[摘要] 与2013年房地产繁荣景象不同，2014年第一季度，房地产市场阴霾笼罩，投资增幅略有下降，房价呈现总体趋降，一线城市涨幅明显趋缓，三线城市房价下降数量增多，但《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》的出台和房地产企业再融资的开闸，为房地产市场未来发展注入了新的动力要素。
房地产投资及市场展望
通过对2014年一季度房地产市场运行特点及原因分析，展望未来，有以下几个方面值得关注。
2014年房价涨势继续趋缓，三线城市居民高房价感受已有所缓解
从房地产企业土地购置积极性的角度分析，2014年季度我国房地产开发企业土地购置面积累计增幅高于2013年同期水平，2月份累计增长6.5%，3月份累计增长－2.3%。从2月份到3月份，土地购置面积累计增幅由正转负，这可能是房地产企业基于对目前房地产市场前景的判断所做出的决定。
2014年季度，中国人民银行在50个城市进行的2万户城镇储户问卷调查结果显示，认为当前房价“高，难以接受”的居民比例仍然高达64.3%，比2013年第四季度下降2.2个百分点。
同时，认为目前房价在“可以接受”范围内的居民比例为33%。比较引人注目的是央行调查结果显示三线城市居民对高房价的感受已经有所缓解，63.1%的居民认为房价高，较2013年第四季度回落3.9个百分点。
另外，在我们的2013年第四季度报告中，曾做出过“楼市已经出现严重分化，一二线城市房价涨势较快，三四线城市房价却表现平稳甚至冷清”以及“很多城市的存量房库存积压已经非常严重，部分中小城市的房地产市场酝酿较高风险”的研判和预测。
而今年季度央行调查结果显示三线城市居民对高房价的感受已经有所缓解，这印证了我们的观点。
房企再融资开闸应对正在恶化的房企资金状况，房地产调控告别“一刀切”
对房地产企业资金来源进行分析，我们发现目前房地产企业的资金来源情况的确不容乐观。而对已经公布的2013年房地产企业运营年报进行分析，发现超过半数的房地产企业经营活动产生的现金流量净额为负值，可见，上市房企的现金流整体状况正在恶化。
值得庆幸的是，传闻有一段时间的房企再融资于今年3月终于开闸，解了一部分房企资金的燃眉之急。
2014年4月3日，大名城(600094,股吧)发布公告称，公司非公开发行申请获得通过，非公开发行募集资金总额不超过30亿元。至此，从2014年3月中旬至4月初，房企再融资开闸仅半个月时间，已经有中茵股份(600745,股吧)、天保基建(000965,股吧)、北京城建(600266,股吧)、迪马股份(600565,股吧)、卧龙地产(600173,股吧)和福星股份(000926,股吧)等7家房企获批再融资，金额超过150亿元，其资金投向均为房地产项目开发或收购资产。而尚有数十家房企仍在排队等待再融资方案获批当中，这部分金额达到近1800亿元。
同时，住建部副部长仇保兴表示，住建部已经明确今年的调控思路为双向调节、分类调节、协同调节三项。加上此后政府的实际动作释放出的积极信号，都显示出政府调控思路的日益成熟，“一刀切”的情况基本不会再出现，而这显然有利于房地产市场平稳健康的发展。
新型城镇化进程的推进将成为房企新机遇
2014年3月16日，《国家新型城镇化规划（2014—2020年）》正式发布。这部3万多字的规划分八篇三十一章，紧紧围绕全面提高城镇化质量，加快转变城镇化发展方式，以人的城镇化为核心，以城市群为主体形态，以综合承载能力为支撑，以体制机制创新为保障，走以人为本、四化同步、优化布局、生态文明、文化传承的中国特色新型城镇化道路，包括了四大任务、五项改革。将对我国城镇化进程产生非常重要的影响。
过去几十年，我国城镇化的发展方式以粗放式发展为主，更多的是圈地盖楼，以投资促进经济增长。而借助于土地红利，房地产企业也在过去十几年内经历了极其迅速的增长。
随着新一届领导集体治国思路的调整和对城镇化的重新思考，在未来新型城镇化的进程中，房地产企业是否面临着新一轮的机遇呢？又该如何把握这些机会？
在业界看来，规划中提到的四大任务：有序推进农业转移人口市民化，优化城镇化布局和形态，提高城市可持续发展能力，推动城乡发展一体化等，都将为房地产业的发展开启新机遇，如优化城市格局，将拓宽房企发展空间，棚户区、城中村的改造等旧改带来的机遇也成为不少房企关注的新亮点。
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