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特辑|当我们谈论TOP系时我们在谈论什么?也许是房价天花板

好房上上千 2017-12-01 09:26:10

文/邦先生


2016年12月1日,《好房上上千》发布了第一篇文章。到今天,整整一年。

这一年过得特别快。仿佛嗖的一下就过完了。

今年的重庆楼市很特别,从来没这么缺房卖过,一直缺了一年;

今年的重庆楼市很特别,低洼了很多年的价格终于涨了......涨了一比其实也还是洼起的;

今年的重庆楼市很特别,猛然来了很多TOP系产品,刚需反而成了稀缺品……

明年又会怎样?还会持续今年的供不应求吗?房价大涨还是大跌?也许在总结今年时可以看出一些端倪。

本期写产品,今年堪称重庆楼市的「TOP系元年」。

玻璃+顶部,我想起的就是这个建筑。


1

2000年,我一个朋友买了龙湖西苑的房子,2500元一个平方,是当时重庆最高房价了。

应该就是从西苑起,业界就有个奇特的说法,说是龙湖打压了重庆的房价。它房价不涨上去,别人不好涨。

在门外徘徊了很久2008年才入渝的万科,据说犹豫的原因也是因为龙湖,这从侧面验证了上述那个奇特的说法。

龙湖显然不是主观想这样做,但客观上造成了这样的事实。

那时候的龙湖,应该就是重庆楼市头上那层透明的「天花板」吧——看似没有,实际上有。


2

楼市「天花板」跟职场「天花板」不一样,上面再没大BOSS了,楼市「天花板」就是屋顶,就意味着楼市当下最好的产品和最高的房价。

换言之,代表楼市最高水准。

我不知全国其他城市怎样,至少在重庆,由一个开发商代言了楼市最高水准很久。

说来也不奇怪,万科还代言了全国楼市最高水准很久呢。全国朝圣。


3

「天花板」存在的意义,本来就在于不断被打破。能树立一个标杆,形成你追我赶之势,也是件好事。包括龙湖在内的众多开发商都举着拳头说「超越龙湖」,然而随着外地房企入渝一波又一波,群雄乱战,很长一段时间,很难再用某个甚至某派开发商,一句话说清重庆楼市了。

不过今年变了,出现了集体代言重庆楼市的情况。

那就是各家的TOP系。


4

2017年,趁着外地房企入渝的第三次浪潮(去年下半年持续至今),各大品牌房企纷纷将旗下TOP系产品引入重庆。

TOP,用作名词就是「顶、顶部」 ,用作形容词就是「最高的、头等的」。所以房企的TOP系,就是指最好的、最高端的产品。

万科的翡翠系、融创的壹号院系、旭辉的铂悦系、华润的九里系、保利的天系和悦系、中国铁建的西派系、碧桂园天字系、金辉铭著系、鲁能星城外滩……加上本土龙湖、金科也推出了TOP系,不到一年时间,重庆楼市顶着「最高端、顶级、高贵、血统」头衔的项目一下子冒出十来个,搞得楼市一片金光灿灿。

部分房企的TOP系产品。


5

TOP系并非仅是表面的豪气冲天那么简单,从择址、产品、性能都是采用房企的最高标准。

在选址上,一般都位于城市资源最好的地段。比如万科天琴湾,占据深圳最为顶级的滨海资源,有长达2.3公里的海岸线,旁边还有7万平方米的原始森林。融创的「府」系产品更是强调「非中心,不立府」。

在产品上,TOP一般都是名师设计,理念和主题都很鲜明。比如金地的「风华」系,就必备三进式围合布局等中国风元素。保利的「悦」系就制定了六大标准:地段必须是城市核心;项目周边一定要有不可复制绝版资源;产品的设计必须出自大师之手;有高端私人会所;提供管家专属服务;产品必须是南北通透板式、酒店式大堂入户、宽厅双套房设计,智能体系一应俱全。


6

这样的质素,足以代言现在的重庆楼市了吧。

如果说原先的重庆楼市只是一个平房,现在该是别墅了。还是别墅群。


7

然而,当我们在谈论TOP系时,我们谈论更多的还是房价。

有两层意思:

一是房企的TOP系已存在多年,在北上广深乃至天津、西安、成都等地早有TOP系落户,为何最近才到重庆呢?今年才入渝的某知名房企负责人在和媒体沟通时道破天机:一直不来重庆,没有别的原因,真的就是因为重庆房价太低,算不过来账。

二是TOP系普遍代表着这个城市最高的房价,按照「天花板就是不断被打破」原理,你可以看到未来重庆房价可以达到的高度。在各家的TOP系里,产品丰富,既有高层小高层,也有洋房大平层,还有独院别墅。可以按不同产品,各自对标。

万科翡翠天麓亮相重庆天地,广告语是:万科,为天地造重庆。


8

所以别嫌现在房价贵,未来只会更贵。

不过也不用谈价色变。价格在很多时候就意味着品质。「一分钱一分货」。

年初,有外地投资客还评价说,重庆根本没有好房子。房价这么低,不可能有好房子。也许真是贫穷限制了我们的想象力,身处其中,我们觉得已经很好了啊!可是当看了各家的TOP系产品之后,还真是开眼界。

自己买不起,但得允许别人可以买。

罗素不是说过吗,参差不齐乃幸福本源。在一个花园里,是一枝独秀好呢,还是百花齐放好?

TOP系在今年纷纷亮相,某种程度上真是重庆的城市地位提高了。


9

至于未来刚需哪里买的问题,今年趋势已经很明显了:三北地区为高端改善集中之地,刚需高层外溢到非核心区域。

据铭腾统计,目前重庆市场刚需在售项目库存约为2400万方,以近几年的去化量来看,去化周期在2-3年;区域主要集中在南岸的茶园、鹿角组团,巴南龙洲湾,两江新区水土,以及北碚蔡家。

所以刚需自住者,这两三年还是赶紧买房吧,也许还能捡漏个别核心区域。

重庆在售项目刚需住宅未推量。

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好房上上千原创文章。

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