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【焦点区域】土地稀缺性渐显 渝中区在居住4.0时代的变革

重庆锐理数据 2018-03-30 15:11:35

3月27日,重庆市主城区出让7宗商住类地块,吸引了万科、华润、中海、新城、美的、金辉、阳光城、新希望等多家房企参与竞拍,竞争意味明显。最终,7宗土地分别被万科等多家房企分别拿下。

房企对土地的热情主要来源于增加土地储备的需要。近年来,随着各个板块和区域的逐渐成熟,可供应的优质地块越来越少,土地资源的稀缺性也愈加明显。

把土地市场作为风向标,不难看出,渝中区是目前土地资源最为稀缺的一个区域。锐理数据显示,2017年至今重庆市主城区市场上共成交152宗土地,其中,渝中区仅成交3宗土地,约占成交总数的1.97%。

把时间向前推移,锐理发现,2014年至今,渝中区土地成交宗数为10宗,成交土地面积为455亩,可建体量为157万方,仍是主城土地成交量的一个区域。

渝中区作为重庆发展起来的区域之一,随着人口大量涌入和多年的开发,目前,这一区域几近饱和,土地资源已经接近“”的临界线。

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高稀缺决定高价值

居住4.0时代能否成为渝中未来理想?

作为老牌城市核心区域,渝中区虽因土地较为稀缺而更显价值,但存在着土地过少和人口涌入量大这一矛盾,为了让更多人享受城市发展的红利,在产品打造仍然具有很强的刚性。

2014年至今渝中区住宅产品各面积段销售情况显示,该区域销售商品住宅面积段主要集中在110㎡以下,约占产品总数的72%,从下图可以看出,30-110㎡的住宅产品为该区域住宅产品的主力面积段;110㎡以上各面积段产品量依次递减;200㎡以上的高端住宅项目,占比仅2.8%。

从产品各面积段数量不难看出,该区域在住宅产品的打造上以刚需小户型为主。少量几个具有大户型产品的项目也均为“大小”配,而非纯高端改善项目。

从市场现状来看,2017年改善需求集中爆发,越来越多的城市改善项目涌现,城市高端住宅所占的市场份额也逐渐扩大,购房群体的需求体现了由“住”提升到“享”的提升。

此后,居住4.0时代这一逐渐兴起的概念再次从有居住、有环境、有文化、有生活,将人群融为一体,寻回人文价值的等方面对于住所提出了更精细化的要求。这一变化佐证着,纯高端城市住宅是居住的未来理想。

纯高端城市住宅有什么样的硬标准?锐理认为,除了产品面积大,同时也具有低密的特性。而锐理在梳理渝中区住宅产品的过程中发现,该区域低容积率产品较为稀少。

从上图中的15个项目来看,其中8个项目容积率集中在5.0-9.0这一区间;容积率集中在2.0-5.0这一区间的项目为5个;容积率低于2.0的项目仅有已交房的财信·渝中城、出售中的重庆天地,除此以外,仅有久未面世的鹅岭峰项目。

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最后一张牌

鹅岭能否扛起“高地”大旗?

相较于一般的住宅产品,纯高端城市住宅在选址上有更为严苛的标准,对资源和配套均有更高的要求。鹅岭峰项目的落址能否符合纯高端城市住宅的标准,锐理将从自然资源、地段配套、文化底蕴三个方面进行分析。

自然资源

鹅岭处于长江、嘉陵江南北挟持而过的陡峻、狭长的山岭上,两岸分别为嘉陵江、长江江景;另外,鹅岭海拔高度为379米,处于渝中区域的高点之上,视野广阔,可纵览两江水景与两岸城市人文景观的位置。

地段配套

从交通方面来看,鹅岭距离1号线鹅岭站;2号线李子坝站、3号线两路口站的距离均在1公里内,轨道交通通达度好。另外,距离鹅岭1公里内有国际村、鹅岭二厂、佛图关公园、健康路、轨道李子坝站等多个公交站点20余条公交线路通达主城各区;周边直线距离4公里内,涵盖了嘉陵江嘉华大桥、嘉陵江大桥、黄花园大桥、菜园坝长江大桥、重庆长江大桥、千厮门大桥、东水门大桥等多座大桥,交通路网发达,可快速通达主城各区。

从商业配套方面来看,鹅岭距离重庆是活跃度的解放碑商圈仅3.5公里,5公里范围内涵盖了南坪商圈、观音桥商圈、江北嘴商圈、大坪商圈以及杨家坪商圈等商圈,商业配套丰富。

从环境方面来看,鹅岭虽位于重庆市人口密度的区域,但周边鹅岭公园、佛图关公园等公园配套资源,且海拔高度天然隔断喧闹,具有实现离尘不离城的天然优势。

文化底蕴

三国时期,鹅岭首次作为“奇景”出现在史料记载中;清末,富商李耀庭修筑园林,使得鹅岭成为重庆的私家园林。抗战时期,蒋介石夫妇、英国大使的落住、以及澳大利亚大使、在鹅岭的设立,使得鹅岭的文化底蕴逐渐沉淀。而后在私家园林基础上改造的鹅岭公园以及在重庆印制二厂基础上改造的二厂文创公园才让这一地段走下政治高地,演变为文化和休闲的集中场所。

从时间线上来看,鹅岭文化伴随着渝中孕育**文化、吸收外来文化而共生,相较于其他地块,有更为深厚的文化沉淀。

综合来看,鹅岭虽然在各种资源以及配套方面具有天然优势,但并未体现明显的“私享性”。出现这一现象的原因一是由于目前周围公园等公共设施遍布,二是由于该区域内尚未有可作为标杆的产品出现。

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加入鹅岭峰

万科为创西南“标杆”而来?

2010年,丰隆集团拿下鹅岭AB地块,并与渝中区签下合约,拟将鹅岭峰项目打造为高品质豪宅,更是请名家摩西萨夫迪为项目进行设计。“依山势而退”、“圆弧曲线”等充满惊艳感的设计和超前的产品打造理念让鹅岭峰获得了市场关注和价值认可。而后,和丰隆集团同样看好该项目价值的万科选择加入,成为该项目的操盘方。

在锐理看来,万科加入该项目除了看中产品本身的价值之外,也是出于企业自身发展的需要。

近年来,市场对改善产品的要求越来越高,在此基础上,万科也需要更具独特性的高端产品来打动市场。目前,万科在渝中已布局了重庆天地这一临水高端城市住宅代表产品,鹅岭峰恰可与之形成山水相融、高低相对、动静相宜的呼应,打造成为万科登颠山景城市高端住宅产品的代表作,且鹅岭峰项目具备打造成重庆乃至西南片区城市高端住宅标杆的可能。对于提升万科的行业的领先度有积极的作用。

另一方面,鹅岭峰项目本身“依山势而退”、“圆弧曲线”等因地制宜的产品设计,无形之中契合了万科“住宅建筑扎根历史,尊重自然”“建筑有温度”等文化内核,对致力于提供品质环境、建筑配套、结构功能等方面更具均好性的产品的万科来说,具有较大的吸引力。

基于对土地价值的认可和对自身产品打造能力的自信,万科选择加入这一优质项目的开发中,而对于万科操盘的鹅岭峰项目能否“涅槃重生”,成为获取名利双赢的“标杆”个案,锐理也将持续关注。

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