公积金贷款，是福利还是鸡肋？

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文 / 李院长

“全款买房的里面走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的请把共享单车挪一挪。”

原来买房也是有鄙视链的，而用公积金贷款买房的人无疑是处在鄙视链的最末端。

由于公积金贷款审查手续多，放款时间长，因此不管是开发商还是二手房卖家，对于公积金贷款内心都是拒绝的。

但是在4月4日，重庆四部门发布了《重庆市国土资源和房屋管理局重庆市财政局重庆市城乡建设委员会中国人民银行重庆营业管理部关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益有关事项的实施意见》，对公积贷款做了强制性规定。

“……房地产开发企业应及时向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款备案。……不得以未向住房公积金管理中心申请备案为由拒绝购房人使用住房公积金贷款购房，不得以任何形式增加限制条件或附加条件阻挠或拒绝购房人使用住房公积金贷款购房，不得在选房上、房屋销售价格上差别对待使用住房公积金贷款的购房人。……”

 这个《意见》让很多购房者心里乐开了花：终于可以用公积金贷款了，骑共享单车也不会被歧视啦！

用公积金买房的优势显而易见，那就是利率低，利息少。

目前正常商贷基准利率是4.9%，而现在首套贷款一般是上浮20%，也就是实际利率是5.88%。

而公积金贷款的利率仅仅是3.25%，只有商贷利率的55%。

同样是50万，贷30年，公积金贷款利息支出比商贷要少整整24万；而月供比商贷少支出643元。

利息和月供支出少那么多，难怪那么多人一定要贷公积金买房。

但我想告诉大家的是：

买房投资千万不要用公积金贷款！

因对于投资来讲，公积金不是福利，而是鸡肋！主要有这么几个原因：

原因一：公积金贷款的金额太少

根据重庆现有的公积金贷款政策，单人公积金只能贷40万，而夫妻双方共同贷款也只能贷60万。

在房价快速上涨的今天，贷款40-60买到个啥？

看上了大点的房子，如果想贷公积金，那只有增加首付比例。

为了少付点利息而增加首付成数，应该没有哪个投资者会这样干。

原因二：公积金贷款会多占一张贷票

由于公积金中心对于贷款申请人的资质审查得非常严格，因此不管是以个人名义贷款还是以夫妻双方名义贷款，这套贷款记录都会出现在夫妻双方的征信记录上。

这样，如果再贷款买房，那就没有什么可操作的空间了，无论如何都只能算成二套。

首付成数增加，利率上浮。这又是与投资的常识相背离的。

原因三：节省的利息并没有想象中那么多

从贷款的20年、30年全周期来看，商贷的利息支出的确是要比公积金贷款高很多，但是这个利息并不是一次性支付的。

在货币不断贬值的大环境下，越到后面，多支出的利息折算成现值的金额就越小。所以如果只是计算现值，多支出的利息并没有你看到的那么多。

另一方面，投资者对于房产的持有短则2-3年，长则5-6年，超过这个时间就会抛掉。

时间如果再长，杠杆率就太低了。很少有人会把房子一直持有到贷款全部还清的那一天。

因此，多支出的利息其实也就只有持有周期里面，每月多支出的那几百块钱月供而已。

为了少还这几百千把块钱的月供去增加首付比例，或者放弃一张贷票，我想任何投资者都不会去干这种傻事。

最后的结论是：如果只想买套房子自己住，并且不打算再投资房产，那用公积金贷款是极好的。

但如果你是一个投资者，未来还准备继续买房，那就千万不要用公积金贷款。

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