一季度重庆主城土地市场权威解**

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今年年初，我曾经写过一篇关于2017年重庆主城土地市场的分析，受到了极大的关注。转眼间，一年已经过去了四分之一，现在让我们来看看在过去的一个季度，重庆的土地市场与去年相比有什么新的特点和趋势。

1. 土地成交增长明显，未来房源供应充足

一季度主城开发用地成交4416亩，同比增长32%；而成交土地建筑面积579万方，同比增长33%。

数据来源：锐理

前几天一则重庆缩减土地供应的新闻被大家炒得沸沸扬扬，害得房协领导都不得不出面解释。

从一季度的土地成交情况来看，土地供应是呈现出明显增长的。也就是说未来的商品房市场供应是比较充足的，房源总量是有保证的。

2.楼面地价上涨明显，房价上升压力加大

虽然土地供应充足，但土地价格却上涨明显。一季度主城开发用地成交楼面地价为5152元/平米，同比上涨53%，涨了一半多。

数据来源：锐理

并且这些成交的土地大部分集中在龙兴、空港工业园、鱼嘴、界石、南彭这样的内环外甚至外环外的区域。未来主城的房价将面临非常大的上涨压力。

但我注意到一个现象：与楼面地价上涨相反的是溢价率却下降了。在这个看似火爆的土地市场，一季度成交地块的平均溢价率仅为12.3%，同比下降了整整27个百分点。比去年全年的平均溢价率也下降了8个百分点。

我认为在地价快速上涨的时候溢价率反而下降反映出两个事实：

是目前土地价格高企并非由开发商炒高，而是政府将土地的起拍价本身就定得比较高。

这也说明政府已经摒弃了过去通过大量贱卖土地来平抑房价的做法。

第二是很多开发商开始联合拿地，未来联合开发有可能会成为市场主流。这对于市场各方来讲都是有好处的。

对于开发商而言，与其拼得你死我活最后拿块高价地让大家都没得玩儿，不如大家坐在一起一边搓麻将一边商量怎么来分蛋糕。

对于购房者而言，地价涨得慢点，房价自然也涨得慢点。

对于政府而言，虽然看似土地出让金少了，但却可以缓解房价上涨的压力。

所以我们才会看到礼嘉的礼悦江山这种五家开发商联合开发的项目，凑一桌成麻都要放炮下才得行。

3.南北鼎立大幕拉开

我在一月份总结2017年土地市场的时候就曾预言，重庆楼市南北鼎立的格局或许将会从2018年开启。从今年一季度土地成交情况来看，这个格局已经开始变得逐渐明朗。

一季度土地成交量的是两江新区，成交面积1567亩；而排在第二的就是巴南区，成交面积1135亩。这两个区的成交面积加在一起占到了整个主城土地成交面积的61%，超过了半壁江山。

数据来源：锐理

成交土地的板块主要集中在龙兴、两路、李家沱、界石等板块。今年主城南北鼎立的大幕将正式拉开。

4.核心区和北区的价值日渐突出

虽然目前主城的热点开发区域已经外扩到了李家沱、大学城、蔡家、龙兴这些地方，但价值的仍然是内环内的核心区以及北区。

在一季度的土地成交中，渝北、南岸和江北的平均楼面地价分别达到了9000元/平米、8219元/平米、和8366元/平米（渝中区没有土地成交）。比其它几个区高出60-100%。

数据来源：锐理

主要涉及的板块是悦来、茶园和大石坝，表明这些区域未来的房价会是比较坚挺的。

5.照母山、悦来、茶园未来房价上涨压力大

在2017年土地市场分析中，我曾用地房比这个**来衡量一个板块未来的空间。一个板块土地价格占房价比例越高，表明这个板块房价上涨的压力越大。

从一季度的土地成交情况来看，地房比的是照母山、悦来、茶园三个板块，表明这三个板块开发商利润空间小，成本压力大，未来房价上涨的压力较大。

数据来源：锐理

最后总结一下：

一季度的土地市场延续了去年的总体趋势，土地供应充足，但价格上涨明显。

而成交土地分布也越来越向外环区域集中，导致了主城南北鼎立的格局逐渐明朗，核心区的价值越来越高。

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