房天下 >   资讯中心   > 重庆锐理数据 >   正文

手机看新闻

地产前沿 | 重庆开启TOD模式下的新思路

重庆锐理数据 2018-06-22 16:25:37

随着网络化、高流动时代的到来,城市居民的工作、生活、娱乐与出行方式也在悄然变化。全球城市与交通规划、政策制定与城市治理,也随之被重新审视,发生改变。其中,轨道交通已经成为助推大城市、特大城市和城市群转型升级的“利器”,这使得TOD(transit-oriented development,即以公共交通为导向的开发)理论得到规划业界的高度关注,正在成为一种标准化的发展模式和规划原理。

如何更好地理解TOD?国外有哪些值得借鉴的成功经验?我国及重庆对于TOD建设又有哪些推动?

TOD实质是生活方式的整合

TOD在我国尚属一个比较前沿的开发理念,但是从一些国外的发达城市的经验来看,TOD发展已有多年,城市规模越大,轨道交通所扮演的角色就愈发重要。

TOD和地铁上盖有何不同?

一般谓地铁上盖项目是属于TAD (TransitAdjacentdevelop-ment,车站附近的开发)。它不属于公共交通主动导向新地块开发,而是被动适应既有地块需求的开发,无论从建筑设计还是从空间接驳来说,都做不到无缝衔接。

而真正的TOD模式,是以高铁、地铁、轻轨和公交等站点为中心,在400-800米半径内,建立综合发展的步行化城区。简单来说,是根据“交通核”和购物中心整体考虑,你可以从车站过渡到商场,甚至可以通过直梯从住所到达地铁站。

TOD发展典范——东京大都市圈

TOD的发展模式通常情况下会更多的被地少人多的区域采用,因为这样能够更好的开发有限土地的价值,例如日本无疑有非常成功的TOD案例。

以东京都市圈为例, 从交通规划的角度看,东京都市圈形成了以交通引领城市发展TOD模式,其中最重要的切入点是轨道交通站点和周边用地的一体化开发。在交通结构上,东京的绿色交通分担率达到88%,而且其主导是轨道交通。

“蜘蛛网”一样的地铁线路


从社区发展的角度来看,大型社区中心围绕车站布置,有景观良好的步行系统从中心通往附近的居住区。居民到铁路车站的出行总量中,68%为步行,24%乘公交汽车,仅有6%使用私人小汽车。显然,这种用地布局在吸引远距离出行使用铁路的同时,还有效降低了社区内部的机动车交通量。

TOD模式是城市发展的必选项

观察国内,经济水平和社会消费的变化也正在改变着中国城市,如何有效引导城市空间的良性发展,可以思考出3点——

交通模式转变:传统的交通模式转变为以步行和轨道交通为核心、多模式整合的交通体系;

城市开放空间:轨道交通的介入,为城市开放空间的网络化构筑创造可能;

土地开发强度:高密度的城市土地开发会向轨道交通站点周边集聚;

轨道交通的介入使得城市地下与地上空间的一体化成为必然。

2014年3月,国务院正式印发的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》中明确提出:“城市发展模式科学合理。密度较高、功能混用和公交导向的集约紧凑型开发模式成为主导。”这是中央政府首次在重要文件中明确提出采取“TOD”模式,这将对中国未来的城市发展产生深远的影响,指导其迈向更集约、更低碳的方向。

“高铁+地铁+公交”

综合性TOD落地重庆

随着重庆进入大规模轨道交通建设高峰,这种“轨道+物业”的开发模式,在为轨道建设提供一种可持续发展模式的同时也为区域发展提速。

从政府方面来看——重庆市四届人大四次会议上就提出了《关于加强政策引导,推动轨道交通沿线土地TOD综合利用,实现可持续发展的建议》。

从城市人口来看——根据规划,到2020年,重庆市主城区城镇建设用地将达1188平方公里,主城城镇人口1200万人,晋升准“超级大城市”。

可以说,已经进入到城市加速发展阶段的重庆, TOD模式同样是城市发展和规划的必然产物。

目前,重庆 “高铁+地铁+公交” TOD项目正在抓紧建设中,而由龙湖集团打造的商圈高铁TOD综合体,也在近日正式发布案名——龙湖光年,可以预见,这种TOD将给重庆带来几大变化:

龙湖光年效果图


这将是一座重庆型的商圈交通枢纽站

据了解,龙湖光年作为首例高铁车站上盖城市综合体,其项目还涵盖成渝高铁专线、4条轨道线(1号+9号+轨道环线+都市快轨)、27条城市公交线路。届时,可在此实现高铁、轨道交通、公交、出租车等多种交通工具零换乘。看似复杂的线路布局将有效的盘活整个城市的人流量。

这将是一个被重新定义的核心商圈

根据《重庆商圈发展报告》显示,沙坪坝商圈地均零售额7.11亿元/万㎡,居重庆全市商圈之首,成为重庆商圈每平方米所产生销售额的地方,这一数据也体现出沙坪坝商圈真正的零售价值。

随着沙坪坝TOD项目的建设,三峡广场的消费局面将重新升级,一方面火车站上盖将扩大沙坪坝商圈面积,另一方面,作为未来“五轨合一”的枢纽站,各线路通车后也将大大增加沙坪坝商圈的人流量和消费能力。

通过锐理数据总结发现,沙坪坝TOD项目有几个显著价值点:

  • 价值一:商圈土地稀缺

根据《重庆商圈发展报告》中重庆商圈核心区面积数据显示,沙坪坝商圈核心区面积仅次于杨家坪,土地面积的稀缺更体现区位价值的凸显。

重庆部分商圈核心区面积


  • 价值二:人口密度高

据重庆市规划局通过大数据统计的《主城区居住人口密度10街道》中显示,在10个居住人口密度的街道里,沙坪坝区域就有4个所属街道上榜,平均人口密度达到每平方公里3万人。

另外除了居住人口,高铁以及4条轨道交通的全面开通,将会给沙坪坝商圈形成更大的客流空间。

  • 价值三:商业标准大升级

由龙湖集团打造的TOD综合体“龙湖光年”落地沙坪坝后,将会颠覆沙坪坝商圈以往的旧形象,整个项目会覆盖龙湖集团旗下所有主航道业务模块。涵盖4.0战略级天街、龙湖冠寓旗舰店、龙湖养老创新业务、龙湖一展空间创新办公业务,将给沙坪坝商圈开创全新的消费及购物模式,同时项目将树立起重庆市乃至的新形象,进而推进沙坪坝商圈的扩容升级与整体发展。

TOD思维下 龙湖力推城市新格局构建

沙坪坝火车站自1976年投入运营,至今已经历42个年头,不仅承载了3代人的记忆,还见证了沙坪坝楼市的变迁。随着2011年沙坪坝火车站宣布停运改造后,给大家的印象却只剩下“旧乱堵”3个字。

沙坪坝旧火车站


在今年,升级扩能改造后的沙坪坝高铁站主体工程已完工,目前已开始投入使用铁路站房部分,站房上部将继续施工。作为沙坪坝的城市更新代表,龙湖集团承担起按照国外发达城市采用的TOD模式来进行开发,这会对区域产生怎样的影响?

区域形象升级 沙坪坝要逐步丢掉“旧乱堵”的帽子

此次TOD项目,除了沙坪坝高铁站重新改造升级,其站前广场将和三峡广场相连,商圈的广场面积将从现在的0.27平方公里,扩大到0.74平方公里,增大了接近3倍。将一改往日道路破旧的历史形象。

另外,建成后的沙坪坝TOD项目不仅可以做到人车分流,还可以缓解附近交通拥堵、车辆交杂的现状,同时,大量地下停车场的设置,也节约了大量的地面空间。火车站、公交站、汽车站全线打造将从交通上改善沙坪坝片区的堵。

此次沙坪坝TOD项目的规划设计,曾借鉴了日本的涉谷站的涉谷之光。据了解,由于复杂的城市需求和有限的城市空间,涉谷站在空间使用上朝地下化、再高架化等“立体化”方式发展,并在车站附近建立了办公商业广场群,同时,还打造了丰富的地下街区。

日本涉谷之光


同样,作为一个历史相对悠久的车站且处于城市核心位置,沙坪坝高铁站的打造也朝着“地下化”和“高架化”的模式发展,并按照TOD模式展开,建设涵盖高铁、地铁、快轨、公交、客运等多种交通方式的集散中心,然后以400~800m(5—10步行)为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区。

龙湖力推城市新格局构建 把握行业话语权

锐理了解到,龙湖是国内引用TOD开发模式的城市运营商之一,早在2003年,就开始了对TOD模式的探索,据不完全统计,在龙湖已开业或正在建设的商场中,有超过30座都位于轨交上盖或周边,已经充分具备了TOD模式的条件和要素。

据悉,龙湖将其商业项目按照TOD成熟度划分为三类:


城市节点类,依靠轨道客流带动商业发展,代表项目为北京长楹天街;

城市商圈类,商业与片区实现物理上高度联通,形成消费氛围浓郁的商圈,代表项目为重庆时代天街;

城市中心类,即内容上的高度联通,集聚人、产业、消费的自成体系的中心,代表项目为此次参与的商圈高铁TOD项目——龙湖光年。


龙湖光年效果图


伴随着轨道交通大发展和发达城市的发展转型,TOD不单是城市发展的必选项,未来更需要承担更多的使命、复合更多的功能,形成“TOD+”的城市发展新模式和都市生活新方式。

而龙湖牢牢抓住这一历史机遇,与时俱进不断创新,同时更尊重了TOD的产品特性和科学规律。随着沙坪坝TOD项目的建成,不仅将极大地提升重庆区域的土地资源和其它生产要素的价值,同时在TOD的新思维下,作为商圈高铁TOD综合体,该项目也势必将成为新的“城市范本”。

免责声明:本文系注册用户(作者)在房产圈发布,房天下未对内容作任何修改或整理。本文仅代表作者观点,不代表房天下立场,若侵犯了您的合法权益,请进行投诉。对作者发布之内容,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入200

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京搜房科技发展有限公司
Beijing SouFun Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318041 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈