[摘要] 近年来，中国房地产市场一直在轮回，面对高企的房价，中央政府从未停止对房地产市场调控的脚步。在调控高压下，部分楼市依然出现“价量齐升”的躁动。究竟是什么支撑着房地产市场，是什么促使房价不断走高？
不经意间赚了13万元
“我在北京工作，老家在四川乐山。”28岁的刘艺告诉《经济参考报》记者。
她在2011年准备要生孩子的时候，由于老家房子较小不方便，她母亲就在乐山花了23万元帮她买了套房子用来待产。
刘艺说，孩子3个月时，自己要回北京上班，所以就打算把待产的那套住房卖掉。“当时是去年3月，房子能卖到29万元，但我觉得行情还不是很好就没卖。”
“后来证明我当时的决定是正确的，房子等到6月才卖的。”刘艺兴奋地说，她在去年6月以36万元的价格将待产的房子卖出。“所有税费、中介费都是买方承担，几个月的功夫无意间挣了13万元。”刘艺后说：“看来投资房子比什么都靠谱。”
需求虚火“灼伤”楼市
业界在总结近十年来房地产市场调控政策时指出，从2003年以来，10年里国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。
而“十年九调”的一个“共性”是，调控过多在购房者身上做文章，实际上是在抑制需求。
中国房地产学会副会长陈国强指出，近年来调控力度大的“限购令”归根结底是让很多人没有购房资格，或是提高购房成本，从而减少需求。
另一方面，国内房地产市场的繁荣则是因为大量的需求和购买力支撑。
调查后发现，2012年第四季度中国购房者信心总体指数为110.6点，在上一季度108.3点的基础上，进一步上升2.3点。这一 数据创下2010年调控以来的新高。
一位房地产企业人士告诉《经济参考报》记者，尽管国家层面这几年对房地产市场的调控政策从未放松，但是在地方上，房地产市场仍然呈现出繁荣的现象。“现在几乎每个城市都在发展房地产市场，都在盖房子。”
除了地方政府为了带动当地经济发展，以及当前国家政策中要求发展城镇化的因素以外，他说，直接的原因则是目前有太多人想买房子，“因为有庞大的购买群体和需求，才让房地产市场持续发展，甚至刺激房价越调越高。”
住房和城乡建设部政策研究中心综合研究处处长赵路兴在接受《经济参考报》记者采访时表示，中国现在所处的阶段决定了中国的购房需求，一方面数量庞大，另一方面需求构成复杂。
赵路兴表示，在国外，不会像国内情况这么复杂。
“事业单位是我国一个较大群体，有数千万人，他们中很多人在九十年代时买房改房，虽然当时还不 错，但从现在来看不仅社区老旧，而且户型小，缺乏绿化及相关配套设施，因此发展到现在，这种房子便满足不了他们的需求，产生了大量改善性需求，国外就不会出现这种情况。”
近年来连续房地产调控后，自住买家成为楼市购买主力。
2月28日，记者在上海浦东“万科海上传奇”售楼处内看到，尽管目前尚无房源可售，后期开盘时间预计在3月中下旬，但仍有七八组刚性需求和改善性需求客户前来看房。
售楼处工作人员告诉记者，新开房源户型为85平方米的两房、105平方米的小三房，145平方米的四房，均价约为30000元至35000元每平方米，由于楼盘总价较高，八成左右的买房者是改善性需求，大多是在浦东生活或工作的市民。
此外，根据相关统计机构的预判，2012年新增商品房住宅需求为10亿平方米，预计2011年至2020年十年间全部新增商品住宅需求约120亿平方米。在结构上，该机构认为，前五年首次置业的刚需客户仍是主力，后五年改善型需求占比将超过刚需客户。
根据联合国[微博]人口署预测数据，2010年至2020年我国新增城镇人口前20名的城市中，北上广深均位列其中，同时另有10个城市位于其周边可辐射范围内，上述14个城 市共计将新增约3990万人，按人均35平方米计算，新增住房需求共计14.0亿平方米，约占十年间新建住房总需求的9%，占新增人口带来的首置 需求的23%。
“扎堆热”制造局部楼市非理性繁荣
业内人士分析认为，正是由于“人扎堆”和购房资金聚集的不均衡，制造了部分城市楼市的非理性繁荣。
“事实上，在范围内，虽然有600多个城市，但房地产市场活跃度较高的城市大约仅有70个。”
万科集团执行副总裁毛大庆在接受《经济参考报》记者专访时表示，我国一些城市人口多年不增长或者负增长，成交量、价低，而且几乎不会换手，价格长时间段内也不会有较大波动，因此这些城市并不能看作 真正的完整的房地产市场。
“从市场表现来看，70个城市大体能分为三类。”
一类是像北上广深和一些非常明显的性、地区性的核心地区，例如：青岛、杭州、成 都等地，虽然均属二线城市，但其地域性、资源性优势使其房地产市场展现着一线城市的状态。虽然属于**调控地区，但由于需求较大，住房消费持续、明显较为 强劲。
第二种情况的城市多处黄河以北。在过去两年中，这些城市并不是调控**城市，因此，在供地与住房供应量均大幅上升的背景下，需求却跟不上，因此整体市场显得较为迟缓。
第三种情况多属南方城市，如东莞、佛山等地，呈现供需稳定状态。一方面由于经济结构的不同，居民收入较高，民营经济较北方活跃发达很多，典型的藏富于民，这些城市与北方同规模城市比，房地产市场活跃度高很多、自我修复能力强。
“通过近两次普查数据可以看出，人口的移动趋势这十年主要是人口急剧向沿海发达城市、资源集中型城市集聚。”
厦门大学宏观经济研究中心主任、经济学院副院长李文溥指出，福建、广东等地由于多为劳动密集型企业，是我国流动人口较多的省份。以福建为例，过去十年，福州与厦门两大城市是人口增长快的 地区，这两地的人口的数量和相对比重都出现了迅速上涨，这说明人口向百万人尤其是向数百万人的地方集聚。
而福州的五区八县之中，五区上涨88万，八县 反而下降8万，这说明了在大城市之中也是向城市中心区集聚。
“这也能说明供需不平衡的原因所在，因为人们的流向是一样的，而地方就那么大。”
事实上，房企回归一线也表现出了市场的动向。2012年下半年，早先布局三四线城市的房企近期纷纷转向，一些大型标杆房企毅然重返一线城市积极拿地，北上广深再次成为房企争夺焦点。
房地产市场一方面是人的集聚，而另一方面则是钱的集聚。在记者采访中发现，虽然杭州楼市库存仍在高位运行，但绝大多数是大户型。
与其他城市不同，杭州楼市大户型充斥似乎是传统。许多看房者无奈地表示，杭州有钱人太多了，即使大户型占比在一半以上，也不怕卖不出去。
更为关键的是，作为发达地区，浙江各地的有钱人纷纷往杭州集聚，这也使得大户型、高房价的传统得以延续。
【看了本文的人还看了】
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
