天量供地的尽头

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重庆缩减住宅土地供应的消息引起了许多争论。争论的焦点在于缩减的9000亩土地，是缩减区县还是主城，还是区县和主城同步缩减？

结合2017年6月份重庆有一个关于主城的三年滚动计划：2017年供应1.8万亩，2018年供应2万亩，2019年供应2万亩。

2017年实际比计划还多供应了700亩，完成度非常高了，那2018会不会供应2万亩？

值得注意的是，2017年6月份以后发生了许多大事，大会召开，政府换届，中国走进新时代，有了新要求。总之，之前的规划计划不一定适用了。

计划往往赶不上变化。2016年当时说，为了去库存，今后两年土地供应会逐年下降10%。

bingo！结果2017年土地供应增加了20%。

这次会不会拿前朝的尚方宝剑去监督今朝的大臣。况且，从其他地方上看，供地计划这个宝剑的水分很大，北京曾有一年只完成供地计划的不到20%。结合去年的人口增长不容乐观，今年主城增长土地供应的可能性比较低。形势比人强，相信楼市不会被一个计划早早就限死5年。

所以，既然总量有缩减，今年主城有很大可能同步缩减供应量。

退一万步讲，今年主城按原计划2万亩，只缩减区县土地供应，那几十个区县就缩减55%，只有9000亩。

区县面积是主城几十倍，人口是主城两倍以上，供应土地不到主城二分之一。区县还要不要吃饭，还发不发展？这样，我怎么感觉要把区县的人口往主城赶：对主城还是利好。

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那我们再考虑长远一点，重庆像之前那样每年2万亩的天量土地供应能不能持续？

重庆天量供应的底气在于政府手里有40万亩土地。

2013年，前黄市长在接受采访时说道，2002年储备了40多万亩地，到2013年，十年用了20万亩。

到今年还有10几万亩的土地，按照每年2万亩的供应量，5年过后，怎么办？政府手中将无地可供。

就是说，5年之后就断炊了。

如果你家里只有够吃5天的粮食，你心中一定会十分焦虑。在找到新的食物之前，你一定会省吃俭用，把5天的粮食分成10天来用。

重庆正面临着这种情况，5年之后怎么办？

重庆跟其他城市不一样，她扩城是有界限的。翻一座山，土地的价值就缩减一半。向东已经翻越南铜锣山，向西已经翻越中梁山，再扩就翻越两条山，土地价值严重衰竭。向南层峦叠嶂，再向北已到四川邻水。

重庆主城已经被限定在几条山脉和丘陵之间，几乎没有扩张的空间了。40万亩可用土地，已经铺开在规划图上。这态势特别像厦门，城区被限定在岛上，新增土地是不可能的；又如深圳，面积所限，土地用完就只能靠拆迁了。

其他的平原城市，比如北京、成都，如果他们愿意其实是可以一直扩张的。实在不行，也可以采用地票的方式。

但重庆即使再给地票，已经为山峦所限，无地可换。

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土地卖完以后，重庆就像个放大了的厦门，进入存量土地时代。

问题是，政府会不会眼睁睁地看着土地像这样每年2万亩消耗下去，之后又采用何种方式来弥补土地出让停止的损失？

我们寄托于房产税上，5年后房产税会推出吗？推出后会不会马上填补空缺。

如果房产税迟迟不出，政府就会陷入一个很尴尬的境地：地卖完了，钱就没了。

政府就没有财政后路，这是天量供应不可持续的原因之一。

北京是个很有前途的城市，因为北京的土地是不缺的，甚至在主城区大量留白，三环边上高楼大厦旁边还种着麦子。北京政府手里有多少土地，真是个迷。

而重庆政府手里的土地已经明牌了，内环还有多少土地？外环还有多少？

谈这个的目的是针对调控。

手中有粮，心中不慌。

影响房价的三大因素：土地、人口、信贷。

其中人口和信贷，受的影响比较大，地方政府调控楼市的主要手段是土地供应，当土地已经被卖完的时候，政府就少了一个最得力的工具，楼市已经不可调控了。

政府供应不出土地来，厦门的房价一直升高，直到升到进入一线城市的房价之列。

重庆如果接下来一直天量供地，不出几年，手中的土地作为调控工具作用就会丧失，政府手里的土地还没有开发商手里的多，楼市如何调控？

这种局面估计没有人希望看到，这也是天量供地不可持续的原因之一。

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因此，我预测未来几年，重庆将走向天量供地的尽头。

即使你可能被几年的天量供地打得丧失信心，但只要你撑过这几年，后面就海阔天空。

不管今后是天量供地，还是缩减供地，土地就这么多，总会卖完。当前卖多了，后面没得卖；当前少卖点，细水才长流。

只要重庆还把目标定义为大城市，只要持续地产业引进，人口不断涌进，西部的直辖市的名号还在，楼市必然会走向繁荣。

天量供地的尽头就是繁华的开始。

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