[摘要] 7月份，四大一线城市中除了广州市成交量有所回落外，北京、上海、深圳成交量环比都有增长，深圳市增幅尤为明显，预计7月份深圳一手住宅成交套数将达到3700套，环比增逾两成，增幅居四大一线城市之首。
预后：供应加大库存更多
在调控继续从紧甚至可能更加严厉的情况下，各大城市的库存量大幅攀升，甚至逼近历史高位。在这种情况下，市场格局正在发生微妙的变化。
据美联物业的研究显示，7月份，一手住宅市场成交量预计将继续回升。四大一线城市中除了广州市成交量有所回落外，北京、上海、深圳成交量环比都有增长，深圳市增幅尤为明显，预计7月份深圳一手住宅成交套数将达到3700套，环比增逾两成，增幅居四大一线城市之首。
7月份，深圳一手住宅成交量升幅明显，成交套数预计将达到3700套，创下春节以后成交量新高。7月份，上海市一手住宅成交套数约为11200套，环比增长4.3%，周成交量走势呈逐周递增趋势，回升势头比较稳健。广州市一手住宅成交量则继续回落。7月份，广州一手住宅成交套数预计为5100套，环比减少17.14%。经历5月份的推盘高峰后，自6月份以来，广州市新入市住宅项目较少，随着新项目减少以及前期项目销售高峰度过，成交量出现大幅回落。上海、广州新房存量均出现不同程度增长。截至7月24日，上海市新房存量为52337套，环比增长1.93%，广州市新房存量为36113套，环比增长3.28%。
此外，武汉、杭州、宁波的去库存时间甚至高达21个月、22个月和29个月，另有南京、福州、苏州等城市的去库存时间也超过12个月。
“随着经济的发展，居民收入不断提高，无论是购房者还是投资者，刚性需求在不断地增加。从供求关系来看，局部市场处于不平衡的状态，供大于求。再加上土地成本、人工成本、建筑成本、融资成本不断提高，房价下降动力不足，楼市的库存压力会在下半年进一步加大。”业内人士分析。
世联地产[简介动态]研究表明，下半年绝大多数城市的商品房供应将迅速放量。其中，北京市下半年的潜在供应量为896万平方米、明年上半年潜在供应量为1168万平方米；上海市上述两个时间段供应量分别为1029万平方米和1082万平方米；广州上述两个时间段供应量分别为799万平方米和515万平方米；南京上述两个时间段供应量分别为655万平方米和582万平方米；天津上述两个时间段供应量分别为1074万平方米和953万平方米。市场力量将逐渐成为下半年房地产行业的主导。
一般而言，供应量达到顶峰三个月内，价格将迎来底部。下半年商品住宅供应将迅速放量，供销差到2012年一季度达到顶峰，全面超过2008年，价格面临较大的下行压力。多数城市下半年住宅供应充足，可以预期未来库存将继续增加。今年下半年及明年上半年范围内潜在供应量放大是大概率事件，供大于求或成常态。
值得关注的是，在供应量大幅增加而需求不会改善的情况下，库存量仍将继续攀升，到达甚至超过历史位。在房地产市场，经过几波时间长短不同的产品积压，房价未见松动，下半年的供需压力或将进一步升级。
研判：房价实质性
下降时间仍有悬念
1－6月深圳全市新建商品住房加权平均价格为19544元／平方米，同比下降1.03%。“虽然新房价格环比数据逐月下降，但总趋势还是增长。因此，新的调控政策的出台，是希望下半年能出现负增长的情况，从而完成全年新房调控价格目标。”市房地产研究中心有关负责人表示，下半年楼市调控仍然会严格收紧。
记者了解，目前升级版的限价令是在目前限价的条件下，将市场上的产品(含所有类型产品：别墅、复式、跃式、平层等均按面积大小统一分配)，分为三个面积等级来限定均价，每个面积段的产品开发商按本楼盘限价条件下可自行调整。面积等级为：90平方米以下的户型、90－144平方米的户型、144平方米以上的户型。二是以楼盘每前一个月成交的三种面积段户型的合同备案均价，分别制定下一个月的三种面积段的销售价格，三种面积段户型成交均价均不得超过前一个月的成交均价，否则成交单位不予合同备案。即要求三种面积段户型成交均价每月环比零增长。以上规定将从8月份开始实行，现售楼盘和商务公寓并不受限制。
“虽然现在深圳已有不少楼盘降价销售，但是并没有出现类似于2008年的大规模降价。受稳定刚性需求的支撑，深圳一手住宅价格依然坚挺，非限购范围的＇商转住＇旺销，反应了流动性较为充裕、通胀形势严峻的环境下，住房投资性需求依然旺盛。目前住宅市场上少部分项目的降价，短期内还无法达到大规模推动成交的效果，整体下降还需要一定时间观察。”中原地产华南区董事总经理李耀智表示。
记者采访多位业内人士，普遍认为，虽然深圳上半年新批准商品住房预售面积同比有所增加，但仅完成了全年目标的三成左右，表明当前市场供应仍然不足。说明上半年深圳累积的楼盘很多，下半年深圳新房供应量急剧增长，从而改变深圳新房供求关系，也影响了下半年的价格走势。
另一方面，新的限价政策更加细化，开发商在想通过高价回笼资金无望、资金压力加大的前提下，很有可能出现部分开发商调低价格抢占市场的局面。
在诸多业内人士看来，多地楼市库存大幅攀升，这是宏观调控效果的凸显。对于限价政策的持续时间，不同的开发商有不同的判断。有的开发商预测政策会长期坚持下去，会采取降价的营销策略。而有的开发商是不愿意降价的，处于观望阶段。
“下半年房价肯定是下行的，现在宏观调控政策已经明显显现了。一方面房企和宏观调控之间的博弈已经没有优势，政府的政策限制了投资性需求的购买力；另一方面，首次置业者和二次置业者的购买力并没有增加，只有降价才能实现快跑。”业内人士表示，未来房价会出现结构性变化，郊区先降，中心城区再降，一线城市先降，然后再扩散到其他城市。
多位研究人士预测，下半年，限购令严格的城市、供应量大的地段房价降价的可能性大。也有一些房企积极应对国家的宏观调控政策，采取一些低价促销策略，让利让价。
世联地产研究认为，从购房者对未来的信心来看，多次置业者和投资型需求对未来信心高于首次置业者，但受制于限购政策，购买资格会受限。这部分置业者仍处于心理博弈期，一方面调控已一年有余，房价并未实质下跌，另一方面，他们又期望未来房价下跌，这两种心态之间的矛盾加剧了未来的不确定性。
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