从重庆轨道交通规划 看未来新热点板块如何诞生？

2017年底，随着轨道10号线和5号线的开通，重庆轨道交通骨干线网进一步加密，主城各组团间的互动和联系显著加强，改善了市民交通出行条件和生活方式，促进了沿线土地资源开发，拓展了城市发展空间和优化城市产业布局。目前已开通及将要开通的轨道已累计9条，线路纵横交错、覆盖重庆一二圈层并延伸至跳蹬、北碚远郊等地区。

锐理了解到，国家发改委正式批复《重庆市城市轨道交通近期建设规划(2012-2020年)》。获批规划项目共8个，全长215.04公里，项目总投资约1097亿元。截至2017年，未来还有8条新路线已经“在路上”，其中轨道4号线一期和环线将在今年开通运营。

轨道交通线网图

轨道交通升级新热点板块

东部区域蓄力而生

交通不仅是一座城市发展的基本命脉，同时也是房地产发展关键因素之一，几乎每一条新交通线路的通车都会带来板块的“升级”。通过上图的轨道交通线网图可以看到，重庆的蓝图已经不再单是“一路向北”，而是“北上、南拓、西进、东增、中改”全面发展。

若将重庆主城区再做细分，由不同板块构成的楼市市场更能细致表现时下的发展趋势。锐理分析到，如果以渝中区为中心，从东南西北这四个方向观察，发现了这样一个现象：除了东面，其他方位都已“诞生”一两个热点板块为区域代表。

从土地成交方面来看，其中，上北的中央公园、悦来、蔡家；下南的李家沱、龙洲湾；左西的大学城、西永，都是去年重庆土地市场上成交最为集中的区域。不难看出，这几大板块在目前价值红利还持续走强的当下，具备轨道交通配套是提升区域价值的重要条件。

以六号线沿线的悦来板块为例，从2013年5月轨道国博线一期开通以来，悦来板块的量价走势表现尤为明显。从图中可以看到，2014年以来，该板块保持了上涨的态势，从2017年的成交均价来看，较3年前有明显的涨幅。

那么在“右东”，哪个板块或成为东面的候选代表？按照4号线目前的规划走向，从这一趋势我们可以推断，随着轨道4号线的路网格局成形，最东面的唐家沱、铁山坪板块，其公建配套的完善以及板块品质的提升，将会是必然。

“城市向东”日渐崛起

铁山坪板块扛起价值大旗

对比来看，铁山坪板块作为都市核心区和拓展区的重要连接点，已展现出了突出的价值优势，未来或成为江北区新一轮开发的热点，也是江北区发展承东启西的重要节点。主要表现在地理位置、政策产业导向、土地性质和景观资源四个方面。

• 地理位置：以代表性铁山坪生态区为圆点，东接两江新区鱼复工业园，西接寸滩保税港区，且临近江北嘴CBD，也是目前重庆核心区没有大规模开发的处女地。

• 政策产业导向：除了轨道4号线的规划，还有去年江北区政府公布的修建北滨路东延伸段，全长11.4公里，都将交通利好指向铁山坪板块。另外，板块内产业基础雄厚，商贸、科技文化事业等较发达，已逐渐成为江北区境内具有多功能的新城区。

• 土地性质：据锐理数据了解到，在透露的板块控规图里，铁山坪商住用地的容积率仅在0.28~0.36，成为主城区容积率的区域，而这样的低密产品能给板块内带来“上有天、下有地、前后花园、带单独车位”的高端居住品质。

• 景观资源：铁山坪地处铜锣山脉，海拔约580米，森林覆盖率90%以上，植物品种繁多，现有成片森林1078公顷。丰富的原生资源，使得铁山坪成为主城最为生态宜居的板块之一。依托国际会议中心组团、云岭天泉养生组团、峡江胜景旅游组团，规划成为集运动健身、养老养生、商务会议、休闲度假等功能于一体的“重庆主城山地商务休闲度假高地”。

铁山坪生态区

其中，国际会议中心组团由中冶置业重庆公司倾力打造，该项目总用地面积1017亩，建筑体量21.8万平方米，将建设以小独栋别墅为主，配套国际知名“美利亚酒店”，国际会议中心和风情商业街的复合型社区。

国际会议中心

蓄势待发

中冶铜锣台促板块价值进入新境界

从2011年之后，铁山坪板块开始进入了沉默期，整个板块的土地新增供应量为0。而对于一个未来新热点板块来说，这样的沉默或许酝酿着一次能量的大释放。

锐理数据统计，铁山坪板块目前仅有2家房企入驻，其中最后两宗地在2010-2011年出让。中冶置业凭借其敏锐的市场眼光进行战略布局，拿下铁山坪1017亩土地，一时成为业内津津乐道的话题。

真正的精品需要时间，蓄势多年后，中冶置业将在今年交出“作业”——中冶铜锣台。作为在重庆的高端别墅项目，其业态包含：国际会议中心、国际知名“美利亚酒店”、企业公园、 超低密度住宅、风情商业街等。该项目或将成为铁山坪区域产品及配套整体提升的开端，所呈现的产品，从目前得到的信息来看，已经集聚了各领域的前端水平。

项目总体规划鸟瞰图

据了解，项目的独栋别墅产品由来自德国、波兰、芬兰、斯洛文尼亚和中国的5组极富原创精神的国际建筑师团队倾力打造。结合山地建筑的传统技术，采用山地台院的空间组织方式，将建筑的不同功能体块以一种简洁的叠合方式组成一体，打造成国际山居的典范作品。

国际化团队配置向国际一线产品标准看齐，足见中冶置业在产品上下了重注。据悉，中冶置业此次不论从产品设计还是选材上，质感和品质都十分突出，其中外立面的设计与目前重庆别墅市场有所区隔，运用了更贴合自然元素的材质与色彩，产品建造中完整保留了采光和开阔的视野。

产品效果图

另外还有一大亮点的是其商业配套——与山中景观相互衔接，内含多种功能分区，涵盖国际会议中心、Meliá（美利亚酒店）以及以文化艺术、亲子游乐、特色餐饮等定位的商业小镇。

商业街鸟瞰效果

既满足人们对高端品质生活方式的追求，同时为高端群体提供生活意境和居住趣味，这是中冶铜锣台给人最直观的感受，每一个细节都足见中冶以客户需求和感受为出发的用心，成为其产品力的重要体现。

锐理数据获悉，中冶铜锣台的更多项目规划、配套产品信息即将进一步曝光，可以预见的是，该项目的高端亮相必将对铁山坪板块的区域价值起到同步推进作用。

从轨道交通的规划发展，到铁山坪板块的区位优势，轨道发展模式正向着越来越丰富立体科学的方向演进，而铁山坪板块在这样良好的城市界面和配套资源面前，无疑是这条发展路径上的重要节点，其能否树立起山居资源发展的标杆，这不仅对江北区，对整个重庆来说都是值得关注的样本，而我们将持续关注。