重庆：成都你多虑了，“堰塞湖”现象，将会就此缓解~

原创作者： 浮云   2018-05-08

来源：微信公众号 重庆新一线城市 

旁观者清，当局者迷。

也许现在的成都楼市，成都人自己都看不清，有些成都本地的公众号，感觉也是陷入了困境。他们提出了“堰塞湖”来形容这座西部大城市，我觉得挺有趣的。正好这段时间我在成都考察，对于重庆隔壁的这座新一线城市，也想聊几句自己的看法：

按照我的计划，这次成都行，应该是要出三篇文章的。分别为：

1、全民大乐透，在重庆旁边城市上演。

2、由“虚”转“实”，时间是的良药！

3、今天的成都，可能就是明天的重庆。

但最近看成都“堰塞湖”话题聊得火热，干脆我就把篇、第二篇合并在一起写了。今天我就话多一点了哈：

《成都》上篇：全民大乐透，在重庆旁边城市上演。

70000人都想搏一搏运气。

最近我去了成都当地的一个“网红楼盘”做实地调研，它吸引我的理由就是：这个楼盘有70000人登记想买，并且报名时间只有3天，登记时间只有7天（5月3日-5月9日）。就在这么短的时间内，就吸引了70000人报名~成都本土媒体更是预计可能会破8万人报名：

那么，究竟是怎么样一个“网红楼盘”，可以吸引到7万人报名登记？7万人报名登记，现场如何维护好报名持续呢？这里周边的二手房市场，流通率又如何？今天浮云这篇文章，让我们重庆人来“大饱眼福”吧：1、首先你看到的是他们售楼部的样子：

普普通通的，比起重庆很多售楼部来说：

差远了~

但是，这一点都没影响我们成都网红楼盘的人气：

这是5月6日下午5点钟的场外人气了，人还是很多，感觉就像一个旅游景点：

一大早来这里交资料的人非常多，所以开发商也想得很周到，做好了类似于演唱会般的安保措施，以此来保护市民的安全。

整个过程都在紧张有序的过程中进行着，没有人会觉得这样的等待漫长。你如果觉得不想排队，可以请人帮你排队，周围有专门排队的“黄牛”，还有专门为你打印资料的小摊贩。

总之，只要你有钱，这个罪不用受~

成都人用娱乐的心态看待“**”

其实，这几天和很多成都本地朋友聊天中发现，成都人正在用娱乐的心态看待“这种行为”：**！

如果你不来成都实地看看，只是单纯的看几篇“键盘小编”写的公众号文章，可能你真的会被“误导”：

文案用语极具煽动性：“史诗级灾难大片”、“同步上映中”：

哪来这么恐怖？！！

成都当地的朋友告诉我：我们早就以娱乐化的心态来看待买房这件事了。

娱乐化心态~

他们给我分析道：首先ZF是保障了真正的棚改、刚需、人才、低收入和军人客户群体的：

原创作者： 浮云   2018-05-08

本文来源：微信公众号 重庆新一线城市 

刚需优先选房；

刚需审查材料变多，一般人想冒充刚需不容易；

买房**顺序进一步明确：

按照棚改货币化安置住户、刚需登记购房人、普通登记购房人顺序，先后**排序、依序选房。我们在现场看交资料都是设置了刚需、棚改、人才、军人等不同的渠道，最后才是普通人买房。

而普通的成都市民，一般家里也有了2-3套房子，这一点和重庆市民很像。所以，自然而然成都市民基本上都是以“娱乐”的心态，来对待“**”这件事。更有市民戏称这是：“全民大乐透”、“成都人的福彩项目”。好吧，我不得不承认：成都人真会玩~不愧为休闲之都~追溯缘由：一手房房价倒挂所致！任何事物，政策的产生，都是有其缘由的。我们发现成都市场的一二手房价倒挂“非常严重”，普遍已达20%以上了。所以，成都才**了~下面这张表，反应的就是近期成都一二手房价的倒挂系数，当地人称作“剪刀差”：

知道我眼看到的是什么吗？不是剪刀差价多么高，而是成都房价好贵啊~

青阳、锦江、高新区的二手房均价已经突破20000元大关，成华、天府、武侯区房价也不低，正在向20000元逼近；

和重庆相比，重庆房价可能是最健康的房价了，基本上没有怎么涨~

话说回来，我们继续看图，由图上可知：

目前成都地区一二手房价倒挂“剪刀差价”最为严重的三个地区分别是：

高新区、成华区和天府新区。

这三个区为何一二手房价倒挂如此严重？

我就拿高新区和天府新区举例，来谈点自己的看法：

我觉得成都人和重庆人一样，也是有新房癌的城市。对于高新区和天府新区这些大面积成片区现代化新城，几乎是人人都喜欢的。

所以谁都想买高新区和天府新区~

自然而然，这里的房价很快成了成都的领涨区域。因此，ZF也不得不对这两个区域进行：

单独限购！

ZF给出的理由是这样的：

进一步加强成都高新区南部园区、天府新区成都直管区等热点区域住房限购措施，促进职住平衡，减少交通拥堵。

据说有本地人为了买到高新区和天府新区的房子，先把户口迁往西安，再用人才落户的形式迁往高新区。

这个哥们儿为了买房，也挺拼的~

另外ZF为了防止房价上涨过快，不仅仅是严格限购，而且还严格对成都的房价全面执行“限价政策”。

因此成都的新盘（包括前文的青秀未遮山、天府和高新区），在最近两年内都出现了一二手倒挂现象：

原创作者： 浮云   2018-05-08

本文来源：微信公众号 重庆新一线城市 

每个新盘几乎都不缺买家。

1、成都南边的德商、中海和万科，这三个盘对标的二手房是鑫苑鑫都汇，该版块的二手房建面清水价已达19000元了，而新房却低于二手房价格：

德商御府天骄：5月开盘  精装17000元左右（预计6000人摇400套）；

中海锦江城：5月份 精装16000元左右（预计12000人摇1300套）；

万科翡翠公园：5月底 精装15000元左右（预计20000人摇800套）；

2、成都东边的青秀未遮山，建面精装15000元左右（70000人抢400套，600多套留给了棚改、人才和刚需），周边二手锦都馨苑建面接近17000元；

同样是东边的融创玖阙府，建面13000元左右，对标楼盘蓝润蓝客城价格也到了建面15000元。

3、而老城区的某盘一二手倒挂也很严重：预计建面13000～14000元，周边二手价已达30000元，朋友一再打招呼让我不要明盘，他想买一套；

每个新开楼盘几乎都不缺买家，而成都的二手房也逐渐降温，进入到了如今本地媒体自嘲的“堰塞湖”现象：

警惕！成都二手房已成堰塞湖

这篇文章也是“一石激起千层浪”，引发了川渝很多微信群里的热议话题。

这几天的微信群里，到处都在转发这篇文章《警惕！成都二手房已成堰塞湖》。其实能引起这么多人关注和争议，还与文中作者的引用数据有误有关。

《成都》下篇：由“虚”转“实”，时间是的良药！

文中作者引用的数据有点问题

且不论成都绿中介的数据是否能代表成都的库存量10万套，我们只拿文章中作者对重庆库存的认知来说：

文章中是这样描述重庆二手房库存量的：

可能很多重庆的朋友都发现了，这篇文章的作者引用的有关重庆绿中介库存数据来代表重庆库存，是错误的~

作者可能对重庆不熟悉，好比我对成都也不太熟悉一样。

重庆的绿中介市场占有率其实也就是10%左右，而且14766套也只是最近的库存量。我数学不好，我就不计算重庆有多少二手房库存了。

反正文章中的重庆库存数据是错的~

这不是今天我要思考的**。

我拿作者做数据研究这个点来说，其实只是想表达作者对数据的收集，极为不严谨！

作为理工科出身的我来说，差不多就可以不用看他以前的文章了，而这一篇十万加的文章，也许正好就代表了成都本地人当前的心理状态。所以我也不会全盘否认了他的论点：

当前的成都二手房，可能的确存在

堰塞湖现象~

但是，我观察的还比较仔细：

二手房在经历由“虚”转“实”。

成都二手房市场，实际上也在逐步的：

由“虚”转“实”！

什么意思？怎么理解？

其实就是说：目前成都的二手房市场有一定的泡沫性，加上绿中介最喜欢把二手房的价格挂高10%出售，所以很容易给买家一个巨大的心理落差：

成都的二手房比新房都贵20%！

实际上，并没有这么大的差距，我们就拿成都最近的网红楼盘青秀未遮山举例：

青秀未遮山目前建面价格在精装修15000元左右，而媒体一直宣称的周边二手锦都馨苑建面接近17000元~

来，我们一起来看看建面17000元的锦都馨苑长什么样子：

单从外表上看不出这个楼盘和其他二手房有任何区别，实际上深入研究就发现：

锦都馨苑是03年的楼盘，因为成都酸雨没有重庆严重，所以外表看上去还是蛮新的。关键点不在于此，人家可是具备优质的**资源，这个小区的业主可以**成华****，这所**算成华区第二梯队的好**了。

所以人家二手房卖得贵也是站得住脚的。

原创作者： 浮云   2018-05-08

本文来源：微信公众号 重庆新一线城市 

但是别人也没有前文说的建面17000元这么贵，今年3月份还有人就以建面14974元/平方米卖了一套出去。

所以，在我一个重庆的“旁观者”看来：

成都媒体宣称的周边二手房建面17000元，是“虚价”；

我看到的周边二手房建面14974元，是“实价”。

这就是我觉得应该拿出来好好说一说的数据。

青秀未遮山本期开盘建面15000元，实际上也和周边二手房价差不大甚至相等！经过成都媒体对二手房“虚价”的大肆宣传，引起了全城人对该项目的关注。从而成功的吸引了70000人来登记！

还有成都南边像麓山、麓湖生态城那些破30000元的二手房，实际上绿中介的成交数据很少，几乎无人问津。在我看来，市民对新区的价格还是停留在限价新房上，二手房的交易太低，目前并未形成实价。

时间，是的良药！

也许时间，是的良药！

现在的成都市民是浮躁的，这个很能理解。

毕竟一个二线城市，能在短短两年时间内房价，甚至个别楼盘达到三倍之多。难免不让人膨胀起来。

毕竟一座城市，这几年发展得突飞猛进，一下子出来两个漂漂亮亮的新区：

高新区和天府新区。

（成都市高新区）

很容易让人感觉来到了一线城市。

毕竟被王者荣耀宠坏的城市，被“成都成都”唱到人耳朵的城市，被某个机构选为“新一线城市”首位的城市市民，确实如此，我们的兄弟城市确实膨胀了~

他们的不动资产，突然之间就像普发福利一样了~，谁不高兴啊！

再加上新房限价，再多的购房者，也被高价二手房挤到新盘去**了。

而最近听闻成都政府被约谈，可能政策也会升级。

所以，时间是的良药了吧。

也许半年，或者一年后成都人冷静下来了，二手房卖家的心理预期不再高傲而“惜售”。

“堰塞湖”现象，将会就此缓解。

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