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房产为什么增值？
一个令人难以接受的真相是，房子每年都是要折旧的。
从交房那天起，无论你多么爱惜，建筑质量多么好，房子都会一天天陈旧下去，差别在于哪个房子老得更快一些，哪个衰老得慢一些。
新房如同一个妙龄少女，光彩四溢，人人都喜欢，想要做到杨丹那样23年不显老的是极其困难的，但你会发现，从纵向观察，无论房子多老，价格还是一直在上升。
房子在不断折旧，却不断涨价，上涨的背后的逻辑是什么？
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你需要记住的是，房子跟车子是一样的，甚至技术含量不及汽车。
它可以跟汽车一样可以被标准化工厂化生产，它理应跟车子一样，从买到手的那一刻就开始贬值。
如果房子能像车子随处移动的话，从北京移动到重庆，立即贬值80%；从解放碑移动到鱼洞，也立即贬值60%。
正是它是不动产，被固定在土地上才被赋予了增值的功能。
房屋增值的背后是房子下面的土地增值了。
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重庆这一波上涨，房价整体上涨50%，地价上涨100%以上。
以前曾经2000、3000多的楼面价遍地，如今近万的楼面价已经不稀奇了。
2017年9月8日拍的龙溪绸厂地块，容积率4.5，环境一般，地块很小不好开发，拍到了9531元/米的楼面价。
2017年8月22日 大石坝组团的一块地被中国电建以楼面价9062元/平拿下，容积率5.5。
那就有个问题，比如水晶郦城，容积率2.1，位置好，地块大，现在单价1万6。一期房子平均算200万一套，1000套房子，可卖20亿。那把所有的房子全拆了，花园绿地推平了，土地拿出来拍卖，容积率4，能拍25亿。
房子没了，还多拍了5亿。
说明什么？
以现在的地价去套房价，会造成一种错觉：
有些房子，还不如拆了卖地，都比现在的值钱。
4
这些旧房子现在能拆吗？不能。
但说明一个道理，低容积率小区蕴含着丰厚的内在价值，坐拥的土地在暗地里，它的速度比你房价增值的速度快。
这样的例子还有很多，比如锦绣山庄，还有香樟林别墅，容积率0.5，卖价2万多一平。位置是成熟区，推倒了重新卖，你说会卖多少钱？
近期龙湖在照母山拍了个容积率为2的地，楼面价11393，1509万一亩。如果拍个容积率1以下的地，其单价就可能超过3000万一亩，楼面价2万2以上了。
于是，我想起了照母山公园的还在卖的一个低容积率别墅---万科御澜山，她是新房，容积率才0.78，低容积率才能有低密度的宽敞房子，卖价才1万3千多一平。
如此低容积率的新房才卖这个价格，甚至没有房产税，令人惊讶。
如果御澜山所在的这块地重新拿出来拍，对比一下龙湖地块的楼面价和容积率，你很容易计算出御澜山可能的楼面价，这是一道送分题。
御澜山的卖价低于隐含的楼面价，这是为何？
5
因为限价。
限价的前提是开发商有利润可赚。前面几年开发商拿地的价格都低，限价就是让开发商把一部分利润吐出来，分给购房者。
所以，所谓的限价盘都值得入手，后面拍的地建出来的房子就不是现在的价格了。
显然，御澜山也在限价之列，不然你也看不到价格还够不到房产税线的新房别墅了。
万科5年前拿地的楼面价3000多，卖14000，从以前的眼光看不亏。
但从机会成本上考虑，卖了房子，就再也拿不到这么便宜的地，是亏大了。这个机会购房者倒可以去把握。
重庆某一个开发商，这两年没有拿地，于是在售的项目开盘时间一拖再拖。它明白自己手中无新地，项目卖一个少一个，卖一个暗地里就亏一个，最后回笼的钱，还不够再去买同样面积的地。
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当重庆房价还没有真正爆发之前，有的地方土地价格比土地+建筑的价格还高。建筑本身价值为负！
不是一手二手倒挂，而是土地价值和房价之间倒挂，这个倒挂只有通过房价不断来消除。
我们可以把土地价格当成股票里面的净资产，股票价格是虚的，净资产就是安全垫。即使是熊市，也很少有股票价格能够跌破净资产。
土地价格之外的东西，建安成本（各地的水泥、河沙、钢材、人工等价格是市场），资金成本（一线城市利率更低），并没有多少不同。
重庆跟一线城市的房价差别就是土地价格的差别，北京楼面价可以达到5万一平，这就是他的净资产。
提升土地价格（净资产），就能提振楼市，这是大家特别关注土拍的原因。
所以，土地才是房价增值的本质所在。
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重庆楼2018-04-28 15:38:48
