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寻找重庆优质“大平层”(第一季)

大卫聊地产 2018-06-14 23:24:55

有一天,我想学习豪宅知识,就去网上搜了一搜,发现一个有意思的排名:

《中国顶级豪宅平均房价top20》(克尔瑞统计)

注意,这不是什么主观角度的打分,而是成交价!是整个楼盘成交均价,不是某几套最贵的,这些楼盘最贵的肯定也不止这个价。

这是网上能搜索到最新一次明确的统计(新房),2017年上半年的,很多近期又涨了。

有意思的地方是:

1)北京和上海房价真的是贵!!比如我想买100平的三房,结果一看,1500万!我觉得是让明星买贵的!

2)大平层居然占据了近70%,而传统意义的豪宅别墅只占了30%!为什么?大平层凭什么和别墅73分天下?

重庆的未来,也会是这样吗?

现在到处都在说大平层,

重庆又有哪些优质的大平层呢?

今天是第一季。

定义大平层

1)“大平层”仅仅是面积大吗?

大平层通常指面积比较大,且拥有完善或奢侈居住功能空间的平层豪宅。


标准空间:

  • 主卧、书房、衣帽间、主人卫浴间功能一体化设计;

  • 双套房,甚至三套房,达到别墅级的独立起居空间;

  • 有大客厅、大阳台、或大露台,要大气;

最关键,开间要大,这样享受阳光和景观的尺度才够充分,才会比别墅强。

区别于别墅:

大平层一定要在城市的“绝版”地段上,近距离拥有城市的所有配套资源,或商业,或滨江,或繁华闹市区之中隐匿的一处私密之地。

2)把别墅压扁

大平层,相当于把别墅拍扁了。

比如,这是一套传统的250平的联排中户:

3+1层,地下室算全产权面积,可改五层,前后小花园,6米多点开间,二楼可改3个卧室,三楼可做一个大套房,通常拿来当豪华主卧,地下室基本就当个影音室,陶冶一下情操,打麻将都不行,太闷

这是重庆历史上最常见的标配式的联排,部分改良以后会在一楼增加一间卧室。

把250平的别墅拍扁以后,可能就变这样:

地下室在拍扁的时候,给拍掉了,只剩下一、二、三楼,差不多就套内面积200平。

功能性与别墅保持相同,一个主卧超级大套房,三个次卧室,横厅设计,中西厨房,20多平休闲阳台,全屋三个卫生间。


真正的大平层,就是把别墅从三层楼拍成一层楼。

这么做的目的是:保持功能性一致的情况下,不用爬楼梯了,房间宽度更加大气了!

3)一定要在城市中心

大平层的额外附加价值是:一定要在城市中心,拥有城市的最优质资源!

在聊别墅的时候,我说,只有城市别墅将来才具备价值,就是这个道理,住房是用来生活的,可真正的城市别墅,少之又少,

因为中心区域的土地少,因为容积率控制,因为周边高楼大厦影响别墅私密性,在城市繁华地段,基本已经难觅别墅踪影。

所以,才有了大平层的出现。

在寸土寸金的城市核心,甚至是商圈旁,都能够修大平层,

拥有全面的资源配套,地段地段地段,是赋予大平层的核心价值!

所以:

大平层价值所在就有这么几点

1)城市资源

第一项,就是拥有城市的配套资源,学校、医院、商业街、购物、看电影、超市、以及地铁,部分配套可以步行抵达。

这就是城市价值,城市花了成百上千亿,修建了医院、道路、地铁、医院、商业街、公园、体育场...都成了大平层的配套!

与生活相关的配套。


城市资源,除了城市,在重庆还有江,如果在滨海城市,就还有海。

兼顾城市繁华的配套与自然资源。

2)圈层

大平层起源于欧洲,在美国走向巅峰,逐渐成为名流圈层的私属物业。为什么?

就是因为必须在城市生活的名流们,需要高品质的大宅,而大平层恰好出现了!

本质上,是因为别墅对土地的硬性依赖之特殊性,没办法在城市中心大量铺开。

3)生活化繁为简

区别于小户型的局促,也区别于别墅的多楼层,大平层的目的是让一家人在一个空间平面上生活,却有各自有各自的独立空间。

4)稀少

并不是所有的大平层都昂贵,只有具备了上述这几项条件,在加上高品质,这样的大平层,才具备收藏或居住的价值。

这种条件的大平层,如果在北、上,就是进中国顶级豪宅TOP榜单,而在重庆,掐着指头也数的出来。

很稀少。

5)尺度

起码单套180平起,入门级,目前重庆市面上比较多出现中小面积“大平层”,是对总价约束的妥协,也是根据市场需求的妥协。

大平层面积够大,尺度够宽!是独特的气质。


开间会很宽,这样,阳光就会照到房间的每个角落,没有阴暗的地方,但同时,进深又不会太长,通常大平层都南北通透,空气穿堂对流...

“大面宽,短进深”,是一个重要因素。

尺寸空间感,功能设计,起码要在甄选大平层的要素里面,占到三分之一以上。

以上面那个被拍扁的大平层户型为例,这套房准确的面积是套内196平。

户型解析

1)空间尺度

因为被拍扁,各部分的功能面积得以保留或放大,

  • 最大的亮点,来自于厅,8.2米开间,大于常规联排别墅的6-7米,40平独立的厅+25平厅的延伸,形成了65平的家庭活动区;

  • 中西厨+餐厅,近30平,比普通小户型住宅的客厅+餐厅还大,因为大,设计摆置了大气的8人圆餐桌;

  • 次卧区,三间卧室均达到了近15平,其中一间是套房,面积均衡性是为了双孩家庭,不厚此薄彼。

  • 大平层的主卧就需要格外奢华,体现的是主人的尊贵,以这套房为例,面积接近50平,涵盖了起居卧室+独立书房+衣帽间+卫生间。

2)功能分区

室内部分为三个独立性很强癿区域:公共区、次卧区、大主卧区(或可改为双主卧区,配卫生间及衣帽间);

层次感比较鲜明。

3)室内流线

大平层的室内活动路线,不可忽视的是一定需要仪式感,目前国内主要的流派,大多源于绿城,后经星河湾改良,增加了档次感。

我们看到的这个户型,可以看做是“星河湾流派”的改良,中式“玄关”+文艺复兴时的经典“十字圆厅”格局,

既有了入户的私密,又通过“十字”进行了三区分立,餐厨区,家庭活动区,起居休息区。

4)亮点

这套大平层,我想说的,他并不“壕”,而是在突出生活。

等面积双孩房,中西厨,圆桌餐厅..

再到主卧区涵盖4个功能区的套房,或双主卧,根据家庭的构成进行了机动的预留空间。

这套大平层在哪里呢?

这种196的大平层再昱湖壹号,在整个楼盘,一共只有几十套196户型,真正的大平层,目前也只有几套了,不愁卖,并不需要我吹捧他。那是楼市淡季时才有的事。


我说这个大平层,有几点原因:

  1. 我想聊聊,我认为的大平层是什么样的,他的空间、价值、布局、功能,也给你一些启发;

  2. 相对于昱湖壹号120平左右的常规主力户型,这套196是点睛之作,看了以后,我认为可以写下来作为选大平层的参照物;

    进而引发大家思考:我们为什么买大平层?想买什么样的大平层?

  3. 这类大平层,是我认为未来市场的一个机会点,

    在户型使用,功能空间,以及豪宅必须有的仪式感与尺度等方面都兼顾大气豪华的同时,却又很明显的偏向于居家的功能,

    --以住家为导向,根据家庭构成,合理利用空间,“宽”但不浪费;

  4. 大平层,除了追求“奢侈”“豪华”,“回归生活”是否才是他的正解和宿命?

至于昱湖壹号这个楼盘,我和许多人都大致解读过,不再累述。

有一点这里说说,这两天,关于“两江四岸”和“西部新城”包括“发展南部”的消息特别多,有些人就因此开始争论“北区会没落”。

你认为两江新区会没落??我不知道根据何来,难道重庆只配同时发展一个区域?

我始终坚持一点,重庆是大重庆,志存高远。并不是只有860多万主城常住人口的“小城市”,所以,重庆当然不会仅仅局限于一个“北区”。

相反,北区只不过是一个先行者,率先发展了,

以“两江新区”为引擎的北区,和以“成渝”新机遇为带动的西区,形成呼应,双核驱动,才能将重庆迅速做大,有效吸引人才,吸引资金技术,最终引领西部。

北区不仅不会没落,正蓬勃发展中的几大新区,礼嘉,中央公园,龙兴,悦来,蔡家,都还只是刚刚开始...

好戏还在后面。尤其是改善型豪宅领域,北区优势明显。

-End-


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