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重庆买房投资,正确的打开方式...

大卫聊地产 2017-10-08 15:31:35

文:大卫

微信公众号:大卫聊地产

在重庆的房子成为全国投资客焦点之前,其实在重庆本土并不乏房产投资高人。

这些隐匿在重庆民间各个行当但专注于本土房产投资的人,单枪匹马,孤军奋战,不玩信用卡,在一潭死水中,投资买房跑赢全国均价涨幅,跑赢CPI,实现小康。

之所以称之为高人,因为他们赚钱是基于重庆主城均价10年仅涨50%而不是10年10倍这样的城市际遇下。

出身差,但恶劣的环境练就了扎实的技术能力,现在来看,这些投资逻辑跟今天倡导的【房住不炒】及其吻合,都是单纯的将住房需求的本质作为投资出发点。

他们投资赚钱的方式都有哪些呢?

活跃在重庆房产界的本土投资人群,大致分三类:

A类:人云亦云,跟风型。

这个群体数量庞大,听到哪里好,亲友一推荐,买!然后呢?过了几年,咦?怎么房价没动?算了,继续放着吧。

本来预期短线就赚钱,结果实操成中线投资,最后无奈变成长线储蓄。

最后的最后,发现居然赚钱了。

这个类型,用最原始最传统的【房产有用论】作为买房动力支撑,把钱换成房子,然后默默的享受有房的满足感和每月按时存钱的乐趣。但往往干过一回就没有二回,只是每过几年,又有一波存够钱的新人入市,周而复始。

这个类型之所以成为一种类型,除了人数多,还因为他们都算有投资意识,并没有把钱一味的存定期或者买银行理财,买房变相成了储蓄+长期理财,资产在有意无意之间就进行了配置组合。

但跟风就容易追涨,最后往往只能以时间换空间,还好总归都是可以享受房产长期增值的效益,少点也无妨。

B类:地段论的忠实簇拥。

这类投资者跟着城市发展走,

一种是唯商圈论,以中小户型、低首付、出租收益作为选房标准,专注房产流通变现能力;

一种是盯着潜力地段、优势配套,专注于期房到现房预期价值变现型的增值,简单点说就是,他能想象未来旁边的商业或地铁等配套修好以后的预期价格,明辨优劣高瞻远瞩是这类人的独门武功。

当房价波动极小和房价基数不高时,出租回报率变得非常有意义,2011年观音桥精装1房1厅总价不到40万,首付2成9万块,月供1600,保底可以租2500/月,(2500-1600)*12/90000,首付资金年回报率居然达到了12%。

当时还可以玩多家银行同时申办按揭全部首付2成利率打折等诸多贷款便利,在房价不涨的年代,散户投资者将租金回报做到极致,才是真的以房养老。如果再能嫁接民宿经营,这是一本很有数算的账,租金回报是房产最传统也是最永恒的投资方式之一。

而一双火眼睛睛掌握万里挑一绝技的那一类也可称之人才,其实从爱打麻将的特征可以看出重庆人天生所具备的赌性,无奈生在了一片净土而不是沃土,埋没了多少志士...就只能剩下小打小闹的常规“投资”。

如何练就火眼睛睛?

看盘看盘再看盘,在看盘中提升自己的识别水平,积累经验,跟置业顾问和中介聊天中,不断得获取专业知识和最新讯息,多交几个业内朋友,再保持一颗对买房的欲望之心。

这个时代什么最值钱?知识和讯息!

C类:闭上眼睛跟到品牌开发商买。

这类房产投资者受惠于或体验过品牌开发商的好,最初或许是无意间通过买卖住房赚了一笔,或者生活在这些品牌小区,体验很好。这些让他们认定了某个品牌开发企业。由此,就滋生出一类房产投资群体,认定的开发商走哪他看哪。


比如龙湖

在重庆,曾经有一种傻瓜式买房投资,就叫:买龙湖房。

为什么呢?

龙湖在重庆的杀手锏:商业、园林、物管、入户大堂。

这四样基本满足了重庆人住的需求、家的舒适和有些人的面子观。

龙湖的盘也让我养成一个分辨楼盘品质的最简易方法:【看楼栋公共区域】,入户大堂+电梯间+楼层过道!看一个盘,扫一眼墙砖勾缝和天花板接缝处理是否整齐平顺、光线感是否明亮适中、电梯顶底是否破败以及墙地面清洁度,就能对一个楼盘品质和物管水平高低知道个八九不离十,不要看虚头巴脑的宣传口号。

龙湖的住宅大盘选址往往都始于新区,土地价低廉是一个因素,还有一个因素,就是以他在重庆的根基和政脉,足以比其他人或开发商要更早知道一些小道消息,小道消息从来都是比大道消息更管钱。

龙湖多年来一直在养粉,花大价钱养粉,很多企业卖完房子,物管基本就自由发挥了,监督管理形同虚设,但龙湖却在物管人员的洗脑和社区维护方面下了大功夫。这么做的结果就是,在全国养了90万“龙民”粉丝,而这些粉丝的根据地和其中最忠实的一批,都在重庆。

只不过,现在再闭上眼买龙湖房的投资理念已经远离普罗大众,因为龙湖已经设置相当高的门槛。

大平层、洋房、别墅变成了主攻方向。而他的二手房售价都已涨的太高,利润空间已经被吃掉一大截。


还比如恒大

恒大原本的策略是城乡结合部围攻城市,跟碧桂园纯粹的农村包围城市还稍有不同,但近些年,他俩弟兄都已经转为攻占核心城市的核心区域了。

恒大在重庆最初的几个作品,都在区域内树立了典范,买后获利丰厚。

李家沱恒大城,是那整个片区居民都向往的高品质住宅区,洋房一房难求,二手市场洋房价格贵过很多其他盘的别墅,几年前,二手小高层套内价格就可以卖到1W+,这在巴南简直难以想象;

大坪恒大名都,至今都还是整个片区的品质标杆,全是大户型,但二手挂牌均价接近2W;

人和恒大华府,房子好,只是遇到风水不好。

绿幽幽的隐私玻璃+黄墙+拱形小区大门+湖+装修....包括广告,恒大是房产界最爱复制粘贴的,跟着恒大买房,最大的好处就是不会给你惊喜,还没修就已经知道他修好以后的样子了。

还有一大因素导致跟着恒大买房基本都能赚,恒大是内地最市场化的开发商之一,对周转率要求高,为了销售速度,新房售价总是有一定性价比优势,往年的广告长期就一句台词“85折大优惠”,不来任何虚的,现在变成“几重优惠”的口号,反而不实在了。

恒大城一二期,恒大名都,至今都翻了3倍有余。

恒大杀手锏:性价比+装修

买恒大,一定要瞅准时机,最喜欢促销的企业,当然就要等到他促销的时候买!


还比如曾经的中渝

还比如早期的金科洋房

还比如.....

因为售价太低,没有利润,

之前有保障的开发企业真心不多,之后还有待观察

选择开发商的经验:找几个他开发的二手房,让中介带你去实地看看就有数了,比在售楼部听介绍强一百倍。

【跟定开发商】是在重庆投资房产方式之一,重庆这地方,与众不同,供应量超大保有量超大,很多开发商不服水土,修出来的房子很恼火,所以能适应的都不会太差。

这三类人,构成了本土房产投资力量。

有你可以借鉴和收获的么?

在股市,牛市时人人都是股神,随便一支股票都能赚钱,一到熊市都傻了,真正的投资英雄,都不是一锤子买卖。

巴菲特年均20%收益持续多年,就成了超级股神巨富。

投资房产,何不如此。


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