2017年重庆房地产政策总结 | "房住不炒"定基调

2017年重庆房地产政策，可以用“房住不炒”来形容。回顾2016年下半年，在经济下行压力和库存水平高企的背景下，政策相对宽松，楼市一路“高歌前行”，到2017年1季度时，供销差值达到，销售总面积约为新增总面积的2.48倍。

重庆楼市的热度升高促使政府出台了针对市场、土地的一系列调控措施，房地产市场逐步收紧，到2017下半年，楼市调控效果显现，作用明显。

对三无人员征收房地产税

1月18日，重庆市财政局等6部门出台《关于加强“三无人员”个人住房房产税征管工作的通知》，加强在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的“三无”个人，在渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、两江新区范围内购买首套及以上普通住房个人住房房产税征管。

锐理观点：该政策出台主要是针对重庆市主城房地产市场出现的异常现象，目的在于引导合理市场预期，遏制“炒房”牟利行为，维护房地产市场平稳持续健康发展。

预售商品房不得抵押 抵押房不得出售

1月22日，重庆市国土房管局 、中国人民银行重庆营管部、重庆银监局、重庆市金融办联合出台《关于进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记的通知》，要求：预售商品房不得抵押，抵押商品房不得出售。

锐理观点：对开发商来说，这个政策更多地是对资金实力的考验。政策的出台，加速房地产快速分流，将使重庆房地产市场进行新一轮洗牌。

出台政策鼓励商改住

4月20日，重庆市政府网发布了一则名为《重庆市人民政府办公厅关于促进全市商业商务房地产市场平稳健康发展的意见》的文件，力争“十三五”末重庆全市商业商务房地产库存去化周期控制在合理范围，其中重庆主城区商业商务房地产库存去化周期控制在12个月内。明确表示在《意见》印发前取得土地使用权的符合条件的商业商务项目可以按批准要求调整项目用地用途和规划条件，鼓励“商改住”。

锐理观点：锐理通过梳理发现2016年1季度至2017年1季度的商业销售和新增面积发现，重庆市的商业新增面积远高于销售面积，商业去化状况不理想。而住宅市场的情况则相反，2016年至2017年1季度，商品住宅销售总面积高于新增面积。

“商改住”政策的出台，一方面可以加速商业项目的区划，另一方面又可以分流住宅部分需求，缓解供需不平衡的矛盾。

重庆九部门出组合拳打击楼市违法违规销售行为

2017年5月5日市政府办公厅渝府办发〔2017〕52号文件印发的《重庆市整顿规范房地产开发销售中介行为专项工作方案》。根据方案，重庆开展为期6个月的整顿规范房地产开发销售中介行为专项工作，**查处房地产开发企业的12类违法违规行为和房地产中介机构的13类违法违规行为。

锐理观点：这套针对开发商和中介的25类违规违法行为的“组合拳“，将进一步肃清市场环境，有利于维护重庆房地产市场的稳定。

认房又认贷 非首套房暂停受理公积金贷款

5月9日，重庆市住房公积金管理中心网站发布《关于优先保障职工家庭首套住房公积金贷款需求的通知》。根据2017年度公积金资金供应总体规模,结合当前公积金贷款购房的实际需求，《通知》明确：即日起优先保障职工家庭首套住房公积金贷款需求，暂停受理主城区范围内非首套住房公积金贷款申请。

锐理观点：本次出台的公积金新政，对首套房界定更加严苛，既认房又认贷的界定标准，也是收紧信贷政策的一种手段，一方面提高了公积金贷款门槛，又能有效抑制过快上涨的房价，让房地产回归到居住属性上来。

该项政策只针对公积金贷款，商业贷款没有限贷要求，对于有改善型住房需求的购房者，依然可以通过商业贷款来实现。

主城区新购房屋拿证满两年方可交易

9月22日，重庆市出台《重庆市国土房管局关于加强主城区新购住房再交易管理的通知》，要求自发布次日起，凡在主城区范围内（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、两江新区）新购买的新建商品住房和二手住房，须取得《不动产权证》满两年后才能上市交易；新购买新建商品住房的认定时间以商品房买卖合同网签时间为准，新购买二手住房的认定时间以取得产权登记受理通知书时间为准。

锐理观点：此次政策的出台不针对新房交易，主要是限制了二手房交易，目的仍然是为了遏制炒房，淘汰部分需求主体，让房子回归居住属性。从大环境来看，政策的出台意味着重庆市主城区商品房去库存阶段基本结束，调控开始升级。

非首套住房首付比例提高

9月29日，根据人行重庆银管部、重庆银监局出台的文件《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》渝银发（2017）112号，要求自10月1日开始，重庆市主城区居民，购买二套房但未结清贷款或者以上房屋，且结清贷款的居民，首付提高到40%。

锐理观点：从政策内容更来看，此次调控不会影响刚需，主要是对改善需求以及投资性购房群体进行限制。一方面依然是为了缓解热度持续不减的状况，另一方面也是为了缓解银行自身的压力。

2017年5月，重庆市国土资源和房屋管理局出台土地“拍卖+综合评标”新规。

新增规定：竞买人有2家以上，50%≤溢价率≤ 100%则需竣工验收合格后（现房）进行销售；溢价≥100%，则按照“综合评标”方式（项目开发运营能力<开工、销售、竣工>占60分+企业经济实力<总资产、负债率、现金流>占40分-企业信用评级）进行评定，得分者为竞得人。

锐理观点：在商品住宅量价齐涨的行情之下，“拍卖+综合评标”的方式在一定程度上抑制房企拿地热情过高导致的土地成本大幅上涨，对于维护市场发稳定和土地交易的合理化作用明显。

2017年8月，重庆市国土资源和房屋管理局发布土地出让公告。

新增规定：竞买人有2家及以上（含2家），将采用“拍卖+竞自持租赁房屋比例”方式。当现场竞价达到规定限价时，则需 “现房销售（自持房屋不得销售）”；当现场竞价达限价后则转为现场竞自持租赁房屋面积比例环节；当现场竞拍自持租赁房屋面积比例达到100%时，则转为现场竞自持租赁房屋年限环节。

锐理观点：重庆开启拿地自持限制，将一定程度减缓外地开发商入渝热情；同时，对于参与竞拍企业的运营能力和资金能力要求门槛有大幅提高，中小型房企更难入围，市场进一步“寡头化”。

从市场发展历程来看，房企拿地自持（比例）是未来一个主要的拿地限制方式，是土地市场发展趋势，该措施为重庆市未来进入租赁型市场阶段作了进一步铺垫。

从2017年目前出台的所有调控政策来看，重庆市目前市场环境仍然比较宽松，虽然调控涉及限贷和限售，但整体来看，调控仍然属于比较温和的范畴。

另外，锐理从重庆市国土房管局网站公告了解到，2018年1月1日起，重庆市主城个人新购高档住房房产税起征点将由2017年的13941元/平方米调整为15455元/平方米。这也意味着2018年主城区个人新购高档住房是指成交建筑面积价格达到15455元/平方米及以上的住房。

从发展历程来看，这是房产税实施七年以来第五次调高起征点。从市场来看，这一举措缩小了应税住宅的范围，将刺激市场需求，促使改善型住房需求将得到进一步释放。