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2017土地市场三大变化,哪些城市有风险?

克而瑞房价重庆 2018-02-07 06:44:03

市场公认的是,中国房地产市场短期看政策、金融,中期看土地、供求,长期看人口变化。

土地市场对于判断中期市场前景有着至关重要的作用,纵览2017年全国土地市场,较前期出现了较大的变化,可以粗略总结为三个方面的特征——

1

一二线城市整体加大了供地力度,土地成交规模普遍有不同程度的提升。
  • 郑州一举突破5000万平方米,连续两年问鼎销售面积榜首;

  • 北京大幅调升供地力度,其中不乏中心城区热门宅地,暂以2758亿元高居成交金额榜首,同比大增227%。

  • 杭州、武汉和成都土地市场斩获颇丰,成交面积、金额位居市场前列。

  • 2017年乃是上海土地市场“小年”,受成交结构性因素影响,上海保障房以及租赁用地出让规模持续增多,成交金额不增反跌,同比下跌10%

2

三四线城市地价急速拉升。2017年地价涨幅TOP10城市主要集中在三四线,同比涨幅都在200%左右。

其中柳州、启东分别大涨494%和425%,排名位居前两位。究其原因主要还是受较低基数影响,这类城市地价并不高,启东、琼海、桐庐等市平均楼板价不足5000元/平方米,榜首城市柳州低至2452元/平方米。

对于开发商而言,基于地价快速上涨,这类三四线城市投资风险明显加大。

3

从重点监测城市来看,各线城市土地消化周期差距巨大,一二线城市土地资源较为稀缺,一线城市土地消化周期都在2年左右,天津为1.94年,郑州略高,土地消化周期达6.63年。

近年来,沈阳土地成交规模持续低位运行,土地消化周期低至0.95年。受惠于此,2017年沈阳房地产市场持续转暖,成交量、价齐升。三四线城市土地供应相较充足,九江、盐城等市土地消化周期升至历史高位,长期来看房地产市场面临较大的去化压力。

值得担忧的是,未来一线以及部分二线城市供地结构将发生较大变化,租赁用地成交比重将大幅提升。未来3-5年,北京、上海、深圳等市供地3成以上为租赁用地,或将进一步加剧供不应求的市场现状。

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