[摘要] 2009年房地产泡沫的严重程度超过了2007年，最终促使政府在今年4月出台了10年来最严厉的房地产紧缩政策。受政策影响，目前房产交易量已开始出现暴跌，而房价也出现微跌。现在大家关注的焦点是，房地产市场之后会呈现怎样的走势？
2009年房地产泡沫的严重程度超过了2007年，最终促使政府在今年4月出台了10年来最严厉的房地产紧缩政策。受政策影响，目前房产交易量已开始出现暴跌，而房价也出现微跌。现在大家关注的焦点是，房地产市场之后会呈现怎样的走势？
我们的观点是，房地产市场的回调势在必行，预期未来12~18个月平均房价将下跌10%~20%，随后在2011年下半年企稳回升。另外，尽管房地产行业在中国经济中占据了重要地位，但房价泡沫的破灭对实体经济和银行系统的影响应该不大。
房价泡沫触目惊心
中国房地产市场的泡沫在过去一年里日益凸显，尤其是在部分大城市。2009年平均房价同比上涨了22.4%，在今年前4个月更是再度跃升13.1%。从各省份来看，2008年底到2010年4月期间，海南的房价涨幅高居榜首（87.2%），紧随其后的是上海（81.2%）、吉林（77.5%）和北京（67.0%）。考虑到2003~2008年房价的年均涨幅仅为10.6%，2009年开始的房价飞涨实在是触目惊心。
由此导致的结果是购房能力的显著恶化。根据2009年的数据，一个中国家庭购买一套普通住宅平均需要积攒将近8年的全部收入（2008年的这个数字是7年）。这还是在没有考虑按揭贷款利息成本的前提下得出的结果。现在，上海和北京的房价收入比分别高达13和19，而美英等发达经济体的这个数字仅在3~5之间。
房价飞涨的背后，既有新屋供给暂时短缺的影响，也有信贷宽松推高需求的因素。
需求方面，过去5个季度里宽松的信贷条件引发了对房地产的投机需求。2009年一季度至2010年一季度期间，按揭贷款余额增加了2万亿元人民币，较2008年底增加了59%。虽然没有官方统计数据，但众所周知这些贷款中很多都被用于购买第二套、第三套甚至更多套的房子。
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