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“两会”政府工作报告中,房地产业相关7大方面全解读

重庆买房那些事 2018-03-13 10:31:57

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3月5日十三届全国人大一次会议于上午开幕,国务院总理李克强代表国务院作政府工作报告,报告总结了过去5年以来经济发展的历史成就和历史变革,并对2018年政府工作提出建议,我们梳理了报告对于房地产市场未来的工作重点,大体如下:

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1、2018发展目标

以供给侧改革推动经济发展由量到质转变

保持宏观政策连续稳定性

“今年发展主要预期目标是:国内生产总值增长6.5%左右;居民消费价格涨幅3%左右;……供给侧结构性改革取得实质性进展,宏观杠杆率保持基本稳定,各类风险有序有效防控。 

今年要继续创新和完善宏观调控,把握好宏观调控的度,保持宏观政策连续性稳定性,加强财政、货币、产业、区域等政策协调配合。”

CRIC点评:

今年国内生产总值增长6.5%,较2017年增速显著下降,居民消费价格涨幅控制在3%左右;可见今年不会有刺激投资、消费的政策出台,经济发展对房地产行业的依赖度在降低。房地产行业的宏观调控仍将持续,在因城施政分类调控的背景下,一线和核心二线市场有望“降温”,三四线的库存风险将不断下降。

值得关注的是,报告中再次强调了供给侧改革,核心是要“三去一降一补”即去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板这五大任务,目前三四线商品住宅去库存已经取得了显著成效,在金融监管趋严的背景下,房企的负债规模也得到了有效控制。2018年供给侧改革依旧是政府工作的重点,此举也有助于经济发展实现从量到质的飞跃。

2、财政、金融

积极财政政策、稳健货币政策差别化信贷,金融监管不放松

“积极的财政政策取向不变,要聚力增效。今年赤字率拟按2.6%安排,比去年预算低0.4个百分点。……调低赤字率,主要是我国经济稳中向好、财政增收有基础,也为宏观调控留下更多政策空间。

稳健的货币政策保持中性,要松紧适度。管好货币供给总闸门,保持广义货币M2、信贷和社会融资规模合理增长,维护流动性合理稳定,提高直接融资特别是股权融资比重。疏通货币政策传导渠道,用好差别化准备金、差异化信贷等政策,引导资金更多投向小微企业、“三农”和贫困地区,更好服务实体经济。”

CRIC点评:

2018年我国将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,金融监管层面未有放松,去杠杆效果有望进一步显现,对于房企而言,现金流是命脉,如何保持销售回款率、低成本开辟多元化渠道融资依旧是2018年需要攻坚的“重中之重”。而对于购房者而言,资金借贷层面的严控也有助于降低购房者的投资预期,去除行业泡沫,降低金融风险。

3、税收改革

房地产税立法加速,改革个人所得税

深化财税体制改革。推进中央与地方财政事权和支出责任划分改革,抓紧制定收入划分改革方案,完善转移支付制度。健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法。改革个人所得税。全面实施绩效管理,使财政资金花得其所、用得安全。”

CRIC点评:

此次报告中也提及要健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法。根据财政部部长肖捷此前提出的房地产税立法和实施原则,即“立法先行、充分授权、分步推进”,可以预计,房地产税立法之后,中央层面会明确一个总体框架,而具体的细则会充分授权各省政府。

毋庸置疑的是,房产税是落实长效机制的重要组成部分,税负承担逐步由开发交易向持有资产扩展,能够增加直接税、改善税收结构,不仅有助于丰富地方财政的收入来源,而且能促进空置房屋出租,盘活存量资产,进而推动房屋租赁市场的发展。

4、进城落户1300万人

探索宅基地“三权分置”改革加快农业转移人口市民化

推进农业供给侧结构性改革……多渠道增加农民收入,促进农村一二三产业融合发展。

全面深化农村改革。落实第二轮土地承包到期后再延长30年的政策。探索宅基地所有权、资格权、使用权分置改革。改进耕地占补平衡管理办法,建立新增耕地指标、城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂机制,所得收益全部用于脱贫攻坚和支持乡村振兴。

提高新型城镇化质量。今年再进城落户1300万人,加快农业转移人口市民化。优先发展公共交通,健全菜市场、停车场等便民服务设施。”

CRIC点评:

报告中再次强调了深化农村供给侧改革,落实第二轮土地承包到期后再延长30年的政策为探索农村宅基地“三权分置”提供了时间和空间,在保持宅基地集体所有权不变情况下,鼓励农村住宅流转、租赁、抵押等获取财产性收入。

此举一方面有助于缓解农村“人少地多”的情况,盘活闲置土地,从而增加农民可支配收入;另一方面,有助于提升城镇化质量,促进农村多余的人口市民化,从而为城市房地产市场发展提供潜在的需求支撑。

5、居民住房

继续因城施策、差别化调控,培育住房租赁市场,加快建立租购并举住房制度

更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。(棚改)

加大公租房保障力度,对低收入住房困难家庭要应保尽保,将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。(保障房)

坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。(商品房调控)

支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居。(长效机制)”

CRIC点评:

除了土地层面的改革之外,为了保障居民“住有所居”,同时深度贯彻十九大提出的“房住不炒”的理念,政府积极加强了棚户改造、公租房、共有产权房等方面的建设。具体来看:

一是将在2018年新开工580万套棚改保障房,不断改善居民的居住条件。近年来,各省市均在大力推进棚改货币化安置,以便刺激安置客户购房需求,加速房地产去库存进程。受益于货币化安置加速推进,多数三四线城市房地产市场明显转暖,成交量持续提升,库存风险直线回落至供求平衡的区间范围,去库存成效显著。

二是逐步加大公租房的保障力度,将新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。不得不说,此举满足低收入者基本的居住需求,对住房制度的完善也有助于吸附更多的外来人口留在城市。

三是积极发展多元化的租赁市场,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,一方面缓解了人口净流入城市土地供应不足导致的居住紧张问题,另一方面对于保持楼市理性预期,稳定房价也有一定的裨益。事实上,自2017年以来,已有上海、广州、深圳、杭州、珠海等多城陆续推出了多幅纯租赁住宅用地,在政策的大力支持下,未来这部分出让比例有望进一步提升。

6、提高居民收入

提高财政民生保障、促进就业创业提升个税起征点,增强居民购买力

优化财政支出结构,提高财政支出的公共性、普惠性,加大对三大攻坚战的支持,更多向创新驱动、“三农”、民生等领域倾斜。当前财政状况出现好转,各级政府仍要坚持过紧日子,执守简朴、力戒浮华,严控一般性支出,把宝贵的资金更多用于为发展增添后劲、为民生雪中送炭。

着力促进就业创业……运用“互联网+”发展新就业形态……支持以创业带动就业。……扩大农民工就业……消除性别和身份歧视,使更加公平、更加充分的就业成为我国发展的突出亮点。

稳步提高居民收入水平。继续提高退休人员基本养老金和城乡居民基础养老金……提高个人所得税起征点,增加子女教育、大病医疗等专项费用扣除,合理减负,鼓励人民群众通过劳动增加收入、迈向富裕。”

CRIC点评:

对于居民购买力层面,政府也积极提出要着力促进就业创业,稳步提升居民收入水平,其中包含了提升退休人员的养老金,提高个税起征点等多重内容。毋庸置疑的是,人均可支配收入的提升有助于提振居民购房需求,为房价提供强有力支撑,从而使得房地产市场成交量维持在高位运行。随着中等收入群体的不断壮大,必将成为房地产市场最为坚定的购房群体,中高端改善性需求将持续释放,助推房地产市场更好、更快发展。

7、区域协调发展

加强城市群建设

“积极推进京津冀协同发展、长江经济带发展,编制实施相关规划,建设一批重点项目。出台一系列促进西部开发、东北振兴、中部崛起、东部率先发展的改革创新举措……实施重点城市群规划,促进大中小城市和小城镇协调发展。绝大多数城市放宽落户限制,居住证制度全面实施,城镇基本公共服务向常住人口覆盖。城乡区域发展协调性显著增强。”

CRIC点评:

强调区域协调发展举措主要是加强城市群建设,提升大中城市对周边小城镇的辐射能力,周边城市可通过承接技术、人口转移加强自身产业升级,人口流动速度将有所放缓。值得关注的是,随着城市群建设的逐步深入,未来房地产市场竞争格局也将逐步由单一城市向城市群演变,人口流动也不局限于小城市向核心一二线单向迁移,更多的将是城市群内部流动和城市群之间的转移。

合而言,此次克强总理的政府工作报告为我国下一步发展指明了方向,而在房子是用来住的、不是用来炒的基本定位前提下,供给侧改革仍将持续,去杠杆去库存依旧是未来的工作重点。值得关注的是,住房租赁市场将是未来重要发展方向。

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