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探秘未来我国房地产市场政策取向三大特点

中国经济时报   2014-05-21 10:34

[摘要] 与2013年房地产繁荣景象不同,2014年第一季度,房地产市场阴霾笼罩,投资增幅略有下降,房价呈现总体趋降,一线城市涨幅明显趋缓,三线城市房价下降数量增多,但《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》的出台和房地产企业再融资的开闸,为房地产市场未来发展注入了新的动力要素。

与2013年房地产繁荣景象不同,2014年季度,房地产市场阴霾笼罩,投资增幅略有下降,房价呈现总体趋降,一线城市涨幅明显趋缓,三线城市房价下降数量增多,但《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》的出台和房地产企业再融资的开闸,为房地产市场未来发展注入了新的动力要素。

我国房地产市场运行情况和因素分析

2014年季度,我国房地产开发投资规模高于去年同期水平,但增幅略有降低,住宅投资占房地产投资比重基本稳定;房地产施工面积同比增幅平稳,新开工面积和竣工面积同比增幅大幅下降,呈负增长;销售面积和销售额累计增幅降至零点以下;70个大中城市住宅销售价格总体依然上涨,但价格下降或持平的城市数相比2013年增多,国房景气指数仍然处于“适度水平”区间。造成这一现象的原因是多方面的,比如2014年前3个月我国宏观经济运行并不乐观;房地产企业的资金来源与2013年同期相比,出现明显不利变化。同时,国家持续推动的保障性安居工程建设,有效增加房地产市场供应量。

2014年宏观经济开局不容乐观

2014年一季度已经过去,1月、2月多项实体经济**下滑,经济面临下行压力,当前经济呈现出的下滑苗头明显。市场普遍认为,中国的宏观经济形势不容乐观,可能将成为2009年以来最不理想的一个季度。国家统计局公布的一季度国民经济运行情况显示,国内生产总值128213亿元,按可比价格计算,同比增长7.4%。

房地产业作为我国经济的支柱产业之一,一方面房地产业的好坏将直接影响宏观经济运行数据;另一方面宏观经济数据也可以看成是对房地产业运行情况的真实反映。

2014年季度房地产业多项**的下滑可能与当前不容乐观的宏观经济形势存在较大联系。

房地产企业资金来源相比2013年出现明显不利变化

资金是房地产业发展的主要推动因素。2014年一季度,我国房地产开发的资金来源表现有三个特点:

一是资金来源总额累计增长幅度远低于2013年同期水平。2014年2月房地产投资本年资金来源小计21264亿元,累计增幅为12.4%。与2013年同期相比,2月份累计增幅两者之间的差距为21.3个百分点。

2014年3月房地产投资本年资金来源小计28731亿元,累计增幅为6.6%,相比2013年3月份,增幅继续放缓,两者差距扩大到22.7个百分点。

二是国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金四项**的累计增幅同比均呈现出不同程度的下降。截至2014年3月底,国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金四项累计额分别为6226亿元、84亿元、11093亿元、11327亿元,同比增幅分别为20.4%、-33.9%、9.6%、-1.9%。

而2013年3月底国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金四项**累计额分别为5172.24亿元、126.97亿元、10119.66亿元、11543.14亿元,同比增幅分别为19.8%、13.6%、13.6%、53.8%。其中其他资金项的累计增幅同比下降最为厉害,达到了55.7个百分点。

三是利用外资项的资金来源累计增幅重新出现负增长。2月份累计增幅-43.2%,3月份累计增幅为-33.9%,利用外资累计增幅同比下降幅度达到47.5个百分点,仅次于其他资金项。

从上述分析及与2013年的对比可以看出,与2013年房地产开发资金明显改善的局面不同,2014年一季度房地产行业资金来源出现明显的不利变化,这将给房地产企业带来较大的资金压力。

中央对廉租房、公租房和城市棚户区改造三项资金进行整合,有效推动保障性安居工程建设

2014年4月2日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,会议强调,加快棚户区改造,让百姓早日搬进楼房,是改善民生的硬任务,也可以有力拉动投资、促进消费,是以人为核心的新型城镇化的重要内容。

随着国家对保障房建设、棚户区改造的推进,资金来源将成为项目实现的重要保障。4月8日,财政部、住建部决定,从今年起,将中央补助廉租房、公租房和城市棚户区改造资金,整合归并为中央财政城镇保障性安居工程专项资金。2014年共计1158亿元,比2013年执行资金数额增长了14.3%。

对三项资金的整合和统一分配,将会有效驱动保障性安居工程的进展。

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