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大咖说:重庆楼市是在透支未来,明年将进入收缩期

院长聊房 2018-05-10 10:49:54

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文 / 李院长

昨天下午,2018重庆地产趋势发布会,暨重庆届“地产奥斯卡”颁奖典礼在重报集团三楼报告厅召开。

发布会邀请到了财经专家水皮、铭腾老朱、腾讯公司高管、知乎重庆负责人以及重庆多家地产企业老总、地产营销机构老总参加。这或许算得上重庆分量的地产活动了。

在这次的发布会上,财经专家水皮以及铭腾的老朱就当前的重庆地产发展现状及趋势发表了自己独到的见解,分享了非常多的干货。

而腾讯公司OMG事业群房产家居行业负责人王戈和知乎效果营销南区负责人肖子良也给大家分享了互联网与房地产相结合的发展趋势与新玩法。

院长本人也作为重庆地产自媒体的代表,受主办方邀请参加了这一次的发布会。

现在就把这次会上的干货给大家分享一下,并对大咖们的观点进行更深度的点评和剖析。看看大咖们的干货能否为你拨开重庆楼市的层层迷雾。

老朱观点

“目前的成交量是不可持续的,是在透支未来,19-20年将迎来收缩”

2016之前重庆主城每年的商品住宅成交量基本都维持在2000万方左右,而2017年这个量达到了3700万方。

今年1-4月,主城商品房成交量达到1100万方。从趋势来看,今年的总成交量应该也会在3000万方以上。

这个量相当于是提前透支了2-3年购买力,2019-2020年整个市场肯定收缩。

院长点评:

从重庆主城的人口增速来看,显然是支撑不了每年3000万方以上的成交量的。

去年和今年之所有会有这么大的量,一方面是因为外地投资客户占比增大,另一方面则是本地购房需求的恐慌性提前释放。

但这种透支性的释放是需要真正的居住需求增加来慢慢坐实的,所以未来的收缩不可避免。

“改善需求将迎来大的爆发”

重庆的市场一直以来都是刚需市场。2016年的改善性住房占比仅有32%,而2017年这一比值上升到了54%,开启了改善性居住的元年。

今年,改善性需求迎来彻底的爆发,占比达到了60%,市场发生了转变。

院长点评:

在需求层面,居民收水平的提高和二胎政策的开放让很多家庭觉得以前的房子品质差了,不够住了。

在供应层面,地价的提高倒逼开发商不得不做出品质更高面积更大价格也更高的改善型产品来平衡土地成本。

这对于居民居住水平的提高和城市面貌的改善是件好事。

“联合拿地成主流”

市场的火热也带动开发商拿地热情高涨,但受“自持比例”、“现房销售”、“熔断机制”等政策的影响,更多的开发商选择联合拿地。

现在的土地市场上,联合拿地的比例占到了四分之一。有些企业甚至是在土地开拍前两三个临时决定联合拿地,比闪婚还快。

院长点评:

洪兴、东星、三合会、三口组各路大佬与其杀个你死我活,最后用“自持十年”、“现房销售”把自己箍死,不如大家坐下来搓两圈成麻,和和气气地把钱赚了。

对了,像礼阅江山这种五家联合拿地的,还必须要放炮下才行。

“精装房会成为未来的趋势”

这是种化主动为被动的进化。以前做精装是为了差异化竞争及溢价。而现在做精装是一种突破限价的手段。未来个性化精装将成为趋势。

院长点评:

对于开发商而言是为了突破限价,对于购房者而言则可以避豪宅税,因为精装房核税是要先打个8折的。

但并不是所有开发商的精装修都是那么靠谱,所以精装房还是要买品牌开发商的。

水皮观点

“一房难求跟调控行政化有关”

水皮说,房地产市场的现状,很大一个原因跟调控行政化有关。

目前的市场一手房和二手房价格倒挂,无形之中制造了一个投机空间,很多人都看到了其中有利可图,导致社会上所有资本阶段性地投入到楼市。这种情况在南京、合肥等地都已经出现过,因此现在又在重庆发生并不奇怪。

另外,调控行政化,还可能形成寻租空间,有背景有渠道的人,能拿到低价房源,而正真有住房需求的人则买不到房,这很不公平。

院长点评:

从经济学的原理来看,任何短缺的根本原因就是价格不够高。

虽然以货币形式呈现的价格降低了,但购房者会支出茶水费、托关系、连夜排队、摇不到号等等隐形成本,最终全社会在买房这件事情上所付出的成本与没有限价其实是一样的。

“城市化推动市场规模飚长”

整个中国房地产市场变革的有一个大的背景,就是中国正在经历城市化。

越来越多的农村人口进入到城镇、小城市乃至大城市,中国正在发生人类历史上的人口迁徙,释放出的生产力和消费力无法想象,因为一个农村居民和一个城市居民的消费力之比是1比7,这是一个从量变到质变的过程。

院长点评:

“城镇化”与“城市化”,一字之差,所表达的内容却天差地别。

未来整个中国会形成几个特大的都市圈,而的精英人口和优势资源都会向这几个都市圈聚集,大城市的集中度会越来越高。所以买房一定要买在一二线城市。

“资本化之下房价没有泡沫”

说中国房地产没有泡沫,是昧着良心。但在中国,房子已经资本化。在资本化之下,房价是没有泡沫的。

2000年时,我国的M2增速是13,现在是170,货币流通的增量时是16%,现在是8.2%,换句话来说,现在人民币放在银行,至少每年贬值10%。

货币流量从2000年到现在翻了10-13倍,如果你的房子没有涨10-13倍,你就被薅羊毛了。

所以在中国,房子是老百姓无可奈何抵御通胀的保值的产品,是中国居民主要的财富载体。

只要货币供应增速不降下来,房价就很难降得下来。

院长点评:

经济学中有个费雪方程式:

MV=PQ

用简单的话来讲就是货币流通量等于实体经济

当货币供应量的增长大大超过实体经济的增长时,货币就会贬值,就会有通货膨胀。

但通货膨胀不是平均分布到每一种物价上,一部分工业化产品随着技术进步生产率提高,价格还在下降,比如手机、电视、汽车。而另一部分农产品由于国家补贴和调控,价格相对稳定 。

但另一部分就会涨的更高,其中房价就是这部分之一。所以房价在很大程度上是一个货币现象。

好在现在每年的M2增速是在下降的,当实体经济的增长速度能够超过M2的时候,或许就是房价开始调头向下的时候。


以上就是这次发布会大咖们分享的一些有价值的干货。

最后提醒大家,“房住不炒”

买房需量力而行,买有人住的房子,买有居住价值的房子。


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