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发现重庆楼市多军主力----成交大数据分析

重庆楼 2017-12-08 05:09:51

打仗要紧跟主力

无论是冷兵器时代,还是现代战争,小股部队遇见敌军主力往往命运不佳,生存的机会远远低于大部队。

其中的原因在于小股部队处于被包围的境地时往往以一种逃跑的姿态迎战,逃跑必丢盔御甲十分狼狈,根本无战斗力。

只有跟上大部队,才能生存更久。

所以,经典电影里面常常出现的一幕:找到大部队的主角喜极而泣-----终于能活下来了!

楼市里也一样。

以前来重庆的炒房团喜欢CEO,撤退时十分狼狈,竟然最后出现在法拍现场,这就是脱离多军主力的下场。

现在重庆楼市的多军主力在呢?

重庆楼市的总价主力

近几个月,80万元以下房源成交占41.5%,80~200万元成交占53%,两者合计占全部成交的近95%,这就是重庆买房的主力军。

150~200万是多空交战的前线,占比4.1%

300万以上只占1%,好一个惨淡了得!

在主力区间,房子好卖,接盘侠多。

有人抱怨现在二手市场不好了,房子很难出手。

那是矫情!

你挂200万难卖,你挂150万,进入多军主力战场试试:分被吃掉!

所以买房要跟主力走,主力的先锋涨起来最猛。

去年的总价先锋线在100万一带,现在已经推进到150-200万,受到各种政策阻击,与空方势力在这一带胶着。部分多军回至建面1万单价处休整,等待支援。

此次攻击,以品质次新、性价比刚需为引领,面积为120平米为中枢的先锋线,平均涨幅50%。

其他大部队在先锋引领下跟涨。

有人说,我也想当先锋,70平米老破,报价150万,到达前沿阵地。

不好意思,体弱老病者别捣乱,回去当个粮草军需兵,搞搞后勤,也能升职()。

重庆这行情,今后的先锋可能换,但一定要跟着大部队走,等先锋涨不动了,部队开始收拢,步子慢的会逐步跟上。

你要是非得不走寻常路,带着你那个三五个人的小分队单独开溜,生存几率渺茫,大涨幅与你就无关了。

重庆楼市的面积主力

下面两张图分别为挂牌面积和成交面积占比:

小于50平米:挂牌占比9.9%,成交占比10.1%;

50~90平米:挂牌占比38.5%,成交占比49.7%;

90~130平米:挂牌占比29.5%,成交占比25.1%;

130~200平米:挂牌占比17.2%,成交占比13.3%;

200平米以上:挂牌占比5%,成交占比1.5%;

从以上可知,重庆还是90平以下的中小户型好卖,成交比挂牌占比高10个百分点。其中,单配这种总价小的并不是卖的,卖的是70~90平米。

200平米以上的成交最困难,挂牌5%,成交只有1.5%。大房子卖起来不能急,这种是航母,调头比较难。

数据什么意义呢?

如果你要做资产配置,中小户型还是必须的,万一有情况急用钱,跑得快。

也并不是中小就涨得好,主要是考虑灵活性和重庆购买力区间,适当小面积作为驱逐舰,为战列舰和航母护航用。

没有航母可护?那就全是攻击队形,比较费弹药。

总之,跟着主力走,性命无忧。

以上可知,总价主力是200万,面积主力是200平,那么巧?

实际上,重庆均价目前正好是10000。接下来的上涨,应该面积主力还是200平,但总价主力在不断前进了。

重庆哪里的房子卖?

卖的房子,当然是成交比例大于挂牌比例的。

有以下几个区域:

江北:挂牌17.2%,成交18.6%;

渝北:挂牌23.4%,成交29.4%;

巴南:挂牌5.7%,成交6.5%。

看来三北不是吹的,果然卖得好,但巴南乱入?

我们可以从房子新旧来解释了:巴南虽然不是网红,但平均起来,房子新呀!同样,渝北比江北新一些,卖得比江北好得多。

从房屋整体品质上讲,同样可以解释:

沙坪坝最惨:挂牌12.3%,成交只占9%。老房子拖累的。

渝中:挂牌8.0%,成交6.2%。

九龙坡:挂牌7.7%,成交6.5%。

南岸比较平均,挂牌与成交几乎相等。

二手房价上涨分两种,一种就是重庆这种品质拉动。另外一种是北京这种托底推动。

去年的北京市场的上涨,房子越老的涨幅越高。应该是上车恐慌,捡个总价的,先上车,从而推动老破小大涨。如同督战队,后退着死,推着整体向前。附近的老破涨了;普通盘不能比老破便宜吧,也要涨;普通盘涨了,次新不能比它便宜吧,跟着涨。

总之,重庆楼市跟北京相比:

我们不一样!

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