锐理观察|解放碑产品稀缺性渐显 谁是进驻新“契机”?

4月26日，财经旗下数据新闻项目“新一线城市研究所”发布了《201**国城市商业魅力排行榜》。在这份覆盖338个中国城市的榜单中，重庆的排名连续三年上升，今年更是超越武汉、苏州、西安和天津，位居新一线城市第三。

排行榜显示，2017年重庆新增158家品牌门店，是新一线城市中增长势头的城市，商业氛围浓厚；重庆的储备人才留存率高达70%，为新一线城市中，未来可塑性强；餐厅、咖啡馆、运动场馆、书店、电影院等活跃度高，城市活力充足。

除了商业魅力凸显，近年来重庆的的经济能力也在不断提高，锐理数据显示，截至2017年，重庆GDP增速已连续十年领跑，其在2018年很有可能超越天津，紧随北上广深几个一线城市，成为GDP体量排名第五的城市。

随着城市的不断发展和经济的稳步增长，重庆逐渐成为引领西部发展的城市，吸引了越来越多外来人口流入，而这也为重庆房地产投资带来了新的机遇。

租赁市场需求旺盛品质成主诉求

官方数据显示，2014年-2016年，重庆全市新增净流入人口数量分别为16.1万、23.6万和30.1万，净流入人口逐年增多的趋势越来越明显；2017年，重庆市全市新增净流入人口数量为26.73万，仍然保持在较高增长水平。

人口的大量涌入不仅刺激了重庆经济的增长，还带来了大量租赁需求。

58集团《2017-201**国住房租赁蓝皮书》显示，2017年重庆租房整体需求量同比上涨43%，涨幅超过多数新一线城市。

另一方面，近年来重庆由传统型城市向旅游型城市转变的趋势逐渐明显，旅游热度十足。重庆市旅游发展委员会统计显示，端午期间，重庆共接待境内外游客944.57万人次、实现旅游总收入48.35亿元，同比分别增长12.6%、26.7%。

旅游行业的发展为重庆带来了大量的租赁需求。

携程数据显示，端午假期酒店订单量同比涨幅超过50%，热点景区较多的解放碑区域，酒店、民宿呈现井喷增长，“一房难求”。

不断增长的需求也刺激了租金价格的增长。

锐理梳理了重庆多个区域的租赁情况发现，南坪、大坪、加州等大多数区域的租金均较上年增长5%-7%，江北嘴租金较上年增长8%；名列第二的观音桥租金较上年增长9%；租金增长率的解放碑较2017年增长18%，是观音桥租金增长率的两倍。

产品选择方面，高端房源依然是市场的主要需求产品。

数据显示，长租人群在物业的选择上，超过60%租住人群要求房源为配套完备、具备高品质的公寓产品；旅游租赁客群在产品选择上，79%租住人群选择交通便捷、服务更有保障、设施更高端的品质酒店、民宿。

依托租赁的旺盛需求，租赁市场对公寓的需求度提高，不限购、无房地产税的公寓成为新的房产投资热点。而在租赁人群要求越来越高的情况下，什么样的公寓产品更具有投资价值，同样值得探讨。

要有什么样的标准，才能称得上价值显著？

作为大众投资品，租金和总价利润增长空间是决定公寓投资回报最重要的组成部分。在锐理看来，值得投资的公寓产品必须具备高增值能力、高租金水平和可持续性强的高端客流。而这，对于公寓产品的地段、产品、服务均有较高的要求。

通过对部分城市的高价值公寓进行梳理，也佐证了这一点。

北京达美奥克伍德华庭、上海时代豪苑、广州国际金融中心雅诗阁公寓、成都国金豪庭均处于所在城市的核心位置，周边交通、商业等配套完善，高端人才齐聚，既保证了公寓的总价利润增长能力，同时为租赁提供了高端客群基础。

相较于一般公寓，上述公寓自身具有更丰富、更高端的配套。从上图可以看出，私人会所、健身中心、停车场、会议室、咖啡厅等配套设施几乎是标配。因此，高租金公寓要求项目本并非只有单一的产品，而更应该是综合体项目。

不仅是配套完善、交通便捷、产品品质高端等硬配套，以服务为核心的软配套也是影响租金高低和租赁人群去留的一大要素。如上图所示，上海时代豪苑提供多语种接待、成都国金豪苑的提供专职管家等酒店式服务，可以更好地提升居住的品质感和拉近租赁人群的心理距离。对于高端客群而言，价格的高低只是一个“数字”，选择产品的最核心因素仍然是“价值对称”！

产品探寻：谁能填补重庆高端公寓市场空缺

将目光转回重庆市场，锐理也发现了符合上述标准的公寓---恒大解放碑中心。

从地理位置来看，恒大解放碑中心位于解放碑CBD内，这里聚集的世界500强近百家，总部及**企业150家，外资企业超过700家，外资银行、保险占全市的90%，是重庆高端产业、高端人群最密集、经济活动最活跃、配套设施最完善的区域，区域内高端租赁需求旺盛。

从产品形态来看，恒大解放碑中心由2栋超高层塔楼和9层商业裙楼组成，是目前解放碑CBD核心区域目前在售的城市综合体项目，且仅有30万方，未来出现同类型产品供应的可能较小。

数据显示，2012年至今，解放碑片区仅成交10宗土地，可建体量仅117.32万方，仅占主城区成交总数的0.6%。在土地资源严重不足和需求不断扩大的矛盾之下，产品的稀缺性将会愈发明显，未来产品价格将持续上涨。可以预见，恒大解放碑中心可能是投资进入解放碑CBD最后绝佳机会。

从产品设计来看，恒大解放碑中心并非与其他高端公寓千篇一律，而是具有自己独到的设计和亮点。

在项目外观上，项目以228米城市天际线、全玻璃幕墙结构呈现，大气与精致并存。

（项目外观）

在自身配套上，项目自带60000㎡情景体验式商业，融合高端餐饮、时尚酒吧、互动式购物为一体，商业配套还包含以国际五星标准打造的3000㎡高端商务会所，精致餐厅、健身房、瑜伽室、亲子室、多功能会议厅、宴会厅、红酒坊、桌游室等一应俱全。

（会所：健身房）

（会所：红酒坊）

同时，项目还打造了1000㎡空中私人会所，影音室、共享书吧、儿童游乐区、室内高尔夫练习场、植物景观生态园、艺术展厅等，可全方位满足了住户的生活需求。

在产品的细节上，项目具有双入户大堂设计，面积近800㎡，挑高9米，墙面和地面采用了意大利进口的鱼肚白天然大理石，品质感显著。

（高区入户大堂）

同时配备9部奥的斯豪华装修高速电梯，无间隙服务；日立新风中央空调系统、意大利BERTI地板、瑞士LAUFEN劳芬卫浴等众多国际一线品牌云集。另外，在土地极为稀缺的解放碑，依然采用4.2米层高的百变空间，保证可实现个性化定制空间。

（电梯间）

区域市场热度蹿升 助推恒大解放碑中心价值提升

解放碑作为重庆最为核心的地段，近年来市场表现愈加突出。据了解，目前解放碑的高端物业出租情况一直保持稳定和良性增长，各类产品出租率普遍较高。解放碑《2017年重庆旅游大数据报告》显示，解放碑片区酒店年均入住率已达到85%以上，节会期间甚至会出现一房难求的现象。

租赁热度和租赁需求的提高，为高端公寓带来了更多的机会。锐理通过梳理发现，将公寓打造成涉外服务式公寓、酒店式公寓等产品，还可以实现公寓租金的超100%增长。数据显示，目前解放碑CBD片区内一室公寓的平均租金在4000-5000元/月左右，将其打造成涉外服务式公寓、酒店式公寓等则可将一室公寓月租金提高到1.8万至2.5万。

以区域内的目前产品和物业管理高端的解放碑威斯汀酒店租金酒店为例，锐理对各户型的租金做了详细的计算。

数据显示，46㎡的单间公寓月租金可达2.5万/月；83㎡套房公寓月租金可达5.1万/月，租金远高于市场上其他产品和其他商圈。

未来，恒大解放碑中心可依托解放碑市场内旺盛的长住、旅游租赁等需求进行多元化产品功能拓展，以民宿、酒店式公寓、服务式公寓等经营形态程度地发挥出了项目的价值，实现租金和租住率的持续性增长，促使其成为解放碑投资市场产品。

据了解，目前恒大解放碑中心项目吸引了众多高端酒店运营商的关注，商业价值凸显。

另一方面，恒大解放碑中心首付仅需5%，首付资金投入集中在10万元左右，从投资角度来看，资产占用率低。

*数据来源：重庆锐理数据、58、链家、房天下、安居客

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