原创:浮云
来源:微信公众号 重庆新一线城市(良心公众号,墙裂推荐关注)
根据自媒体“吴晓波频道”整理的25家研究机构的报告我们发现,2018年大多数机构的预测:
对于房价不要指望太多,降不下来!
实际上2018年开年以来兰州放开了限购,合肥疑似解除了限价,南京放宽落户了。这些地方ZF释放的信号,都有助于像重庆这种二三线城市逐渐放开“限制”政策。
01 本次调研板块分析
从2018年1月开始,重庆新一线城市将不定期的寻找一些有价值的板块区域,针对该版块里面的楼盘,进行一次摸底调查,研究其2017年的市场表现,并进行简单的楼盘点评。希望通过这种方式,可以为长期关注重庆新一线城市公众号的朋友,推送一些有价值的楼盘。
本次调研的冉家坝-石子山板块也是小密圈里面土著购买较多的板块,该版块网友关注的三大楼盘也要数:龙湖源著、两江春城和橄榄郡。
冉家坝-石子山板块介绍:
该版块紧邻新牌坊龙湖水晶郦城系列楼盘周边。其周边有便捷的轨道交通冉家坝轨道站:6号线、5号线和环线。同时北环家居商业红星美凯龙、龙湖源著天街大大的弥补了这一带高品质消费群体的购物需求。附近还有三甲医院重庆市中医院,石子山体育公园,这也极大的满足了周边人群医疗、健身等需求。
值得一提的是,该板块紧邻光电园区。该版块基本上发展成熟,可以满足光电园区码农们的吃喝玩乐等基本生活需求。随着腾讯、阿里、猪八戒、博拉、易宠等互联网公司的相继入驻园区,重庆光电园的实力也逐步的在互联网板块站稳脚跟。而越来越多的高精尖码农,也会随马云爸爸的脚步蜂拥而至!
所以说,冉家坝、石子山、新牌坊、照母山、大竹林等光电园周边区域的楼市,也是值得让人关注的。
02 龙湖源著2017年小结
龙湖源著位于江北石子山体育公园旁。最开始石子山体育公园还是蛮大的,后面因为修建源著天街压缩了至少一半的面积。但是这样反而还促使了该区域的楼盘交易。这里有轨道环线(修建中)、有源著天街、有体育公园、有优质的龙湖物业,外加上还有光电园高薪码农做客源支撑。所以这个楼盘的表现,也是在2017年非常突出!
(数据来源于房天下)
这个表现在北区可谓是光彩夺人!
而从2016年12月到2017年12月里,一年之内龙湖源著平均上涨了30.56%,建面均价高达15790元/平米,这一成绩虽然没有江北嘴的楼盘增幅明显,但考虑是处于内环边上,也算是不错的成绩。
简单分析一下原因:龙湖源著主要还是受惠于龙湖深耕新牌坊20年,这里累计了大批量的“龙民”,他们在新牌坊一带犹如土著居民一般,一直说着龙湖美丽的物业故事。几乎新牌坊一带的居民,都被龙湖洗脑洗得很彻底,很成功。而2016年新牌坊的居民选择再次置业的时候,当然会把目标瞄准到有商业、交通、公园、小区和优质物业的龙湖源著南区了。再加上新牌坊近年来也没有太多的新楼盘,重庆人又有新房癌,所以龙湖源著自然就是他们的,就连旁边的两江春城,也跟着受益上涨了不少。
03 两江春城2017年小结
两江春城其实地处龙湖源著的南面,还是受惠不少。共享了源著天街、还共享了石子山体育公园,同样还共享了冉家坝的轨道交通。而且还接受者龙湖源著不断“漫出”的资金,等于是龙湖源著给两江春城打了一个免费的广告。
在2017年里,因为这里离大竹林、九曲河、礼嘉很近,因一条金通大道相连,两江春城、龙湖源著门口就吸引了不少渠道中介。很多大竹林、礼嘉的新盘就是直接从这里“截走”优质客源的。
(数据来源于房天下)
而从2016年12月到2017年12月里,一年之内两江春城平均上涨了82.93%,建面均价高达16504元/平米,这一成绩居然超越了隔壁的龙湖大哥。
细细想来,可能也是因为龙湖源著在2017年没有新盘开出来,二手房市场需要坐实价格时间较长,因为一个小区里面的定价是由所有要出售房源的业主决定的,而不能由KFS直接定价。
总有几个业主卖得较急,所以拉低了均价也正常。
而两江春城在2017年里面还要新房开出来,市场由KFS决定价格,就容易给二手房业主一个定价标准,大家也容易达成“统一战线”,所以跟着新盘,涨幅当然就明显很多。
04 橄榄郡2017年小结
橄榄郡这个楼盘之前一直有**股人群在扫货,但是都是小规模淘笋。直到2017年12月,五号线即将通车那会儿,橄榄郡因其良好的地段,受益上涨了一波。而橄榄郡也因距离龙湖源著天街较近,也一直成为了冉家坝淘笋圣地。
最近,无论是光电园的刚需码农,还是目前的外来购房者,一直在橄榄郡及其周边的圣地阳光、尚源印象、劲力五星城、龙湖水晶郦城、天邻风景等楼盘扫货,短时间内冉家坝从北区大后方,变成了北区前沿笋地,橄榄郡是其代表楼盘之一。
(数据来源于房天下)
而从2016年12月到2017年12月里,一年之内橄榄郡平均上涨了32.39%,建面均价11866元/平米,这个成绩也基本上跑赢了重庆今年的大盘市场。这对于一个06年的老盘来说,实属不易。
05 冉家坝-石子山板块小结
其实2017年的冉家坝-石子山板块不仅仅只有龙湖源著、两江春城和橄榄郡受人关注。其周边的新老楼盘诸如:
诚投天邻风景
春风城市心筑
龙湖水晶郦城
劲力五星城
尚源印象
金科十年城
天一新城
圣地阳光
祈年悦城
......
等小区,在2017年末也逐渐进入到了圈友的视线范围之内了,成为大家的淘笋圣地。
2018年浮云良心建议:
该区域有一些商住楼,小心一点。不要考虑商住楼,具体就不在文章里面点名了。而这个区域去年绿城在这里拿了一块地,楼面价11500元/平方米,容积率2.5,想象空间很大,自己去想。而未来冉家坝华渝厂地块,也可能会成为该区域另一个让人“兴奋”的爆发点。
最后,对重庆冉家坝-石子山板块2017年的表现进行一下点评:
龙湖源著走高,两江春城跟风,橄榄郡被抄底,对不起,我们重庆冉家坝也涨价了!
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文:浮云
图:来源于网络