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前段时间，院长团队与安居客以及国内知名的网络音频APP蜻蜓FM达成战略合作，开通了重庆房产类音频节目——《左左聊房子》。
院长也受邀成为了这档音频节目的长驻嘉宾，开始为重庆地产行业“献声”。
我们会定期把节目中的音频内容整理成文字，放到公众号中与大家分享。
今天给大家分享的是关于公寓产品是否值得投资的话题。
左左：
最近我发现市面上有一种比较火热的产品出现——带租约的酒店式公寓。
比如渝北某个规模不算大的商业广场的酒店，公寓50㎡左右，价格在17000上下，卖的时候是带15年租约。
在这15年中，不同的时间段会以不同的租金比例返还给你。算下来差不多15年之后，你的买房成本就收回来了。院长对这种产品了解吗？
院长：
酒店式公寓我是有一定了解。这种产品有几个问题：
就是回报的问题。以十到十五年这样的周期，把你的投资全部收回来，从普通住宅和商铺来讲投资确实算比较高。
但需要考虑到另外一个问题，现在房价涨幅非常快，在这种背景之下，租金的增值幅度也会和房价的涨幅一起上涨。可能涨幅跟不上房价的速度，但是会有不断地递增。
那么，现在酒店式公寓给出来的租金的增幅，要比我们实际市场上的增幅要低的。
第二点，租金的返还，由于是第三方公司，这中间就会存在一定的风险。就是说这个第三方公司，不管是做酒店运营也好，还是其他的民宿或者物业，一旦运营不善，就有可能跑路。这期间就存在很多不确定性。
另外就是，酒店式公寓流动性的问题。作为投资来讲，投资的目的是资产和保值，最终需要转换成现金，这个就是所谓的“资产的流动性”。
对于酒店式公寓，资产的流动性比较弱，这和有关。打个比方说，你现在买的酒店式公寓总价是50万，那么商家给你算的时候，也是按照50万的总价给你算汇报。
当你这个公寓到100万的时候，这个时间并不会太久，也许就五年、六年的时间。但你的，还是以五十万的总价合算的，这相对于100万的总价来讲就太低了。
其次，如果你想把这个房子卖掉，因为物业是带租约的，也就是说买你房子的人必须继续履行租约，这就限制了客户群体。也会大大缩小买你这个房子的客户受众面，对于公寓流动性十分不利。
左左：
除了这种带租约的酒店式公寓，市场上其实还有很多公寓产品，今天咱们也一起来聊聊。
院长：
市面上的公寓分为两种，一种是住宅性质的公寓，一种是商业性质的公寓，这个主要是根据土地性质的不同来决定。
住宅性质的公寓其实是和普通小户型住宅是一样的，土地年限是五十年，可以做普通的住房按揭，首付三成，利率也要低一些，贷款可以贷20年或者30年。
商业性质的公寓土地性质属于商业属性，贷款只能贷五成，贷10年，利率也要比普通的按揭贷款高一些。
左左：
在选择这两种产品的时候，需要注意些什么呢？
院长：
我们先来说商业性的公寓。它有一些特点，比如说可以注册公司，没有住宅性质的公寓的落户政策，另外它也不带**，产权年限和商业一样，物管费相对较高。
商业性质的公寓可以用来作为酒店，小型办公，民宿等空间，因为属于经营性质，所以回报是比普通性质的住宅公寓要高一些。
但从物业来讲，它比不过住宅的幅度。这是一个奇怪的现象，就是租金高的物业，它的物业反而不如资金低的。
商业公寓的缺点：
点首付更高，利率更高，年限更短，对于投资者而言，投入会更多一些，利用率更小一点。
第二是交易层面，它的交易成本是比普通的住宅成本更高的，特别是在二手交易市场，住宅的交易成本一般不会超过10%，而商务公寓的交易成本和商业写字楼是一样的，二手交易的税费是在15%—18%这样。
商业公寓的幅度比不过住宅，这个不光在重庆是这样，北京上海等城市的市场早就已经验证过这一点。
这个地方的市场就是住宅的价格跟写字楼、公寓、以及商业的价格早就已经出现了倒挂。这是我们说的公寓物业的缺点，那我们再来讲一下它的优点。
商业公寓的优点：
比如说它不占贷款的名额，适合没有贷款名额，又想投资的客户。
第二就是对于一些不是需要放很大的杠杆，不需要追求的投资回报，只是想有一些比较稳定的租金的客户来讲，商务公寓的回报要比一般的住宅高很多。
第三，对于现在这么火爆的住宅市场，小户型和刚需产品是买不到的，需要全款或者托关系的前提下，对于买不到这种的客户，退而求其次，买这种类型的公寓，作为过渡阶段的居住，也是比较好的办法。
还有三点需要特别指出，现在市场上有种层高5.1M的LOFT商务公寓，它的性价比是比较高的，因为相当于买了一层送了一层。
但是在新的建筑规范里面，LOFT的层高被限制到了4.8M，也就是说现在市场上的5.1M的LOFT已经了，以后买不到。
第二点就是，在新的建筑规范里面，商务公寓不再修建独立的卫生间。它会被做成写字楼的性质，只有公共的卫生间。所以说，以后的商务公寓，会更加偏向于纯办公的性质，也就意味着现在市场上的商务公寓，将来也会成为一个稀缺产品。
还有一点，现在市场上商务公寓的价格要比住宅价格低很多。后面对住宅市场的调整出现一些新的调控和升级，会有更多的购房需求和投资需求。公寓市场的价格在未来也会出现一定的补涨。
左左：
了解完商务型公寓，那咱们再来说住宅型的公寓的优缺点。
院长：
商业性质的公寓很多时候是不通气的，因为主要作为商业办公。而住宅性质的公寓就是和小户型住宅是一样，水电气一般都会有，物管费也是和住宅一样。
如果是单体楼这种形式，市场上有很多，比如融创白象街，熊猫公馆等等，这些都属于住宅性质的公寓。
这种产品虽然是住宅性质，但是在交房之后的用途还是以商业用途居多，比如开酒店，小型办公等用途。
它在后续的使用上，和商务性质公寓基本上是没有太大区别，这也导致这种产品在后期的居住属性会越来越弱。
所以它的幅度，也会和普通住宅分得越来越开，就是说它涨幅赶不上普通住宅。当然，有点就是相对于商务公寓，首付程度更少、贷款的年限更长。
左左：
也就是说这两种产品最终在它的属性上都会逐渐趋于类似，但是开发商在做这种分类的时候为什么会有不同的分类？
院长：
这个比较好解释，对于商务公寓来讲，这是因为土地性质。除了商业群楼之后，剩下部分的体量，就变成写字楼和商务公寓，这是由于土地**决定的，开发商没有办法的。
像之前重庆土地出让，每一块土地出让政府都会要求配让30%的商业。这30%的商业，群楼是装不满的，所以必须要修写字楼或者商务公寓。
而住宅性质的公寓，多半是因为地块面积比较小，只能修一到两栋的单体楼。这种情况下，由于没有小区环境，修一个这种居住属性强一点的房子的话，可能愿意买的人不多，毕竟几乎没任何配套。
所以在这种情况下，开发商就把它做成小户型的公寓。这样对于很多小年轻来讲，这种房子作为过渡性居住还是比较理想的。
左左：
这两个在价格上有什么区别吗？
院长：
价格上来讲，商务型公寓价格肯定是低于住宅型公寓，因为在贷款的成数，贷款的利率，交易的成本等等方面都居于劣势。
左左：
我们在投资这一类产品的时候，需要注意些什么？
院长：
投资这种公寓我觉得最重要的一点就是地段，买这种公寓的人一般是一些小年轻，他们的经济实力不是太强，可能是作为过渡居住，或者是被用来投资做酒店和民宿，因此对于公共交通的依赖特别强，所以可以选择在地铁站附近等交通配套比较好的地方；
第二就是周边的配套比较完善，是在周边有商圈，方便购物和生活所需；
第三，如果是作为纯投资或者出租考虑，在旅游景点旁边也可以考虑。因为它的附近人流量会特别大，很多人会租来或者买来做小酒店或者民宿。
地段选择之后，还要注意公寓是否通气，从之前的很多楼盘来看，这种公寓楼通气的和不通气，它的价差会在一两千。
还要看公寓使用的水电气是属于商用的还是民用的，这个价差也很大。如果是民用电气，使用成本会比较低。而使用成本低，最直接的体现就是在出售的时候，要比使用商用水电气的公寓价格更高一些，出租也会更方便。
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院长聊房2018-05-24 15:09:16
