[摘要] 2009年房地产泡沫的严重程度超过了2007年，最终促使政府在今年4月出台了10年来最严厉的房地产紧缩政策。受政策影响，目前房产交易量已开始出现暴跌，而房价也出现微跌。现在大家关注的焦点是，房地产市场之后会呈现怎样的走势？
调控已致楼市降温
中国政府在4月17日针对房地产市场出台了10年来最为严厉的紧缩政策。中央政府首次将房价稳定和住房保障列为地方政府官员的职能，并要建立考核问责制来有效达成楼市降温的目标。
针对这次泡沫的起因，政府还采取了双管齐下的做法，一方面增加中小型住宅和保障性住房的供给，另一方面则出手抑制投机型需求。
控制按揭贷款应该是给房地产市场降温的最有效措施。当按揭贷款条件宽松时，房价往往会走高，反之亦然。因此我们相信目前已出台的紧缩政策将有效压低房价，预期未来12~18个月平均房价将下降10%~20%，部分大城市的降幅或高达20%~40%。如果各家银行严格执行按揭贷款政策，需求不久就会出现回落。需求减少再加上从2010年三季度供给开始增加，我们估计房价最迟会在四季度出现明显下跌。
市场已呈泡沫破灭的初步迹象。根据国家统计局的数据，40个样本城市的房屋总销售量在5月份年同比减少了28%，其中深圳下降了66.0%，北京和上海分别下降了65.1%和44.3%。同时5月份房价也初露疲态，月环比下跌了2%。虽然中国政府没有给出明确的房价跌幅目标，但我们认为10%~20%的跌幅应该是个合理的范围。按照这样的降幅，房价将回到2009年年中的水平。
如果跌幅不足10%，政府可能会觉得没有完成“任务”，因此会维持紧缩政策，从而导致房地产市场继续下滑；但如果跌幅超过20%，政府或会开始担心房地产市场过度萎缩对经济其他部门造成的溢出效应，从而放松甚至逆转部分的紧缩政策。
我们预期最迟到2010年四季度新房就将大规模上市销售，因此在明年3月份人代会召开之前房价跌幅会超过10%。如果真是如此，政府此后可能会逐步放松部分的紧缩政策。
我们相信，随着房价的回落和购房能力的提高，中国旺盛的潜在真实住房需求将得到释放。因此，到明年下半年，房价应会企稳且交易量回升。考虑到2011年上市销售的新房规模庞大，房价涨幅应该温和，但交易量可能会大幅反弹。我们认为至少在2012年中期之前，都不太可能再出现另一个泡沫。
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