公众号：院长聊房
院长微信：hfbxms，加院长微信，免费进投资群。
今天我的投资群里突然被一条房管局在4月4号发布的公告刷屏了：2018年重庆市计划供应住房用地29000亩。
然后有好几个公众号和业内大V也都纷纷转载这则消息。
大家疯转这条消息的原因其实很简单。因为29000亩这个数据同比去年减少了9000亩，减少幅度为23.7%。
几乎所有人都认为住宅用地供应的大幅减少自然会带来商品住宅供应量的减少，造成市场供不应求，进而推涨房价。
然而事实真的如此吗？
这个逻辑并没有错，但对于数据的理解可能出现了一些偏差。
的一个偏差来自于数据的统计口径。这个数据是整个大重庆的数据，是包含了40个区县，8.2万平方公里，3000万人口的大重庆的数据。
而我们在谈论重庆的房地产市场时，不论是土地还是商品房，统计的口径都是仅有9个区县，占地5472平方公里和850万人口的主城区。
大重庆的土地供应缩减了，主城的土地供应会减少吗？
也许会。
那减少的幅度是一样的吗？
那就真不一定了。
这是从2011年至2017年主城实际成交的住宅用地占大重庆计划住宅供地的比重。
从这张图上可以看出，主城每年实际成交的住宅用地占大重庆计划供地的比重波动是比较大的，的2013年达到了60%，而的2011年仅有13%。
但从大体的趋势以及近两年的趋势来看，这个比例是在不断加大的。这也符合全市大的城镇化策略方向。
如果由于供地结构的调整，导致主城供地占比还像去年那样继续上升15个百分点，那么即使今年大重庆的供地计划减少了9000亩，主城的住宅用地成交量还是会与去年刚好持平，并不会有明显的减少。
所以仅从大重庆的土地供应量这一个数据还不足以让我们太乐观。
从今年一季度的土地市场情况来看，重庆主城区房地产开发用地成交5083亩，同比增长了16%；成交土地的建筑面积585万方，同比增长了3%。
从上面的数据至少可以解**出两个信息：
，主城的土地供应并没有明显减少，反而是有所增加的。
第二，建筑面积增长的幅度明显小于土地增长的幅度，说明新增土地容积率明显下降了，未来会有更多的改善性物业面市。
再来看一下一季度成交地块的结构。在一季度成交的28宗土地中，仅有3块位于内环以内，数量占比仅有10.7%，而土地面积占比仅有可怜的1.4%，几乎可以忽略不计了。
内环内没地了！
从现有的土地量价数据可以看出，未来的重庆主城，特别是内环以内和环线以内的核心区，房价一定还会有比较明显的涨幅。
但推动这个涨幅不一会是土地供应量的减少，而是土地容积率的下降和供应结构的变化。
其实关地土地市场对未来重庆楼市方向的影响，我在之前的一篇分析中已经讲得很透彻了，大家有兴趣可以看一下。
《土地数据告诉你2018重庆楼市五大趋势》
最后院长提醒大家：如果看数据仅看表面，就会很容易被人带歪，从而得出错误的结论。
加入院长的问房圈，了解重庆楼市真相，远离套路，避免踩坑。
公众号：院长聊房
院长微信：hfbxms
扫码加入李院长投资俱乐部
每天只需1块钱，由院长一对一回答你的购房问题
院长聊房2018-04-10 17:38:06
