[摘要] “即日起，沈阳取消限购，本地人和外地人可购买多套住宅。”作为全国首个全面放开限购的个案，6月10日，这条消息在微博上掀起了很大波澜。可是，这个轰动的传言仅实施一天后便打回原样。
救市逻辑
根据国家统计局日前公布的数据显示，今年1—4月，商品房销售面积为27709万平方米，同比下降6.9%，降幅比1—3月扩大3.1个百分点，销售额为18307亿元，同比下降7.8%，降幅比1—3月扩大2.6个百分点。
“楼市转冷加上行业资金面偏紧，企业减少拿地或者持观望态势”。一家中介机构对《中国企业报》记者如此说。国家统计局数据显示，今年1—4月，房地产开发企业土地购置面积8130万平方米，同比下降7.9%，降幅比1—3月扩大5.6个百分点，尽管土地成交价款(出让金)同比增长9.6%至2214亿元，但增速也回落1.8个百分点。
日前，同策咨询研究中心发布《45个楼市限购城市土地财政依赖度分析报告》，数据显示，土地财政依赖度在80%以上的城市包括宁波、温州、佛山（楼盘）、杭州等12座城市。
“政府每年的办公，工资等日常开支是固定的，但是经济不景气，所以只有靠项目卖地和卖地来弥补”，北京（楼盘）一家开发商高管告诉《中国企业报》记者，“现在面临的情况是，银行不愿意给钱，开发商收不回钱，政府也没钱”。
中国国际金融有限公司首席经济学家彭文生曾发表文章指出，土地财政下滑给地方财政带来压力，会产生三方面影响：一是减少地方政府投资，影响固定资产投资；二是增加地方政府债务风险；三是不利于信贷扩张。总体上会给宏观经济带来紧缩效应。土地收入下降给地方财政带来压力。
值得注意的是，根据审计署此前的数据，截至2013年6月，地方政府债务总额已增至17.9万亿元，其中2014年部分地方面临偿债高峰的来临。对于严重依赖土地财政的地方政府来说，面临极大的土地收入压力，于是这些城市酝酿“托市”甚至“救市”政策。
事实上，在沈阳之前，已有多个城市调整限购政策，如南宁、铜陵、天津、芜湖等。另有一些城市通过调整普通住房认定标准、购房落户、税费减免等其他方式救市。根据中原地产研究部统计数据显示，截至5月20日，已出台及传闻救市的城市已经超过10个，其中明确落地救市政策的城市包括南宁、无锡、杭州萧山等城市，《中国企业报》记者统计数据发现，在土地财政依赖度高于80%的城市中，杭州、宁波、温州、徐州已经落地出台救市政策。
自4月以来，福州、长沙等城市也频传救市消息。广东佛山市住建局对外表示，将综合考虑就业人群的住房刚性需求与会否引起区域房价有较大波动，对该市高明区的住房限购政策进行认真评估。之外，福州市房管局透露或将放宽部分区域的商品房限购。
限购存废之争
当初楼市限购政策的出台，是为了控制投机和投资性需要，避免楼市泡沫加剧。2010年10月，时任住建部部长姜伟新一度表示，限购政策作为行政手段，是不得已而采取的办法。
但在当前市场环境下，松绑限购能否扭转沈阳甚至房地产市场低迷局势？取消之后对未来的负面影响会不会加大？
地产评论员认为，沈阳市的房价增幅低于居民可支配收入增幅，房价收入比居然低于城镇平均水平。在35个大城市中，沈阳的房价收入比，可谓非常合理，甚至可以说没有任何房价泡沫。根本就不需要实行限购，实属陪太子(一线城市)**。
他认为，限购政策已越来越不适合形势发展的需要了。其一，从宏观经济政策方针看，中央提出“使市场在资源配置中起决定性作用”，限购令属于典型的行政干预，与之不符，早晚要调整。其二，主要城市成交量明显萎缩，4月份70城市房价平均环比增幅已逼近止涨，5—7月应能见到由涨转跌。既然房价已经趋稳，甚至还将有所下跌，限购也就没有存在的必要了。
其三，今年经济稳增长的压力很大，而近几个月，房地产已经开始拖经济的后腿，中央不希望房地产“大起”，也不希望房地产“大落”。地方政府则更不希望“大落”。
日前，住建部总经济师冯俊出面回应“是否会取消或者部分取消限购措施”时称，是否取消，各地应根据实际作出判断。但在不少专家看来，“取消限购”对楼市升温所起的作用并不是很大。
“在中国这样一个投机市场上，心理预期对房价有决定性影响。老百姓不知道，房价上涨的时候设置限购令并不能降房价，房价下跌的时候取消限购令也不能托房价。”浙江财经学院经济与国际贸易学院教授谢作诗对《中国企业报》记者表示：取消限购房价可能反而加速下跌。他认为，当人们预期房价上涨的时候，限购令并不能降房价。限购令虽然严厉，但是在货币和信贷总量不减少的条件下，它只是把购房需求冻结在那里，并没有真正减少需求。限购令冻结了需求，但也抑制了供给。
在谢作诗看来，现在要房价不下降，也只有两个办法，一是继续往湖里注水，二是堵上口子不让水外流。可今天所有的问题，都是前期货币过度超发的恶果。今天的钱荒、高利率，并不是钱少造成的，而是钱多经济泡沫化和高杠杆化造成的。堤坝已经摇摇欲坠，你敢大规模注水吗？当房价下降预期已经形成，即使取消限购，人们也会宁肯让钱闲在账户上，而不让其流入房市的。
安信证券研究报告认为，全面放开房地产限购完全不可能。虽然目前经济形势不容乐观，但房价处于高位，房地产开工和投资也处于高位，不大可能再寄希望于通过房地产来拉动经济。楼市放松调控的力度会很小，少数城市的限购可能会松绑，但松绑空间很小。
以此次传出“取消限购”的沈阳为例，经济学家马光远分析称，市场并不会对取消限购有太大的反应。他认为，沈阳总体库存稳居前三，把目前的库存消化需要三年。加之沈阳的房子投资价值不高，限购抑制投资的作用不明显，限购政策荡然无存对整个市场基本没有影响。
“本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累以及前期成交集中释放带来的需求断档。”基于此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，日益强烈的地方限购政策调整难以拉动市场成交。
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