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大约半年前，一位朋友买房，约楼哥一起去谈价。
那时候市场还平稳，一般来说有五个点的谈价空间。
谁知业主死不松口，骄傲地说，就这个价，实在不行我就租出去，房价涨了，租金也跟着涨，很划算。
楼哥当时就反驳他，现在房子不好租了！
他不信，结果那个房子半年了还挂在哪里出租，原价都没租出去。
谁说的房价涨，租金也会跟着涨？
睁开眼看看现实吧。
从江北到南岸，从渝中到九龙坡，从年前到年后，租房市场一片惨淡。
不但不好租，整个市场的租金一降再降，甚至有些租房托管公司的人止损跑路了。
▲重庆租金走势
房价上涨以后，租金居然不涨反跌。就别说什么租售比了，租金都跌了，租售比更不能看了。
今天正好看到了一份<2017-2018成渝租房市场报告>。
报告里的这位市场分析师已经被市场整得逻辑混乱神质不清了。他认为年后有回城潮将拉动租金价格回调（希望是回升的笔误），租金下降得出的结论是租房需求增加应该加大租赁房供应。
我怀疑写这个报告的人的脑袋已经被悲惨现实重击，失去了基本的逻辑能力。
你可能认为这种现象是不是重庆有几十万套公租房的原因，让租房市场如此惨淡？
其他城市呢？
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隔壁邻居成都去年房价涨得更猛，房租却是一路下行。
▲成都租金走势
2017年一季度平均租金957元，2018年一季度平均租金821元。房价涨了一倍，租金下降15%。
我在网上看到一个成都的帖子，说房子买成200万，月租才2000块，把我震惊到了。
如今成都拍地要求达到一定价格要竞拍租赁用地，开发商建好装修好无偿交给政府搞租凭，成都拍了许多块这种拿出30％的房子搞租赁的地。
到时候政府手里拿着的房子可是无偿接收的，不像重庆公租房还要还贷款，理论上，成都政府可以0租金出租房子，租房市场又一场血雨。
一方面提高了开发商土地成本，一方面压低租金。
未来成都的房价跟租金的背离将更加严重。
▲青岛房价
再看看楼市大红的青岛，近期房价大涨30%，房租从每平米40元下降到37元。
春节后还是跌跌不休，根本没有年后租房旺季之说。
看来这不是重庆特有现象，房价涨，房租降的城市很多。
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一方面是房价涨，房租跌，另一方面是房价跌，房租涨。
一年来，北京房价均价估计跌了20%，房租平均涨了20%，房租涨的原因就不分析了。
天津也一样，房价跌了一年，你看看房租的走势：
结论很清楚了：房租不但不跟房价走，房租还跟房价反着来。
这难道不是楼市诡异的一幕吗？
楼市总是刷新你的认知，打破你的思维定势。
如果你看房租的涨跌来预测楼市多空，你就陷入了一个误区，这一波你会输得很惨。
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纵使房租的涨跌如此怪异，但还是符合基本的供需关系的。
当有房价上涨预期的时候，租房的人群会加快时间入市买房，租客变得稀少，而房价上涨投资客必然增多，为了减少负担，更多的投资者会把房子拿来出租，甚至我在一个刚交房的小区里面发现了几十套清水房出租。需求（租客）少了，供应多了，房子不好租，租金必然下降。
当房价平稳，甚至有下降预期的时候，租房的人是不急的，买房的压力比租房大多了，不涨倒亏利息，哪有租房划算？大家都倾向于租房，租金却能慢慢涨起来。
租金和房价好像成了一个竞争关系，表现出来的是一个跷跷板效应。
房租和房价，这两个之间没有必然的逻辑联系，是业主一厢情愿地联系在一起，我的房价涨了，率当然应该提高，岂不知，房租不是由供给端决定，还要被需求端决定。
你观察到的现象是所谓“租售”果然分离了。
租是租，售是售。
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当然不是说，房价涨房租就一定跌，起码在这一波当中，许多城市表现出来这样的现象。
更诡异的是北京和天津的常住人口2017年双双下降了，房租却上升了。成都户籍人口大涨36万，房租却下降了。
具体的原因，这里不便分析，总之影响房租的因素太多了，房价只是一个因素。
这里就提示一下，租金有哪些特点。
租房是即时需求，它很难延后，也不可以储存。
如果十分确定明年房价要上涨30%，你今年买不买房？
砸锅卖铁也得买呀，这是一个大机会。
如果十分确定明年房租要上涨30%，你租不租房？有没有套利机会？
没有机会。
我确切知道明年房租上涨30%，我能不能来个高抛低吸，今年屯些出租房，等明年租出去？
出租的房子拿在手里等涨价再出租，持有成本是每个月亏10%。
那我现在就租出去。
不好意思很不好租，而且你会面临一个问题，租房的需求很不稳定。
比如，100个人租房子，有120套房子。租了100人以后，剩下的20套你把租金降到0也没人租。
比如平时水果打个折，食盐打个折，我可以多吃点，我可以多存点。
房租便宜了，我可以多租一套吗？没有这个需求。
你看市场上，这么多房子挂在哪里等出租，不是说你全部降低租金都能租出去，而是要等有需求的人来才行，租金倒是其次。
反过来，如果100个人只有80套房子，20个人就没房租，出来一套房子，不租房就睡大街的话，房租可以涨到天上去。
总之，房租不可储存，对供需十分敏感，房租的涨跌短期飘忽不定，没有人去投资房租，除非你有持有时间足够长的房源。
经常看到有搞租赁的基金出来，REITs，好事呀！真的希望能到二三线城市去，如果能把各位房东的房子接过来，那样各位房东就解脱了。
这些城市每个月平均租金800块，还不一定能租出去，希望他们几十亿砸下去能赚大钱。
而如果把这些基金的钱砸到你手里，就安心当个房东吧。
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重庆楼2018-05-01 05:56:49
