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重庆别墅版块运动:向东漂移的“新大陆”

重庆锐理数据 2018-02-09 17:43:38

2017年重庆房地产进入改善元年,在这一年,各大品牌房企的豪宅项目不断落地重庆,重庆的别墅市场完成由“大而奢”到“小而豪”转变。

而随着重庆GDP的不断攀升、国际化企业的不断进驻,高端人才的不断涌入,未来,重庆新增购房需求必然还会以舒适型为主,其对别墅的区位要求将会更加多元化,重庆也将涌现出更多的新兴别墅版块。

重庆别墅版块对比 发现别墅市场“新大陆”

对于别墅而言,地段的选择至关重要。作为最高端的居住形态,别墅地段的选择必须要占据城市优质自然资源,便利的交通线路,顶级的城市配套服务。

如此多重稀缺价值的叠加,使得别墅地段的选择比较集中,更加容易聚集形成别墅区。

就重庆目前千万级别墅分布情况来看,锐理发现,重庆千万级别墅分布呈多种因素交叉态势,总的表现为“北上”、“南进”“东扩”且沿江、傍山、沿轨道线。

若再将重庆主城区的别墅版块做进一步的细分,我们可以发现,其大致可以分为,九曲河别墅区、照母山别墅区、中央公园别墅区、金开别墅区、南山别墅区、铁山坪别墅区等几大别墅区。

从土地供应方面来看

最近几年中,南山、金开别墅区土地开发已基本接近尾声,近三年都没有土地供应。

九曲河、照母山、中央公园等区域在经过火热的供应之后,目前正在产品成熟期,土地供应量逐步减少,进入开发后期。

铁山坪别墅区从2011年之后,土地供应就进入沉默期,7年间一直没有再进行土地供应,目前该区域依旧处于地产开发前期。

从未来发展情况来看

锐理查阅了2017年11月重庆市最新城乡规划全覆盖控制性详细整合方案发现,重庆主城区6大别墅区中,只有铁山坪别墅区的未来规划中还有大量未开发的居住性用地,其直接服务整个江北嘴中央商务区(CBD)和龙盛中央商务区。

2017年,龙盛中央商务区龙兴版块供应量呈爆发态势,成为主城区最为瞩目的版块。而铁山坪,作为整个龙盛中央商务区内最后一块处女地,可以预见,2018年必将迎来一次土地的爆发。或将成为重庆别墅的“新大陆”。

豪宅乱战 别墅区突围需要硬指标

当然,拥有大量的土地储备只是一个别墅版块崛起的先天条件,其要在重庆众多别墅区中脱颖而出,还需要政府的土地规划、稀缺资源占位、便捷的城市生活等重要支撑点。以下,锐理将分数据对比,寻找能够突围的别墅版块。

政府的土地规划:对于别墅区来说,政府对于区域土地容积率的规划是决定该区域别墅档次的先决条件。拥有越低的容积率就意味着该区域人均占有的资源越高,居住舒适感越强,别墅区档次越高。

为此,锐理数据对比了目前重庆6大别墅区的容积率,发现,铁山坪版块的商住用地的容积率仅在0.28~0.36之间,是重庆主城区容积率最低的版块。而铁山坪别墅版块内的1017亩的中冶铜锣台项目,平均容积率只有0.3,其为目前重庆市场上占地规模最大的纯独栋别墅项目。

中冶铜锣台总平面图

国土资源部、国家发展和改革委员会发布实施的《限制用地项目目录(2012年本)》中已经明确要求: 

住宅项目

        1.宗地出让面积不得超过下列标准:小城市和建制镇7公顷,中等城市14公顷,大城市20公顷;

      2.容积率不得低于以下标准:1.0(含1.0)。

这可能让中冶铜锣台这样规模的超低容积率项目成为绝版。

稀缺资源占位:别墅的价值,取决于对稀缺资源的极致占有。那么重庆的6大别墅区分别占有了哪些稀缺资源呢?

通过对比我们发现,目前重庆的6大别墅区中,南山别墅区所占据的自然资源最多,为37500亩的南山植物园。而铁山坪别墅区和照母山别墅区分别位列第二第三。

在别墅开发方面,南山别墅区早已完成开发,近三年都没有别墅用地供应。而照母山版块目前也接近开发后期,土地供应日趋紧张。只有铁山坪版块依旧有大量未开发土地,其或许会成为下一个别墅开发热区。

铁山坪森林公园实景图

铁山坪森林公园实景图

与城市核心区交通距离:对于别墅区而言,其不仅要有稀缺资源的占位,还要有迅速到达城市核心区的便捷交通。让居住者既感受到自然山居的美好,有能够随时感受城市生活的便捷

对于重庆而言,重庆最为中心的位置莫过于解放碑。锐理数据以解放碑为核心,通过对比到达6大别墅区的自驾时间,制成下表。

(注:以上数据来源于高德地图统计)

通过上表可以看出,在6大别墅区中,铁山坪版块距离解放碑的距离最近,自驾通达解放碑的时间最短。

今年,重庆轨道交通4号线一期即将通车。轨道交通4号线起于民安大道,止于唐家沱,沿途将可与5条轨道线路换乘。

另外,北滨路东延伸段也将于2018年动工建设,通车后从铁山坪出发,可能15分钟即可到达江北嘴,10分钟可到达江北机场,8分钟即可到达内环高速。届时,铁山坪版块的交通配套还将再升级。

酒店和商业配套:对于一个高端版块来说,商业街和酒店的在区域不仅是商务服务高配套的一个标志,更是一个区域地标。

通过对比主城6大别墅版块的商业和酒店配套锐理发现,虽然主城各别墅版块有引进五星级酒店和特色商业街。但是,只有铁山坪版块的中冶铜锣台项目为自身配建一个五星级酒店和风情商业街。

据了解,中冶铜锣台项目所配建的酒店为国际知名“美利亚酒店”,拥有约230间客房及全日制餐厅、西班牙餐厅、四川餐厅、健身房、室内外无边际泳池、SPA馆等配套设施,计划于2019年开业。

中冶美利亚酒店效果图

“国际会议中心”设计上采用“覆土建筑”的设计手法,将屋顶设计成以景观和绿植为主的可上人缓坡,将建筑和自然融为一体。

作为主城最高端和最专业的会议中心之一,这里有可容纳500人的宴会厅、可容纳150人的圆桌阶梯会议厅、可容纳440人的阶梯剧院,同时提供翻译功能,有同声传译、专业舞台灯光、LED屏、远程视频会议等专业设施、设备。

国际会议中心效果图

中冶铜锣台配套的2.86万平方米的风情商业街,计划于2018年竣工,目前已开始招商。

风情商业街效果图

通过以上对比我们可以发现,目前重庆的别墅区中,铁山坪别墅区在土地容积率、稀缺资源占位、与城市核心区交通距离等项目中都位列前茅,我们有理由相信,2018年,铁山坪别墅区将从众多别墅区中突围而出,成为引领重庆别墅版块发展的佼佼者。

中冶铜锣台 重庆主城唯一的森林原墅

锐理数据注意到,截至目前铁山坪上只有两家房企入驻。其中一家房企的一个高端别墅项目已面市;而另一个是蛰伏多年,即将揭开神秘面纱的中冶铜锣台别墅项目。2018年,或许这个项目会成为重庆别墅市场的黑马。

中冶铜锣台由千亿央企——中冶集团旗下子公司中冶置业重庆公司倾力打造而成,产品业态包含国际会议中心、国际高端酒店、企业公园、 超低密度住宅、风情商业街等。最值得一提的是该项目最大的亮点——其产品的设计理念。

中冶铜锣台总体规划效果图

据了解,中冶铜锣台主要的设计理念为:寒舍(空间语言,现代简约的设计语言,宁静致远的空间意境)、素颜(材质工艺,自然朴素的材质之美,精良高超的工艺品质)、乡愁(精神情怀,极目原野中的袅袅炊烟,碧水蓝天下的鸟语花香)。

其所提供的产品是以低技、乡土、低碳、匠意为手段,提供具有生命仪式感的避世居所。产品追求的是摒弃社会上繁冗复杂的,千篇一律的生活态度,以回归宁静有质感的简朴和有节制的奢华为核心诉求。

中冶铜锣台别墅效果图

中冶置业携手国际建筑大师在峡江之上、松涛之巅打造建筑与自然和谐共生的理想山居。山居的理想状态绝不是孤立的,而是在包容的前提下要有海纳百川的胸怀。

由清华大学建筑学院教授、博导王路先生领衔的国际建筑师团队倾力打造的中冶铁山坪国际建筑师走廊已揭开面纱。分别来自德国、波兰、芬兰、斯洛文尼亚和中国的5组极富原创精神的国际建筑师团队齐聚一堂,“铁山论建”。从他们融入国际化的山居生活设计理念中可以窥见建筑师们对铁山坪自然的敬畏。

中冶铜锣台别墅效果图

中冶铜锣台别墅效果图

中冶铜锣台还是“CIH(英国特许房屋经理学会)最佳案例实践教学基地”和“CIH认证管理团队服务项目”,除了铜锣台配套的美利亚酒店和国际会议中心之外,所有的物业服务都是由“CIH认证管理团队”提供的,同时,中冶铜锣台也是CIH在重庆的首个服务项目。期待CIH能够带给重庆在物业服务上的国际化全新体验。

可以说,中冶铜锣台的产品真正做到了言有尽而意无穷,开创了重庆别墅发展的又一个纪元。

据了解,中冶?铜锣台”计划于2018年上半年面市,首期准备推出的产品为“小面积独栋别墅”和“独栋企业会所”,主力户型面积约220~300平方米,具有低总价、高赠送、真独栋、多重院落、采光地下室等独创优势,届时,锐理将持续关注该项目的进一步情况。

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