[摘要] 7月份，四大一线城市中除了广州市成交量有所回落外，北京、上海、深圳成交量环比都有增长，深圳市增幅尤为明显，预计7月份深圳一手住宅成交套数将达到3700套，环比增逾两成，增幅居四大一线城市之首。
这边政府要求按户型按月份限价的声音刚落，地产大佬万科[简介动态]就紧随而上，掀起了堪称本年度深圳楼市规模的促销活动。
7月23日，深圳万科率先启动了团购活动“万团大战”，将有1万套房源获得每套5000元的优惠。这次深圳万科共有11个楼盘、1万套房源参与“万团大战”，涉及首次置业类、改善置业类和养生度假类等在内的多个产品系列，活动规模之大、辐射区域之广、产品数量及类型之多都创下万科的历史之最。
四面八方的声音都在预示着房价下跌的趋势，但即将过去的7月，深圳楼市仍在上演着量价齐升的“不同画面”。
据了解，7月份，四大一线城市中除了广州市成交量有所回落外，北京、上海、深圳成交量环比都有增长，深圳市增幅尤为明显，预计7月份深圳一手住宅成交套数将达到3700套，环比增逾两成，增幅居四大一线城市之首。价格方面，由于市内一些高端楼盘的入市，拉高了整体均价，预计7月均价将突破19000元／平方米，环比6月的17828元／平方米仍有不小增幅。
房价下跌的呐喊和量价齐升的现实还能“对抗”多久？下半年房价下跌还有多少悬念？且看各种力量在下半年舞台上的精彩表现。
现状：7月楼市量价齐升
7月份本是楼市的传统淡季，但深圳楼市却是难得一见的供需两旺。据记者初步统计，截至7月26日，深圳全市住宅总推售面积35.41万平方米，供应套数为7091套。与去年同期的不足1万平方米相比，可谓井喷式的增长。
美联物业统计显示，7月份，深圳市成交增幅尤为明显，预计一手住宅成交套数将达到3700套，环比增逾两成。价格方面，由于市内一些高端楼盘的入市，拉高了整体均价，预计7月均价将突破19000元／平方米，环比6月的17828元／平方米仍有不小增幅。
从周成交量走势看，7月深圳楼市成交呈先跌后升走势，月初前两周成交量相对较低，而至上周(7.18－7.24)成交量则突然大幅增长，全市成交一手住宅946套，环比增长56.88%，这一先抑后扬的周成交量走势，印证了“评估价征税”政策对二手房市场客源的分流效应确实客观存在。截至7月26日，深圳一手住宅可售套数为24042套，比5月份增长9%。预计新房存量的增长以及“限价令”的执行，将会推动部分片区的楼价出现回调。
业内人士分析，深圳一手住宅成交量大幅增长，一方面是因为近期入市新盘较多，促销力度较大，吸引购房者入市提升了成交量。另一个原因则是7月11日开始，深圳二手房交易按“评估价征税”政策落地，二手住宅交易税费成本大幅上升，部分潜在置业者被迫分流入一手房市场，推动了一手住宅成交量的增长。
而价格方面，尽管更多业内人士看空下半年楼市，但本月由于市内一些高端楼盘的入市，拉高了整体均价，预计7月均价将突破19000元／平方米，环比6月的17828元／平方米仍有不小增幅。
记者走访近日入市的房企营销负责人得知，价格理性低开已成为目前广大开发商的统一认知，无论是一线品牌还是普通楼盘，销售走量成为目前最主要的目标，而价格低开成为实现这一目标的重要途径。但是，由于越来越多高端楼盘的入市，导致房价整体均价的下跌可能尚待时日。
现象：房企大佬再挥促销大旗
虽然业内人士质疑万科的“万团大战”优惠只是在总数上减少5000，对于上百万来说很少，只是象征性“降价”。但据了解，7月23日是万科“万团大战”活动启动的天，即将在8月开盘的深圳万科金色领域的看房者比平时多不少。
“万科的这次活动，是一种营销策略，但如此大规模的运作，还是会给市场带来连锁的影响。”不少业内人士认为，用这样一种“成行成势”的营销手段来吸引眼球，营销宣传的作用会大于实质的销售让利行为。特别是对于龙头企业而言，其示范效应不容忽视。
业内人士分析，万科此次推出的“万团大战”虽然促销幅度不大，但从11个楼盘联动促销的规模不难看出，万科仍然在试探市场的底线和承受能力。
与2008年万科率先扛出降价促销大旗相比，此次降价促销又有什么新特点？
“有一点可以肯定的是，现在刚性需求还是存在，只是很多自住需求还是希望能遇到有更明显的促销折扣。但到底折扣多大，置业者才会动心，这是需要不断去试探的。”一位地产观察人士认为，这次万科11个楼盘都参与促销，他们可能是在试探市场的购买力究竟还有多大，这些购买力分布在什么领域，他们对于价格能接受的程度如何。
有分析认为，2008年楼市降温周期中万科率先打出大幅降价促销牌，在本轮楼市的调控中，他们的策略略显滞后。不过现在的“万团大战”意味着万科可能在下半年推出更大幅度的降价促销，而这是否会和2008年一样在房地产行业产生带动效应呢？业内人士普遍认为，认为迫于调控形势的日趋严峻，房地产企业下半年势必会通过降价促销回笼资金是大势所趋，而万科的降价将加速这一进程。
随着开发商手中房子的量增加，资金情况的趋于恶化。即使没有万科的带动效应，下半年也会有更多的企业迈入到降价促销的阵营中。鉴于万科是中国地产的龙头企业，它降价是会对其他企业心理上造成影响，会推动这种降价的进程。
多家机构也给出了类似的观点，据他们提供的数据显示，范围内多数房企目前完成全年销售目标不足一半，随着下半年限购城市的增加，限贷、限价也可能进一步升级，房企降价势在必行。
预后：供应加大库存更多
在调控继续从紧甚至可能更加严厉的情况下，各大城市的库存量大幅攀升，甚至逼近历史高位。在这种情况下，市场格局正在发生微妙的变化。
据美联物业的研究显示，7月份，一手住宅市场成交量预计将继续回升。四大一线城市中除了广州市成交量有所回落外，北京、上海、深圳成交量环比都有增长，深圳市增幅尤为明显，预计7月份深圳一手住宅成交套数将达到3700套，环比增逾两成，增幅居四大一线城市之首。
7月份，深圳一手住宅成交量升幅明显，成交套数预计将达到3700套，创下春节以后成交量新高。7月份，上海市一手住宅成交套数约为11200套，环比增长4.3%，周成交量走势呈逐周递增趋势，回升势头比较稳健。广州市一手住宅成交量则继续回落。7月份，广州一手住宅成交套数预计为5100套，环比减少17.14%。经历5月份的推盘高峰后，自6月份以来，广州市新入市住宅项目较少，随着新项目减少以及前期项目销售高峰度过，成交量出现大幅回落。上海、广州新房存量均出现不同程度增长。截至7月24日，上海市新房存量为52337套，环比增长1.93%，广州市新房存量为36113套，环比增长3.28%。
此外，武汉、杭州、宁波的去库存时间甚至高达21个月、22个月和29个月，另有南京、福州、苏州等城市的去库存时间也超过12个月。
“随着经济的发展，居民收入不断提高，无论是购房者还是投资者，刚性需求在不断地增加。从供求关系来看，局部市场处于不平衡的状态，供大于求。再加上土地成本、人工成本、建筑成本、融资成本不断提高，房价下降动力不足，楼市的库存压力会在下半年进一步加大。”业内人士分析。
世联地产[简介动态]研究表明，下半年绝大多数城市的商品房供应将迅速放量。其中，北京市下半年的潜在供应量为896万平方米、明年上半年潜在供应量为1168万平方米；上海市上述两个时间段供应量分别为1029万平方米和1082万平方米；广州上述两个时间段供应量分别为799万平方米和515万平方米；南京上述两个时间段供应量分别为655万平方米和582万平方米；天津上述两个时间段供应量分别为1074万平方米和953万平方米。市场力量将逐渐成为下半年房地产行业的主导。
一般而言，供应量达到顶峰三个月内，价格将迎来底部。下半年商品住宅供应将迅速放量，供销差到2012年一季度达到顶峰，全面超过2008年，价格面临较大的下行压力。多数城市下半年住宅供应充足，可以预期未来库存将继续增加。今年下半年及明年上半年范围内潜在供应量放大是大概率事件，供大于求或成常态。
值得关注的是，在供应量大幅增加而需求不会改善的情况下，库存量仍将继续攀升，到达甚至超过历史位。在房地产市场，经过几波时间长短不同的产品积压，房价未见松动，下半年的供需压力或将进一步升级。
研判：房价实质性
下降时间仍有悬念
1－6月深圳全市新建商品住房加权平均价格为19544元／平方米，同比下降1.03%。“虽然新房价格环比数据逐月下降，但总趋势还是增长。因此，新的调控政策的出台，是希望下半年能出现负增长的情况，从而完成全年新房调控价格目标。”市房地产研究中心有关负责人表示，下半年楼市调控仍然会严格收紧。
记者了解，目前升级版的限价令是在目前限价的条件下，将市场上的产品(含所有类型产品：别墅、复式、跃式、平层等均按面积大小统一分配)，分为三个面积等级来限定均价，每个面积段的产品开发商按本楼盘限价条件下可自行调整。面积等级为：90平方米以下的户型、90－144平方米的户型、144平方米以上的户型。二是以楼盘每前一个月成交的三种面积段户型的合同备案均价，分别制定下一个月的三种面积段的销售价格，三种面积段户型成交均价均不得超过前一个月的成交均价，否则成交单位不予合同备案。即要求三种面积段户型成交均价每月环比零增长。以上规定将从8月份开始实行，现售楼盘和商务公寓并不受限制。
“虽然现在深圳已有不少楼盘降价销售，但是并没有出现类似于2008年的大规模降价。受稳定刚性需求的支撑，深圳一手住宅价格依然坚挺，非限购范围的＇商转住＇旺销，反应了流动性较为充裕、通胀形势严峻的环境下，住房投资性需求依然旺盛。目前住宅市场上少部分项目的降价，短期内还无法达到大规模推动成交的效果，整体下降还需要一定时间观察。”中原地产华南区董事总经理李耀智表示。
记者采访多位业内人士，普遍认为，虽然深圳上半年新批准商品住房预售面积同比有所增加，但仅完成了全年目标的三成左右，表明当前市场供应仍然不足。说明上半年深圳累积的楼盘很多，下半年深圳新房供应量急剧增长，从而改变深圳新房供求关系，也影响了下半年的价格走势。
另一方面，新的限价政策更加细化，开发商在想通过高价回笼资金无望、资金压力加大的前提下，很有可能出现部分开发商调低价格抢占市场的局面。
在诸多业内人士看来，多地楼市库存大幅攀升，这是宏观调控效果的凸显。对于限价政策的持续时间，不同的开发商有不同的判断。有的开发商预测政策会长期坚持下去，会采取降价的营销策略。而有的开发商是不愿意降价的，处于观望阶段。
“下半年房价肯定是下行的，现在宏观调控政策已经明显显现了。一方面房企和宏观调控之间的博弈已经没有优势，政府的政策限制了投资性需求的购买力；另一方面，首次置业者和二次置业者的购买力并没有增加，只有降价才能实现快跑。”业内人士表示，未来房价会出现结构性变化，郊区先降，中心城区再降，一线城市先降，然后再扩散到其他城市。
多位研究人士预测，下半年，限购令严格的城市、供应量大的地段房价降价的可能性大。也有一些房企积极应对国家的宏观调控政策，采取一些低价促销策略，让利让价。
世联地产研究认为，从购房者对未来的信心来看，多次置业者和投资型需求对未来信心高于首次置业者，但受制于限购政策，购买资格会受限。这部分置业者仍处于心理博弈期，一方面调控已一年有余，房价并未实质下跌，另一方面，他们又期望未来房价下跌，这两种心态之间的矛盾加剧了未来的不确定性。
联合中原地产对50个未限购二三线城市楼市调研表明
成交价格无一下跌
一线城市“限购”风起云涌，二三线城市房地产市场热度不减，一旦“限购”是否会对广大的二三线城市的房地产市场产生抑制作用？为了解近期未执行“限购”政策二三线城市的市场情况及出台“限购”政策的可能影响，中原集团研究中心于2011年7月20日对或将出台“限购”政策的50个二三线城市的市场人士进行了电话及问卷调研。
市场表现：未“限购”城市受影响有限
通过对50个未“限购”二三线城市的调研，中原集团研究中心发现，由于这些城市大部分尚处于房地产市场发展的起始阶段或上升阶段，自住需求依然是这些城市的需求主力，因此这些城市2011年上半年成交量和成交价格受本轮调控的影响较小，市场依然保持原有的发展轨迹。
分化明显，显著影响城市不足2成
通过调研，中原集团研究中心发现，有8个城市受到了本轮调控的显著影响，成交量出现下降，价格基本持平，这些城市分别是镇江、宜兴、太仓、普兰店、泰安、建德、临安、嘉兴；有21个城市受调控影响较小，成交量或成交价格中仅有一个**受到影响；另外21个城市基本未受房地产调控政策的影响，量价依然稳中有升。
成交量：半数城市同比上升
据本次调研，50个未“限购”二三线城市中，2011年上半年有26个城市的住宅成交量同比出现上升，持平的为11个，下滑的仅13个。我们发现，同比下滑的城市主要集中在东部的江苏省、浙江省和江西省，而其余12个省的城市成交量均出现上升或持平。
成交价格：无一城市下跌
在被调研的50个城市中，无一城市的住宅价格出现下跌。其中37个城市住宅价格出现小幅上涨，其余13个城市的价格则基本持平，持平的13个城市分别分布在江苏省、辽宁省、山东省、浙江省、湖北省、湖南省和云南省这7个省。
受益挤出效应部分城市市场火热
受周边核心城市出台“限购”政策的影响，部分二三线城市承接了部分来自这些核心城市的投资或自住需求。举例来说，由于福建省的厦门出台了“限购”政策，部分投资需求转而投向泉州市；由于北京出台了“限购”政策，部分外地打工者无法在北京买房，转而将目光转向河北的廊坊、燕郊等地。总体来看，50个城市中受益于挤出效应的城市达到21个，而这21个城市的房地产市场上半年均未受到调控政策的明显影响。
本地投资比例：投资比例超20%城市占四成
据了解，50个未“限购”城市中有18个城市的本地人房产投资比重超过20%，投资比重为10%－20%之间的城市为14个，剩余18个城市本地人投资比重小于10%。投资比重超过20%的18个城市均为经济发达省份的二三线城市，包括江苏省的常州、镇江、昆山、太仓；山东省的潍坊、威海、烟台、淄博；浙江省的象山、嘉兴；辽宁省的盘锦、丹东、营口、普兰店等城市。
市场走向：“限购”影响大出台需谨慎“限购”政策将对二三线城市造成显著影响
综上所述，一旦这50个城市出台“限购”政策，不同城市将明显分化，但整体来看，受影响城市的数量将占八成。其中20个城市(占比40%)将受到“限购”政策的明显冲击，成交量将出现明显下降；22个城市(占比44%)将受到“限购”政策的一定影响，但影响程度不会太大，成交量将出现小幅回落；其余8个城市(占比16%)，“限购”前后成交量将不会出现明显变化。
有保有压“限购”政策不应一刀切
由于中国广大的二三线城市的房地产市场处于不同的发展阶段，有着不同的市场结构，因此对于二三线城市，“限购”政策不应采取一刀切的做法，针对不同城市应该采取不同的措施。对于一些本地投资需求占比较高的城市应尽快出台“限购”的政策；对于外地客占比较高的城市应区分对待，一些有自然景观的城市应该区分旅游地产和普通住宅进行“限购”，一些因大城市“限购”而挤出到周边城市的自住需求应该采取鼓励的政策，而纯粹外地投资需求占比较高的城市则也应尽快出台“限购”政策。
——延伸阅**——
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