[摘要] “3·30新政”等利好政策持续发酵,以及部分A股投资者将获利资金转投楼市,一线城市楼市提早“入夏”,其中深圳房价涨幅领涨全国。可是,房企的好日子来了吗?股市走牛对楼市抽血和输血效应哪个更强?哪些城市有望成为“白银时代”房价上涨的领头羊?《每日经济新闻》记者对此展开了调查。
投资要看存销比
截至2015年4月底,有机构测的35个城市新建商品住宅库存总量为26437万平方米,环比下降0.6%,同比增长11%。4月份整体市场成交相对比较活跃,这使得库存继3月份出现下滑后继续下行。
4月份,35个城市新建商品住宅存销比为15.4,这也意味着市场需要用15.4个月的时间才能消化完这些库存。而在2015年3月份,该存销比数值为15.5个月。这说明4月份去库存的速度有所加快,这与市场成交行情相比3月份开始好转有直接关系。可以预计的是,在各类救市政策效应积极释放的大背景下,包括改善性购房需求的积极释放,将促使后期存销比具备下滑动力。
从35个城市的具体数值看,烟台的存销比数值高,超过了35个月。
对于烟台的楼市库存高企,山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,山东把城市规划得过大了,比如一个城市的人口规划有400万人,但规划过大的城市面积加起来,与实际人口的占地相比,要大很多。这样的话,各城市才能有更多的建设用地**,才能更多地去销售土地,增加财政收入。如果再叠加前几年过速的土地**使用,就会使现在的库存量比较大。
李铁岗认为,进入白银时代,投资、投机性的需求在减少;而刚需和人口的增长有很大关系,不可能突然的增加。再叠加前两年一些住房需求早早释放,因此造成目前库存环节压力比较大。“在供给增大,需求没有上涨的情况下,价格自然就会下行。每个城市都感觉能吸引外面的人。在总量大的情况下,城市的区域吸附能力小。”
而天津作为二线城市,去化速度相对较慢。虽然天津的去化周期已从2015年3月份的28.6个月下降到27.5个月,但去库存压力仍然较大。
在天津中原投资顾问部总监高飞看来,天津的购买力还是比较低,很难像北京、深圳一样炒作,房价应该是稳定的,和人均收入及人口的数量有直接关系。天津市没有太多的外地人,因为天津大多是工厂、制造业等,不像北京、上海有大量的服务业和金融总部,所以房价很难有一个好的预期。
上述机构的研报称,总体来讲,烟台、北海、天津、荆门和西安五个城市的存销比数值偏大,此类城市房价下跌的概率也相对较大。相比而言,深圳、合肥、南昌、南宁和南京的存销比较小,而作为一线城市的深圳存销比数值低,为7.4个月,预计后期深圳房价仍有相对较大的涨幅空间。
虽然大多数城市的房地产不可能出现牛市,但是在以深圳为代表的一部分房地产市场还是有望在下半年走牛。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
