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文 / 李院长
不知不觉，世界杯都只剩最后4场比赛了。
不知不觉，2018年也已经过去一半了。
在年初的时候我曾写过一篇2017年的土地市场分析文章：《土地数据告诉你2018重庆楼市五大趋势》。时间过得真快，感觉距离那篇文章的发表还没过去多久，就又到了做半年总结的时间了。
在年初的分析文章中，我引用了2016年土地市场分析的结语，告诉大家“现在上车仍然还不晚！”
但有些杠精对此却不以为然，认为我只是每年都在鼓吹房价而已。
然而在2018年，重庆楼市到底经历了怎样的一个上半年，我相信身处在楼市中的每一个人都非常清楚。
如果不是“限价”、“限售”这些政策调控得当，那么上半年重庆楼市的火热程度绝不会输给五一节的洪崖洞。
市场的运行是有其内在规律的，而那些对于研究的逻辑一无所知的杠精，只不过是一次又一次用自己的无知打自己的脸而已。
如今2018年已经过去一半，那么在过去的这半年里，重庆的土地市场又呈现出了什么样的新趋势？未来的重庆楼市又该怎么走呢？
与去年一样，我们认为今年上半年的土地市场同样也表现出了五个比较明显的趋势：
趋势一：成交面积持续增长，楼市库存压力增大
还记得在今年4月初，重庆市国土房管局发布了《关于2018年全市住宅用地供应计划的公告》，今年全市计划供应住宅用地29000亩，比去年的38000亩一下子减少了9000亩。
此公告一出，几乎所有人都把这个信息解**为主城住宅供应量减少，房价还要持续猛涨的信号。
那个时候我就告诫大家，真相并不是你看到的那样。（参见文章《供地减少，房价要飞？真相并不是你看到的那样！》）因为减少的这9000亩，主要是集中在远郊区县，而主城的土地供应量从近期趋势来看，是增加的。
有些杠精又不相信，非要我拿出所谓的“实锤”。
好吧，现在实锤来了：
今年上半年，主城房地产开发用地成交713.2万方，同比增长4.7%，占去年全年的土地成交面积的比重达到57%。
很明显，上半年的土地成交量不但没有减少，反而是略有增加的。
其实从去年开始，主城的土地供应就已经出现了向上的拐点，改变了连续三年缩减的趋势，开始出现增长。这就意味着半年到1年之后的商品房供应量是比较有保证的。
另外，7月2号，重庆市财政、税务、房管等部门在联合下发的《关于调整房地产开发经营业务计税毛利率等政策的通知》中，调高了房地产开发商的企业所得税计税毛利率和土地增值税预征率，意在催促开发商快速出货，快速回笼资金以缓解现金流压力。
所以我们可以认为，在未来的半年到1年的时间里，至少主城的商品房供应量不会对房价上涨带来任何压力，反而会带来库存量增加的风险。
趋势二：地价涨速放缓，房价上涨压力减少
讲完成交量，再来看看成交价格。
2017年的土地成交价格是上涨得非常明显的，全年平均楼面地价达到4628元/平米，同比2016年大涨了46%，涨幅接近一半，而相比起2015年的价格直接翻了一倍多。
这样的价格涨幅也直接反映到了今年的商品房的价格上，让主城商品房价格出现比较明显的上涨。如果不是限价政策的控制，这个商品房价格的涨幅会更加明显。
而今年上半年，房地产开发用地成交的平均楼面地价达到5102元/平米，虽然比起去年还是有所上涨，但涨幅已明显缩小，从去年的46%下降到10%。
这样的涨幅是比较健康的，也是市场、政府和购房者各方都可以接受的。
另外，从“地房比”这个**来看，今年上半年成交土地楼面价与上半年商品房成交建面均价之间的比值为44%，比去年49%的地房比下降了5个百分点，也从侧面反映出房价上涨的压力得到一定程度的缓解。
从楼面地价的变化可以看出，未来一段时间，由成本推高房价的压力将明显减小，未来的商品房市场将变得更加平稳可控。
趋势三：容积率下降明显，品质楼盘可能增加
上半年成交的土地面积同比增长了4.6%，但成交土地相对应的建筑面积同比却小幅减少了4.4%。
很明显，建筑面积的略有减少并不是因为成交土地面积减少导致的，而是由于成交地块的平均容积率下调了。
从2010年到2017年8 年时间里，每年成交土地的平均容积率都是在2.0以上的。达到2.45，也有2.01。
去年全年成交土地的平均容积率在2.07。而今年上半年，成交商品房开发用地的平均容积率仅为1.92，次降到2.0以下，比去年下降了0.15。
在往年成交的地块中，常常可以看到4.0以上的高容积率地块。
以去年为例，去年全成成交的开发用地中，容积率在4.0以上的土地就有15宗，占比超过了10%。有些地块的容积率甚至达到了6.9甚至是7.9。
而今年上半年成交的所有开发用地当中，没有一块容积率超过了3.5。
我们都知道，容积率是评判一个楼盘品质好坏的一个非常重要的**。（参见之前的科普文章：《80%的购房者都忽略了一个重要**！》）
容积率降低带来的一个可能的结果是未来市场上的低容积的品质楼盘会越来越多。不管是对于城市形象来讲，还是从居住品质来讲，这都是一件好事。
趋势四：溢价率略有下降，联合开发成潮流
溢价率反映的是开发商对未来市场的预期。
从上半年的情况来看，溢价地块数量占比仍然是在不断上升的。
在上半年成交的60宗土地当中，有溢价的土地达到37宗，占比61.2%，比去年上升5.4个百分点。
但另一方面，平均溢价率却出现了小幅下降，从去年的20.8%小幅下降至今年上半年的18.6%。
溢价地块占比持续上升，说明大量的开发企业对于重庆的市场前景还是非常看好的，6成以上的地块都有不止一家开发商抢着要。
而溢价率下降我认为至少反映出两个方面的问题：
一方面是从去年到今年楼面地价的快速上涨也让众多开发商感到了成本的压力和对未来市场风险的担忧。
尽管每出来一块土地仍然有非常多的开发商来抢，但很多开发商，尤其是资金规模小一些的开发商已经感觉到力不从心。
再加上对未来房价持续快速上涨的预期有所改变，所以加价的冲动明显减弱了不少。
另一方面是联合拿地、联合开发渐渐成为了土地市场上的潮流。
与其杀个你死我活，把地价抬高给自己下套，倒不如大家联起手来，一边吃着火锅唱着歌，一边就把生意给做了。至于后面怎么分利，那就是人民内部矛盾的问题了。
所以现在我们可以看到很多由两家、三家、四家开发商联合开发的项目。像礼嘉的礼悦江山更是由五家开发商联合开发，估计每次开项目会都要租个礼堂才坐得下。
趋势五：供地结构不平衡加剧，内环没地了
在2017年的土地市场分析中，我就提出重庆主城的土地供应结构是失衡的。供应量虽然大，但大部分供应都集中在了内环以外的新兴区域。
而今年，这一趋势更加明显，供地结构的不平衡进一步加剧。
2017年，内环以内的地块数量占比为21.1%，而今年上半年，这一**下降到了10%。每成交10宗土地，只有一宗是位于内环以内。
2017年，内环以内地块建筑面积占比为13.6%，而今年上半年，这一**下降到了7.5%。
这7.5%当中，还有一大部分的功劳要算在龙湖头上。龙湖在李家沱拿的那块地，建筑面积达到82万方，占了整个内环内成交土地建筑面积的8成。
如果除开龙湖这个项目，内环内成交土地的建筑面积占比仅能达到1.5%。
如果再把范围缩小到环线以内的核心区，那么成交地块宗数占比和建筑面积占比这两个**则分别只有5%和0.4%。
环线内没地了！内环内也没地了！
在新成交地块中，我们看到了鱼嘴、水土这些近贴着外环的板块，也看到了像龙兴、南彭、木耳这些外环以外的区域。
新成交的土地已经开始慢慢向外环逼近，甚至已经跨出了外环的范围。
另一方面，如果除开龙湖在李家沱那块楼面价4604元/平米的地，内环内其它地块的平均楼面地价达到了8612元/平米，比整个主城的均价高出了接近70%。
所以不管主城整体土地供应量有多大，内环内的地块还是非常稀缺，价值仍然是非常坚挺的，受市场波动的影响会相对较小。
如果手上持有内环内的品质物业，那现阶段一定不要轻易出手，这将是在未来对抗风险的非常优质的资产。
从上半年土地市场表现出来的这五个趋势可以非常清楚地看到：
主城在未来的商品房供应量是有保证的，房价上涨的压力也会得到有效的缓解，未来市场会逐渐趋于平稳。
这应该是大家都希望看到的一个结果。
另一方面，供应结构不平衡的现象却在不断加剧，核心区内的品质物业将会越来越稀缺，也将会成为对抗未来楼市波动风险最有效的武器。
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2018-07-11 16:16:14
