土地是商品房市场的先行**,会在很大程度上影响未来商品房市场的趋势。所以通过研究土地市场来预判未来一年的商品房市场,是有理论依据的。
那现在就让我们盘点一下过去一年重庆的土地市场,看看今年主城的房地产市场会呈现出哪些趋势。
趋势一:供应量增加,总体供求关系趋于平衡
去年的预测没有应验的其实是土地供应量本身。本以为按照之前政府既定的供地方针,每年的供应会缩减10%,但去年的土地供应量却止跌回升。
2017年主城成交的开发用地建筑面积达到了2596万方,同比增长15.1%,止住了连续3年供应量缩减的势头。
同时,去年成交土地的建筑面积也比去年商品房成交面积高出了5.5个百分点,扭转了2016年土地供应跟不上商品房销售量的局面,让刚出现的拐点又拐了回去。
迫于房价上涨压力,政府在去年加大了土地供应,防止市场供求关系失衡。所以在今年,商品房的供应量是相对充足的,整体的供求关系会趋于缓和。
趋势二:快速上涨的土地价格将明显推高房价
虽然土地供应量的增长会在一程度上缓解供求关系,但过快上涨的土地价格却必将推高房价。值得关注的有三个**,个是楼面地价。
大家可以回想一下,如果在2015年或者2016年上半年有人告诉你主城的楼面地价很快会上万,你会信吗?
但事实上去年有多达10宗地块的成交价都跨过了万元大关。
2017年主城平均楼面地价达到4628元/平米,同比上涨了46%,涨幅接近一半,而相比起2015年的价格直接翻了一倍多。
短短两年时间,楼面地价,这是谁都不曾料想的结果。而这样的涨幅也将必然在一年后传导至商品房市场,不可避免地推高明年主城的房价。
第二个**叫“地房比”,是指在某个周期内某区域成交的土地价格与当期该区域商品房成交均价的比值。
从2011年一直到2015年,主城的地房比一直保持在30%左右,这也是重庆房价一直保持平稳的5年。
但到了2016年,主城地房比一下从30%跃升至43%。也正是从当年第四季度开始,重庆主城的房价开始发力,全年均价应声上涨27.8%。
再来看看2017年的地房比。虽然去年房价涨幅已经非常大了,但分母的增长却没能将这个**拉回原位,因为分子增长得更快。2017主城地房比超过2016年达到了49%的水平,2018年主城房价仍将面临非常大的上涨压力。
第三个**是溢价率,可以反映出土地的稀缺程度以及开发商对于未来房地产市场的预期。
2016年的溢价率已经出现了拐点,而在过去一年,溢价率仍然是持续走高,达到20.8%,乎是前一年的两倍。而有溢价的地块更是超过了一半,达到56%,也就是说有一半以上的地块都是有至少两家开发商抢着要的。
对于现在的开发商来讲,比高价拿地更悲剧的事情是拿不到地。而开发商在土地市场上所付出的成本也必然会转嫁到购房者头上。
趋势三:供应结构失衡,核心区涨幅拉大
土地成交结构的不均衡会导致未来商品房市场的结构性失衡,进而导致局部房价的暴涨。
去年主城开发用地成交共128宗,而内环以内的地块仅有27宗,占比只有21.1%,比2016年下降近一半。
主城成交土地建筑面积为2596万方,而内环以内的建筑面积仅为353万方,占比13.6%,仅为2016年的三分之一。
如果再把范围缩小到轨道环线以内的核心区,这个比值会更低。核心区成交地块只有13宗,建筑面积仅有141万方,占比主城的比重分别只有十分之一和二十分之一。但楼面均价却高达到了8147,是主城平均楼面地价的1.76倍。
由此可以看出主城土地成交总量虽然有所增长,但绝大部分都集中在了内环以外的区域。内环以内,尤其是轨道环线以内的土地成交量大幅减少,几乎无地可供。作为结果,土地价格自然是一路走高,进而推高内环以内的房价。
趋势四:北区火热,南区崛起,南北鼎立格局形成
2018年哪些区域会成为开发热点?
要成为开发热点,需要两个条件。一是土地供应量够大,二是开发商够多。
去年成交土地建筑面积超过100万方的板块共有12个。其中,空港工业园和建桥板块由于开发商数量太少,不纳入统计。其余的10个板块将会成为2018年主城的热点开发板块。
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