市场四问:改善需求集中 谁先解渴重庆豪改市场供应?

2018年前5月结束，在调控连续加码、信贷趋紧的环境下，重庆楼市会暗中发生什么变化？在改善深水年的认知下，锐理君打算从改善产品的角度对当下市场进行观察。

改善需求集中

热点板块大户型供应告急？

重庆市场从2017年开始，刚需市场新增供应量逐渐减少，而大空间、高采光、多功能分区等针对高净值客群的细分市场开始觉醒，重庆主城区大户型产品的价值得到凸显。

锐理数据统计了重庆主城各板块的销售数据，分析发现，2017年至今，照母山板块成交表现尤为抢眼，其销售套数与销售面积均位列首位，其次为茶园板块和蔡家板块。

锐理择取了前三个比较有代表性的热门板块（照母山、茶园、蔡家），并对其各自2017-2018年5月以来各户型面积段销售套数做了统计，发现以110㎡为界限，呈现出两种不同的市场表现。

从整体来看，80-130㎡户型销售占比，其中90-110㎡户型销售量为峰值，在热点板块中成为主流改善产品。110㎡以下的户型中，50-80㎡的传统小户型虽仍有成交，但对比前两年以小户型为主的市场，成交量已逐渐减少；

而在110㎡以上的户型销售走势中可以看到，随着面积段增大，销售量随之减少。值得注意的是，在130㎡以上段，照母山板块的销量则表现出更明显的优势，在各个面积段均处于领先地位，大面积段产品的市场需求度可见一斑。

与之相对应的是新增比较情况，调取照母山、茶园、蔡家各面积段的新增房源数据，在目前改善性需求的大环境下，110㎡以上的大面积区间，热点板块的大户型高端产品供应告急。

攻占高端产品市场

谁是成交大拿？

那么从产品端来看，在这稀缺的大面积高端产品中，又是哪些企业占据着优势？谁才是真正的“高端标兵”？

2017年7月至今这近一年里，从高端产品面积段项目成交套数排行上来看，130—250㎡之间每个改善面积段成交靠前的项目都不大一样，龙湖、万科、融创、保利、金科等均有上榜。但是从这部分名单中，我们还是找到一个高频词汇——龙湖，通过仔细盘点，锐理君发现下面这组数据：

130-150㎡段，龙湖九里晴川和龙湖昱湖壹号成交套数分别排第六和第七；

150-170㎡段，龙湖两江新宸和龙湖昱湖壹号成交面积和套数均分别排名和第二；

170-200㎡段，龙湖昱湖壹号成交套数排第八；

200-250㎡段，龙湖舜山府成交面积、套数和总金额均排第二；

250-350㎡段，龙湖舜山府成交总金额和套数分别排第二和第三；

350㎡以上段，龙湖舜山府成交面积和套数分别排和第二。

梳理龙湖这近一年的在售住宅项目，共有7个含大户型的高端项目，且项目均表现不俗。从面积段上可以看出，龙湖的产品线户型面积较大，均在高端改善范围之内，其中龙湖舜山府频次出现在200㎡以上段，完成了“豪改”的标准。

综合来看，在改善产品集中供应的这一年中，舜山府在200㎡以上面积段的豪改市场里，完成了成交量排名的成绩，牢牢掌握重庆豪宅市场的话语权。

龙湖舜山府能在高端市场有这样的表现其实一点都不意外，分析舜山府上榜的项目可以发现，其之所以能成交靠前，有以下几个方面的原因：

1、占据的地段优势

项目所处为照母山板块，目前板块内医疗、教育、交通、商业等配套均已成熟。以龙湖舜山府为目的地，周边有地铁、成熟路网等交通线路。另外星光隧道的通车，打通了照母山的交通阻隔，把大竹林片区、照母山片区、财富中心片区，甚至礼嘉片区等连成一线，让照母山两端形成大型综合体、商务中心、居住区、休闲广场、森林公园等为一体的“5生活圈”。

2、主城稀缺豪改居住地

从细分市场来看，调取2017-2018年5月重庆130㎡面积段的项目销售热度图，可以看到，照母山以北的板块正是近一年里大面积段豪改产品的聚集地。

从热度对比来看，2017年聚集照母山板块的销售热点在2018年已向更远更北边的板块转移，照母山大面积豪改产品逐渐减少，稀缺属性凸显。

2017年130㎡以上面积段项目销售热度图

2018年130㎡以上面积段项目销售热度图

3、拿得出手的产品品质

细数龙湖在重庆所开发的项目，从最初的龙湖花园、龙湖蓝湖郡，到现在的龙湖舜山府，无一不将品质作为项目诉求点，即便二手房，相比区域内的楼盘增值也更加明显，品质已经成为龙湖产品的标签之一。

入市一年

龙湖舜山府都经历了什么？

时间回到2017年初，龙湖舜山府项目案名首次对外发布，成为龙湖产品战略全面升级的标志性事件。

龙湖舜山府示范区一亮相，豪宅范儿、定位定调、客群影响力，立即让业界众多竞争对手嗅到了危险的气息。各大项目的营销策划人员，频频打探舜山府的产品、价格、推盘时间节点等敏感信息。

随后一期项目陆续获得“中国地产界设计典范楼盘”、“第二届重庆匠心楼盘”、“2017第十二届金盘奖年度预售楼盘”等奖项，更获得标志着全中国审美与建筑水准的：“地产设计大奖奖”、“地产设计大奖金奖”两项重量级大奖。

再来看数据，从话题到战绩，龙湖舜山府实际上交出了一份叫好又叫座的答卷：从成交量角度看，龙湖舜山府200㎡以上主力户型成交，在整个照母山板块的成交量中占比近1/4。

库存有限

舜山府“解渴”照母山板块供应

尽管照母山板块依然受市场看好，但在“僧多粥少”的市场下，这一区域的购买机会并不多。据锐理数据了解，在去年已得到市场良好口碑的龙湖舜山府，即将在今年7月中下旬推出其三期藏山叠墅产品以及5层纯洋房产品。

值得注意的是，此次新推出的藏山叠墅产品，地块与照母山森林公园仅一路之遥，除了依旧延续一期产品的硬性品质，还拥有远期的大好前景，同时可以缓解近期极为缺货的豪改市场。最近一年，照母山板块的叠拼产品存量走低，且在照母山片区基本处于断供阶段，因此，一旦入市，其关注度想必不低。

2018年至今照母山板块各业态产品存量情况

在市场需求积压的当下，龙湖舜山府三期藏山叠墅的入市，会引起怎样的市场反应？在创下无数佳绩之后，龙湖舜山府团队面对市场和客户的期待，又将如何再度突破自我？登峰造极之后如何延续传奇？锐理与市场一同期待。