后中央部委相关领导密集表示将继续保持房地产市场调控，限购政策短期内不会退出，可见未来一段时期内，抑制投资投机将长期坚持，差别化信贷和限购还将继续实施。随着房产税试点扩围预期进一步加深。我们认为，短期内房产税在推广的可能性较小，但随着试点范围的扩大、试点内容的调整，房产税的长效机制将逐步完善。
土地制度改革逼近，从源头保障市场健康运行
十八大报告中明确指出，“改革征地制度，提高农民在土地增值中的分配比例”。2012年11月28日，国务院常务会议上讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》。目前上述修正案的具体修改内容尚未可知，但业内普遍认为主要内容是提高农用地的征地补偿数额，土地制度改革已近在眼前。
十八大报告提出建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。未来我国保障房建设进度仍将处于较快水平，房地产市场分化将更为明显，中低收入群体的住房问题将更多地通过政府保障手段予以解决。
市场预判：城镇化进程推进提供未来十年发展空间，市场前景仍然良好
模型预测：房地产市场迈入平缓增长期，市场规模继续扩大
综上所述，我们对未来十年房地产市场的宏观环境提出如下假设条件：
假设1：宏观经济平稳增长（GDP：2011-2015年均增长7.5%，2016-2020年均增长7%）；
假设2：货币政策稳健中微调（M2增长年均12-14%，贷款余额增长年均13-15%）；
假设3：土地市场平稳（土地购置面积增速3%以内，价格波动不超过5%）；
假设4：调控政策继续有效实施，继续抑制投资投机需求。
基于上述假设条件，预计未来十年我国房地产市场规模仍会增加，2020年末商品住宅销售面积达13亿平方米，开发投资额将达10.7万亿元，新开工面积约17.2亿平方米，供求矛盾继续缓和。从增速来看，各项主要**增速较过去十年明显下降，行业迈入平稳缓慢增长期。
表：2001-2020年商品住宅市场主要**复合增长率及预测
资料来源：国家统计局，中指研究院综合整理
需求来源分析：新增城镇人口首次置业、现有居民改善等为未来十年带来近160亿平米的住房需求
表：2011-2020年我国新增住房需求假设条件及预测值
数据来源：中指研究院预测
不考虑投资性需求，未来十年需新建成住房接近160亿平米，其中商品住房约120亿平米，与前述动态模型预测结果持平。结合模型，对截至2020年的新增住房需求做如下估算：2020年末我国城镇总人口约为8.4亿，按人均35平方米住房面积标准计算，住宅总存量约为295.1亿平方米；截至2010年底我国住宅存量约为202.9亿平方米，加之现有存量住宅中约有64.8亿平方米面临折旧改造或拆迁，则2011-2020年需新建住房约157.0亿平方米，其中约5600万套共计33.6亿平方米为保障房（按套均60平方米计算），2011-2020年新建商品住宅需求总量约为123.4亿平方米。具体如下：
新增城镇人口需求：未来十年新增城镇人口约1.7亿人，住房需求约50亿平米
未来十年每年新增城镇人口约1700万人，以人均30平米住房面积计，新增住房需求将超过50亿平方米。根据联合国人口署的预测，预计到2020年，中国总人口将达到13.9亿人，城市化率为61%，每年新增城镇人口约为1700万人，以现在的人均30平方米住房面积来算，由此带来未来十年的新增住房需求将超过50亿平方米；若直接以“人均住房面积超过35平方米”的小康标准来要求，则新增需求约60亿平方米。
改善需求：超过一半现有城镇居民人均住房面积低于30平方米，改善性住房需求同样超过50亿平米
未来十年改善需求将超过50亿平方米。从2000年和2010年人口普查数据，2000年至2010年人均住房面积在30平方米以下的比重下降了20个百分点，但仍超过50%。2010年末，我国城镇家庭户中人均住房面积低于30平方米的共1.09亿户，占城镇家庭总户数的53%，30-39平方米区间内的户数也占到17%。根据上述数据初步统计，现有存量住房中人均低于35平方米的改善需求将超过50亿平方米。
更新换代和拆迁需求：自然折旧导致新增住房需求约60亿平米
我国上世纪九十年代前建造的住宅多为砖混结构，理论年折旧率大多在2%-3%之间，以2010年末城镇住宅总存量为基数，则2010年至2020年十年间因自然、功能折旧所拆除的住房面积约为41-61亿平方米。近年来我国城市棚户区改造、旧城改造速度不断加快，存量房屋拆迁速度也保持在高位，预计未来十年间因房屋折旧拆除后带来的新增住房需求将达60亿平方米左右。
特点一：城镇化推进带来旺盛的首次置业需求，消费升级促使改善性需求释放；刚性需求继续占据市场主流，保障房到位促进社会和谐
城镇化进程强力推动首次置业等刚性需求。根据预测，2011-2020年新建住宅需求约为157亿平方米（含保障房），其中新增1.7亿城镇人口带来的住房需求超过50亿平米，再考虑租赁住房人群购房，首次置业需求共计约为81.9亿平方米，占总需求比重达52%，刚性需求将继续成为市场主流。
消费升级和居民收入水平增加刺激改善性需求。随着城镇化的平稳推进，居民收入及生活水平的不断提高，城镇人口增长带来的所谓刚性住房需求将有所弱化，现有房屋折旧拆除以及人均住房面积提高形成的改善性需求的地位将日益凸显。需要注意的是，以上测算针对整个住房需求，若仅针对商品住房需求，改善性需求的占比会更加突出，因为新增城镇人口的需求更多要靠保障房来满足，而改善性需求绝大多数属于商品住宅的范畴。
2010年来宏观调控持续收紧，但实际成交数据表明，刚需占比普遍超过60%，市场主流地位愈加稳固。从需求来看，2009-2011年，35个大中城市的刚性需求的成交量占比从61%提高到64%，其中首次置业和首次改善需求各占一半（分别为31.2%和31.5%），特别是首次置业需求占比持续上升，是推动市成交量扩大的主要原因。
“低端有保障”，保障房建设到位将促进社会和谐。“十二五”期间我国提出建设3600万套保障房的目标，并在期末实现20%的保障房覆盖率。“低端有保障，中端有支持，高端有市场”，我国日趋完善的住房体系将在保证低收入人群住房的同时，支持中高端市场的发展，需求分化将在社会和谐的基础上保障房地产市场健康运行。
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