上篇文章谈到重庆几大板块被山河纵横的地理环境撕裂,板块中的人们受阻,交流不便,可能造出心理上的不融合。
对楼市涨价的信息传递也是一样。楼市上涨是需要领头羊的。但某一个区域上涨,上涨的信息在人群中传播,各个区域又具有可比性。一波整体涨势就起来了。
就如同向一个水塘的平静的水面中央投入一个石块,涟漪一圈圈扩大,能传播几十米。如果水塘被土埂分割成几十个小水坑,石块的作用只是被限制在其中一个小水坑里。
重庆楼在三月份的时候,组织了一个投票,选择谁是重庆楼市上涨的领头羊。
当北滨涨价的时候,其他楼盘会觉得这是因为江景,跟我没关系,不跟涨;
当观音桥涨价的时候,许多盘以为他是商圈,跟我无关;
当中央公园涨价的时候,许多盘以为他是规划好,不跟涨;
每个区域都有鲜明的特点,特点之间没有相似之处。当一个版块涨价发生,人们可以把它归结于它的自有特点。涨价信息的传递又被地理阻隔,这一年的楼市的上涨并没有鲜明的主角,而是各自为政,齐头并进。
也就是说重庆不怎么跟涨。
隔条马路价格就相差很多。
当你希望江北嘴的涨价要快速拉动五里店时,涨价的势头被几座大桥和立交桥阻隔了。
跟涨需要相同的可比较的要素。
所以,当2015年底解放碑的日月光上涨的时候,没有引起它周围的盘的波动,也不可能指望引起10公里外茶园的任何异动。
但你邻居的同户型的房子突然1万5成交的时候,你不会还傻乎乎的挂在1万那里不动。
成都这次的上涨也一样。
没有想到成都2016年是从南边新城开涨的。当城南新城涨了1倍,老城居然没怎么动。直到把城南新区限购,不能买了。涨价信息才冲破地理距离和新旧的隔阂,在老城各区蔓延开来。
成都老城之间无隔阂,涨价很容易传递到没一个角落。
重庆每个区之间好像都有房价的塌陷区域。沙坪坝主城与西永之间有歌乐山,南坪渝茶园之间隔了个南山,解放碑与大坪之间塌陷了两路口,照母山跟中央公园之间卡了个回兴。所以,涨价动能传播很慢,而且容易被衰减。
(▲图片来自恒通评估)
如果一个平原城市且各区域各个板块没有像重庆那么被撕裂的话,涨价的传递要快速得多,比如后期的成都。
当然,这只是涨价的一个方面,更大的方面还是供应与信贷。
(时间有限,简要谈一下)
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